Приобретение недвижимости всегда считалось самым стабильным и безопасным способом сохранения финансов. Ведь вторичное жилье при необходимости всегда можно продать, обменять с доплатой на новое или вовсе передать по наследству. Но у такой стратегии есть и обратная сторона — годы идут, здания ветшают и некогда драгоценные квадратные метры начинают стоить сущие копейки. Этот вопрос особенно актуален с панельными домами прошлого столетия, многие из которых уже изживают себя. Отметим, что, по данным Lenta.ru, почти 50% всей жилой застройки российских городов — это типовые многоквартирные дома советского времени, условные панельки. Так сколько же на самом деле может простоять панельный дом? Что будет, когда срок его службы подойдет к концу? Обо всем по порядку.
Нормативный и фактический срок службы панельного дома
Вряд ли для кого-то будет открытием, что реальный срок службы архитектурных объектов значительно отличается от нормативных значений. Так, если речь идет о цифре в 100 лет, на практике дом будет практически непригодным к использованию лет на десять раньше. Конечно, если коммунальные службы ответственно подходят к вопросу капитального ремонта, нормативные и фактические сроки эксплуатации будут иметь максимально приближенные значения. Но в жизни такое встречается очень редко.
Примечательно, что многие панельные дома рассчитаны именно на 100 лет эксплуатации. Речь идет о застройке 50-80-х годов, когда проектная база для большинства объектов была единой. Более современные аналоги могут иметь срок службы до 120 или даже 150 лет, поскольку они возводились по современным технологиям строительства.
Срок службы коммуникаций панельного дома
Само здание может простоять столетиями, однако большая часть коммуникаций едва выдерживают отметку в 3-4 десятка лет. Разберем более детально отдельные части систем коммуникации:
-
Провода и кабели — до 40 лет. Причем к этой отметке стремятся исключительно медные изделия. Если в ходе строительства были использованы алюминиевые провода, менять их придется каждые 15-20 лет.
-
Трубопровод с горячей водой — до 10 лет. Пожалуй, самая уязвимая часть коммуникаций жилого дома. Повышенные температуры, резкая смена климата, давление окружающей среды — все эти факторы негативно сказываются на трубопроводе. Причем в производстве нет никаких материалов, способных эффективно работать в таких условиях.
-
Трубопровод с холодной водой — до 30 лет. Здесь ситуация гораздо лучше, поскольку с холодным водоснабжением металлические сплавы справляются «на ура». Более того, в тенденции последних лет получили широкое распространение пластиковые и керамические трубы, которые способны простоять и до 40 лет.
По истечению срока эксплуатации или при появлении поломок на одной из коммуникационных систем, коммуникации в обязательном порядке подлежат замене.
Факторы, влияющие на срок службы панельного дома
Вполне очевидно, что со временем состояние любого жилого дома будет ухудшаться. Даже при качественном капитальном ремонте и аккуратной эксплуатации можно добиться лишь соответствия максимальному сроку эксплуатации, перешагнуть этот порог не удастся ни при каком желании. А вот уменьшить его вполне реально — на это будут влиять следующие факторы:
-
Климатические условия. Например, в южных регионах нашей страны срок службы будет существенно снижен из-за жары, а в условиях Казани — из-за морозных и нестабильных зим: вчера ледяной дождь, сегодня снег по колено, а завтра лужи.
-
Качество обслуживания. Ремонт должен проводиться не только своевременно, но и с использованием качественных материалов — в противном случае с каждым годом необходимость в капитальном ремонте будет все выше, а проводиться он будет все реже.
-
Технология строительства. Здания, произведенные только с использованием сэндвич-панелей, будут иметь гораздо меньший срок эксплуатации, нежели объекты с облицовкой из кирпича или иного материала. Эффективный вариант — комбинированный панельный дом современного образца.
Помимо этого, немаловажную роль будет играть планировка дома. Застройщику важно грамотно распределить нагрузку на объект, чтобы некоторые его части не выходили из строя раньше заявленного срока.
Как часто проводится капитальный ремонт в панельных домах
Согласно действующему законодательству во всех многоквартирных домах капитальный ремонт должен проводиться не реже одного раза в 25 лет, причем тип здания не играет никакой роли. Под капитальным ремонтом понимается:
-
полная ревизия всех несущих опор
-
замена кровельных материалов и каркаса крыши
-
восстановление целостности фундамента
-
ремонт или полная замена всей проводки в доме
-
проверка функционирования отопительной системы
-
ремонт канализации и трубопровода.
Качественное и своевременное проведение капитального ремонта — один из важнейших факторов, от которого зависит реальный срок эксплуатации объекта. Многие недобросовестные компании не спешат выполнять работы в срок, а если и выполняют, то максимально экономят на используемых материалах. Итог закономерен — здание изнашивается быстрее, а проживать в нем становится невозможным задолго до истечения нормативного срока эксплуатации.
Оценка степени износа панельного дома
Даже самые устойчивые объекты, произведенные по самым современным стандартам качества, со временем будут изнашиваться. Это вполне естественный процесс, от которого никуда не деться. Это явление получило название физический износ — показатель отвечает за степень износа отдельных частей объекта.
Однако существует и другое понятие, определяющее ветхость здания, — моральный износ. И если физический износ отвечает исключительно за фундаментальные аспекты строительства, то понятие морального износа относится к внешнему состоянию объекта (фасад здания, подъезд, внутренняя планировка и т. д.).
Формула расчета износа здания включает в себя совокупность целого спектра различных факторов, а занимается этим независимая организация. Признать дом непригодным для эксплуатации может только ответственный эксперт, который провел детальную экспертизу. При значительном ухудшении состояния дома жильцы могут написать коллективное заявление на проведение такой экспертизы.
Что делают с аварийными домами
Решение о дальнейшей судьбе дома принимается только после проведения оценки степени износа. Далее в зависимости от состояния здания, проекта городского развития и размера бюджета будут предприняты следующие меры:
-
Проведение капитального ремонта. В том случае, если состояние конструкции еще можно улучшить, и основные несущие опоры в целости и сохранности.
-
Признание дома непригодным для проживания. Такие объекты подлежат немедленному сносу, а всем жильцам за счет городского бюджета выдаются идентичные по площади квартиры в новостройках.
Чаще всего старые дома располагаются в центре города. После их сноса на выделенной земле могут построить новый дом, либо другое сооружение в соответствии с имеющимся планом градостроительства.
Федеральную программу по переселению из аварийного жилья должны были завершить в прошлом году. Однако правительство РФ продлило ее, и, более того, добавили туда дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года. Отметим, что за 2021 год свои жилищные условия по программе «аварийного жилья» улучшили 1666 казанских семей. В 2022 году планировалось, что расселят 18 домов на 267 жилых помещения.
Брать или не брать квартиру в панельном доме?
Типичные «панельки» — это символ советского союза: когда жители сел массово переселялись в крупные города, нужно было быстро построить новые дома для них. И что ни говори, современные панельные МКД — это все те же «панельки» из СССР, только немного модернизированные. Если сравнивать их с кирпичными домами, то, конечно, вторые выигрывают и в плане шумоизоляции, и в плане тепла. Но вот главный плюс у «панелек» не отобрать: такие дома все еще остаются сегментом эконом-класса, так как их строительство стоит гораздо дешевле. Поэтому при выборе жилья важно понимать, что для вас сейчас важнее: купить любое жилье по доступной цене, которое через пару десятков лет обветшает, или приобрести квартиру в кирпичном доме, но заплатить на 10% больше, чем в «панельке».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий