От покупки земли до сдачи объекта: юридические ловушки для строительных компаний

Форум, который проводился на протяжении двух дней на казанском ипподроме, включал выставку строительных технологий и деловую программу, одна из центральных секций была посвящена правовым вопросам в строительной отрасли.

Риски при покупке земельных участков

Любое строительство начинается с земельного участка, поэтому важно провести тщательную экспертизу документов. Регина Хасаншина, адвокат и партнер АБ РТ «Муратова и партнеры», обратила внимание на юридические риски при покупке участков для ИЖС. Особого внимания требуют проверка границ, вид разрешенного использования и ограничений — например, зон газопроводов или береговых полос.

«Мы не покупаем права или документы, мы покупаем непосредственно землю. А проблемы, которые получаем в нагрузку, — это результат собственной неосмотрительности и отсутствия тщательной проверки», — отметила спикер.

Алгоритм проверки участка перед сделкой:

• запрос актуальной выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов

• проверка координат участка в Национальной системе пространственных данных (включает публичную кадастровую карту)

• вынос границ в натуру с помощью геодезиста — для проверки соответствия координат из ЕГРН фактическому расположению участка

• проверка ГПЗУ (ограничения, отступы, зоны) и изучение ПЗЗ муниципального образования

• визуальный осмотр участка (заборы, межевые знаки, соседние участки).

По словам Хасаншиной, впереди новая практика по изъятию неосвоенных участков, поскольку собственники несут бремя их содержания. Уже сейчас много споров о сносе строений по искам соседей и проверяющих органов. Среди кейсов: выход части участка на дорогу или проложенный газопровод, отсутствие выезда с участка (требуется сервитут). В одном из дел наличие строительного вагончика привело к отказу КЗИО в строительстве — судиться пришлось до шестой кассации.

Верховный суд РФ разъяснил: если гражданин не знал о зоне газопровода на участке, его строение не признается самовольной постройкой, но подлежит сносу при нарушении допустимых расстояний, даже если в ЕГРН не было таких сведений. Собственник получит компенсацию, но риск утраты здания сохраняется.

Сложная ситуация и с участками, частично заходящими на береговую полосу: право на них признается отсутствующим, по искам прокуратуры участки изымаются либо сдвигаются их границы. Причем это происходит, даже если координаты береговой линии не поставлены на кадастровый учет: из-за изменения границ реки (половодье, смена русла) участок может «зайти» на береговую линию. Поэтому земли вдоль водоемов требуют особенно тщательной проверки.

Форум «День строителя». Фото: Дарья Шемякина

Риски в договорах строительного подряда

Но даже если участок проверен и выбран правильно, риски на этом не заканчиваются. Большой блок вопросов, с которыми сталкиваются юристы в делах, связанных со строительством, касается договорных отношений между заказчиком и подрядчиком.

Надежда Муратова, адвокат, кандидат юридических наук, заслуженный юрист РТ, отметила, что договор строительного подряда — сложная юридическая конструкция, а судебная практика по нему крайне противоречива.

По Гражданскому кодексу РФ стороны должны достичь соглашения по всем существенным условиям, иначе договор считается незаключенным, что влечет судебные процессы. Однако на практике есть нюансы:

• отсутствие цены не всегда делает договор незаключенным — стоимость можно определить по цене аналогичных работ

• если существенные условия отсутствуют, но подрядчик выполнил работы, а заказчик их принял, договор считается заключенным — иначе возникло бы неосновательное обогащение одной из сторон.

«Договор не должен лежать на полке в бухгалтерии. Он должен быть понятен и разложен по кусочкам, а всем участникам стройки должно быть ясно, что делать в той или иной ситуации», — подчеркнула адвокат.

От общих требований к договору участники секции перешли к деталям — тому, из-за чего чаще всего возникают споры на практике. Основные факторы риска здесь — качество работ и сроки, рассказала Влада Железова, адвокат по спорам из договоров строительного подряда. Она напомнила: подрядчик — профессиональный участник строительства, и согласно ст. 716 ГК РФ он обязан уведомить заказчика о любых неблагоприятных обстоятельствах. Если в проекте была ошибка, ответственность ляжет на подрядчика, даже если проект выполнял не он. То же касается материалов, дефекты которых он мог заметить. Поэтому задача подрядчика — письменно предупреждать заказчика обо всем, чтобы тот мог исправить ситуацию в разумные сроки.

Ключевые рекомендации:

• максимально точно описывать в договоре результат работ, порядок приемки и критерии качества — это защищает от произвольных претензий заказчика

• письменно согласовывать дополнительные работы — их выполнение без согласования является грубейшей и частой ошибкой подрядчиков

• формировать доказательства ежедневно в процессе строительства, а не постфактум для суда: вести журналы, составлять акты, фиксировать результаты, вести переписку.

Основной риск по недостаткам работ: заказчик принял их без замечаний, но позже заявил о дефектах. Тогда спор сводится к вопросу, мог ли он обнаружить недостатки при приемке. А в спорах и при строительно-технической экспертизе главное — связь дефектов с действиями подрядчика. Именно поэтому так важно заранее формировать доказательную базу, которая может не только помочь в суде, но и предотвратить спор.

Рекомендации по составлению договора:

• Существенные условия. Четко определить содержание работ, цену и сроки. Составить смету и техническое задание, сделать их вместе с дизайн-проектом приложением к договору — с указанием материалов (артикул, бренд, цвет) и правом менять черновые материалы на аналогичные по качеству и цене без согласования, так как длительные согласования срывают сроки.

• Изменения. Любые отклонения от первоначального проекта оформлять дополнительными соглашениями с пересчетом сметы, стоимости и сроков.

• Переписка и фиксация. Закрепить официальный канал связи: конкретный номер телефона и контактное лицо. Отразите в договоре право подрядчика фиксировать состояние объекта на фото и видео — это защитит от необоснованных претензий.

• Сроки. Определить начальный и конечный сроки, а также промежуточные этапы — но без ответственности подрядчика за нарушение промежуточных сроков. При нарушении сроков заказчик вправе отказаться от договора. Все препятствия, которые возникли в строительстве, фиксировать документально: если подрядчика не допускают на объект — направлять официальные письма, которые станут доказательством в суде.

• Расчеты. Закрепить условия об авансе, этапах и системе расчетов.

• Материалы заказчика. Ограничить ответственность подрядчика за их качество: он может проверить только видимые дефекты, но не скрытые.

• Приемка. Оформляется подписанием акта, рекомендуется предусмотреть приемку со специалистом. Если заказчик уклоняется от приемки — возможно подписание акта в одностороннем порядке.

• Гарантия. «Даже если работы выполнены в строгом соответствии со всеми строительными правилами, подрядчик не может полностью исключить риск претензий по качеству. Важно установить гарантийные сроки и ограничить их приемлемым периодом: по закону, если сроки не установлены, они могут достигать 10 лет при существенных недостатках», — предупредила Хуснуллина.

Завершая выступление, юрист рекомендовала никогда не игнорировать обращения и претензии заказчика.

Фото предоставлено организатором мероприятия «День строителя»

Субсидиарная ответственность руководителей подрядных компаний

Впрочем, споры с заказчиками и претензии по качеству — не самое тяжелое, что может случиться со строительной компанией. Накопившиеся долги, штрафы и неустойки способны привести бизнес к банкротству, а оно, в свою очередь, ведет к персональным рискам уже для самого руководителя. Если при банкротстве подрядчика средств компании недостаточно для покрытия долгов, возникает субсидиарная ответственность руководителя — он отвечает всем своим имуществом. Такие банкротства все чаще инициируются налоговыми органами.

Айрат Гатауллин, адвокат по делам о банкротстве граждан и юридических лиц, дал рекомендации по минимизации риска:

• не допускать передачи активов организации без встречной оплаты по рыночной цене

• своевременно списывать складские остатки

• жестко контролировать авансовые отчеты при выдаче денег под отчет

• не переводить бизнес на новую компанию во вред предприятию-должнику.

Последствия банкротства: оспаривание сделок за предыдущие годы, дисквалификация руководителя — запрет руководить юрлицами до трех лет. Кроме того, субсидиарная ответственность передается по наследству (в рамках доли наследства) и не списывается в процедуре личного банкротства. Важно: к ней могут привлечь не только директора, но и акционера, бухгалтера, иных сотрудников и бенефициаров.

Как показала дискуссия на форуме, юридические риски подстерегают строительный бизнес на каждом этапе — от неверно выбранного земельного участка и нечетко прописанного договора до претензий заказчиков и банкротства с личной ответственностью руководителя. Но у всех этих проблем есть общее решение: внимание к документам, грамотно составленные договоры и ежедневная фиксация хода работ. Соблюдение этих правовых аспектов позволяет избежать многих споров, долгих судебных разбирательств и потери бизнеса — а значит, экономит компании и время, и деньги, и репутацию.