Один из способов вложиться в недвижимость — купить квартиру в ипотеку и сдать ее третьим лицам. Таким образом вам не нужно будет платить ежемесячный платеж по жилищному кредиту из своей зарплаты. Деньги банку вы будете отдавать с полученного дохода от сдачи недвижимости в аренду. А через несколько лет, объект перейдет в вашу полную собственность. Это интересный вариант для тех, у кого уже есть свой дом, но кто хочет обзавестись жильем на будущее, например, для детей. Но так ли выгодно сдавать квартиру в аренду и как на это отреагирует банк, который выдал вам кредит? Отвечаем на главные вопросы.
Сдавать квартиру, которая находится в залоге у банка — это законно
Да, вы можете сдавать такую недвижимость и получать доход с этого объекта. Единственный нюанс — необходимо оформлять официальный договор аренды жилого помещения. Иначе, если налоговая обнаружит, что вы занимаетесь незаконной предпринимательской деятельностью, вас могут привлечь к уголовной ответственности.
Еще один риск незаконного получения дохода со сдачи жилья в аренду — это возможность потерять свою собственность. Когда банк узнает о незаконных махинациях, он может потребовать вернуть всю сумму за ипотеку сразу. А если заемщик этого не сделает, то кредитная организация через суд взыщет с вас залоговое имущество.
Учтите, что сдавать в аренду ипотечную квартиру можно только для проживания. То есть использовать недвижимость как офис — запрещено.
Совет: перед тем как получать доход с новой недвижимости, прочитайте ипотечный договор. Иногда в документе прописан запрет на сдачу квартиры в аренду. Если подобный пункт есть в договоре, то заемщику следует уточнить у банковских специалистов, как лучше поступить. Возможно, вам придется брать согласие банка, и только после этого приступать к предпринимательской деятельности.
Как оформить арендный договор
Документ по аренде жилья бывает двух видов: краткосрочный (до 11 месяцев) и долгосрочный. Первый вариант самый популярный, так как его не надо регистрировать в Росреестре. А вот долгосрочный договор уже придется оформлять в Федеральной службе госрегистрации. Обговорите заранее все условия проживания с вашим арендатором и только потом заключайте договор. Такой документ обычно заполняется в свободной форме после согласия двух сторон. Вот что следует там зафиксировать:
— кто выступает арендодателем и квартиросъемщиком
— условия проживания
— на какой срок заключается договор
— когда и как будет происходить оплата
— в каком состоянии находится объект недвижимости (ремонт, мебель)
— сколько людей будут проживать
— депозит
— санкции, в случае порчи имущества
— условия досрочного прекращения договора.
Кстати, долгосрочный договор можно продлить или увеличить стоимость оплаты за жилье.
Считаем, есть ли выгода от сдачи ипотечной квартиры
На первый взгляд, предложение покрыть ипотеку с помощью дохода от сдачи недвижимости в аренду, кажется привлекательным. Но давайте разбираться вместе.
Представим, что Тимур взял однушку на вторичном рынке стоимостью 5 млн рублей в ипотеку под процентную ставку в размере 10,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж составляет 36,5 тыс. рублей. Но прежде чем заселить кого-то в свое жилье, следует купить мебель. Ремонт с техникой и гарнитуром обойдутся около 400 тыс. рублей.
Сдать однокомнатную квартиру в Казани можно за 20 тыс. рублей. Также арендатор самостоятельно покрывает коммунальные расходы в виде воды, электричества и газа. Другие расходы на содержание дома обычно хозяин оплачивает самостоятельно, а это около 1,5 тыс. рублей. Таким образом у вас на руках остается 18,5 тыс. рублей.
Оставшиеся деньги можно будет перечислять на ипотеку. Но вот полностью покрыть ежемесячный платеж не получится: придётся добавлять дополнительно еще 18 тыс. рублей.
Если бы Тимур купил квартиру в новостройке, то ежемесячный платеж был бы уже меньше. Так как банки выдают ипотеку на новые дома по сниженной ставке с господдержкой — 6,7%. При тех же условиях заемщику каждый месяц придется отдавать 25,8 тыс. рублей. При успешной сдача в аренду за 18 тыс.руб ежемесячно закрывать самостоятельно нужно будет всего около 8 тыс. рублей. Этот вариант кажется уже более привлекательным. Только стоит учитывать, что перед заездом придется серьезно потратиться на ремонт и платить ипотеку самостоятельно, пока не сдастся дом.
А что с налогом?
Учитывайте, если вы получаете прибыль с аренды ипотечной квартиры, то вам нужно уплатить налог в размере 13% от полученной суммы. Но здесь вы можете сэкономить, оформив самозанятость. Тогда размер налога составит 4%. Для индивидуальных предпринимателей — 6%. Конечно, выгоднее всего работать как самозанятый. В этом случае вам даже не придётся сдавать декларацию 3-НДФЛ.
Примечание: наличие жилищного кредита никак не влияет на размер налога на прибыль. Единственное условие — заемщику нужно будет указать при сдаче 3-НДФЛ, что квартира была приобретена с помощью ипотеки и находится в залоге у банка.
Кратко по теме
— чаще всего ипотечную квартиру сдавать можно, но стоит оформить арендные отношения по закону
— прежде чем получать прибыль от третьих лиц, уточните, нет ли у вас в кредитном договоре пункта о запрете на сдачу квартиры
— если банк выявит незаконную сделку, то вас могут оштрафовать или вовсе потребовать вернуть все деньги, взятые в долг
— доход с арендованной квартиры вряд ли полностью покроет ваш ежемесячный платеж, но вы сэкономите порядка 60-80%
— учитывайте все расходы и риски при сдаче залогового имущества для временного проживания
— не забудьте заплатить налоги: выгоднее всего для этого стать самозанятым.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий