Вникаем
2
352

Как поделить ипотечную квартиру при разводе

Когда «характерами не сошлись», а недвижимость поделить как-то надо
Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

Ипотечная недвижимость нередко становится предметом спора среди разводящихся пар. Можно ли решить вопрос без суда, как оформить раздел имущества и что делать с маткапиталом?

Официальная статистика гласит: ипотека укрепляет брак. И вправду, иногда легче договориться, вместе сходить к психологу и найти решение конфликта, чем разделить ипотечную квартиру. Но что делать тем, у кого жить вместе совсем не получается?

Во-первых, понять, что ипотечную квартиру разделить можно.

Во-вторых, нужно подготовиться к вопросу с юридической точки зрения.

По результатам исследования Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), среди ипотечных заемщиков разводятся всего лишь 3-5%. Тогда как показатель в целом по стране — 50%. Интересно, что 20% всех разведенных заемщиков потом самостоятельно кредит платить не могут.

По закону муж и жена имеют равное право на недвижимость, если другое не оговорено в брачном договоре. Но вот с ипотекой — сложный вопрос. Эксперты советуют: лучше до свадьбы подписать брачный договор, где будет прописаны все нюансы, кто вносит первоначальный взнос, а кто — ежемесячные платежи. Таким образом, недвижимость будет делиться в соответствии с этим договором.

Представляем 6 сложных случаев при бракоразводном процессе и рассказываем, как обычно решается ситуация.

1. Ипотечная квартира, купленная во время брака​​​​

Марат и Екатерина купили квартиру через год после свадьбы. Прожили вместе 3 года и решили развестись. Бывшие супруги подписали мировое соглашение, в котором указано, что Марат отказывается от доли в общей недвижимости и перестает быть созаемщиком, но в его собственность переходит машина. Екатерина сама будет дальше оплачивать жилищный кредит.

Есть два варианта решить вопрос раздела ипотечного имущества: либо подписать нотариальное соглашение, либо решить вопрос о разделе имущества в суде.

Если супруги смогли договориться и подписывают мирное соглашение, то раздел имущества будет проходить по этому документу. В этом случае есть три варианта развития событий.

  • Первый — продать недвижимость и часть полученных средств отправить на погашение ипотеки, а оставшиеся деньги поделить между собой. Это самый простой вариант, но не самый выгодный. Цена продажи ипотечной квартиры, всегда ниже, чем цена покупки с учетом уплаченных процентов. Кроме того, вам придется заручиться согласием банка на эту сделку и найти продавцов, который захотят связываться с такой квартирой.

  • Второй — супруги разводятся, продолжают платить ипотеку и делят квартиру только тогда, когда долг полностью выплачен. Минус этого варианта в том, что зачастую ипотека берется на 15-20 лет и ждать закрытия кредита придется долго. Непонятно, кто из владельцев будет жить в этой квартире и что делать, если кому-то срочно понадобится продать недвижимость.

  • Третий — один из супругов отказывается от доли в совместно нажитом имуществе, а второй выплачивает ему компенсацию. Ее размер зависит от того, сколько стоит квартира и кто сколько потратил на первоначальный взнос. Кроме того, придется переоформить ипотечный договор. Банк исключит из списка созаемщиков бывшего супруга и перепишет договор только на одного.

В суд бывшие супруги обращаются, когда не могут решить спорные вопросы. Например, девушка еще до брака купила однушку. Затем вышла замуж, и уже вместе с супругом продала ее и оформила ипотеку на трешку. Новая квартира была куплена на деньги с проданной однушки. Факт, что один из супругов вложил в качестве первоначального взноса свое имущество, купленное еще до брака, придется доказать. Это легче сделать, если средства на покупку были сразу переведены по безналичному расчету или передача денег зафиксирована в договоре купли-продажи.

2. Квартира, купленная в ипотеку до брака​​​​

Алиса взяла двушку в ипотеку еще до свадьбы. Они вместе с мужем жили в этой квартире, и он помогал платить ипотеку. Когда дело дошло до развода, девушка хотела оставить недвижимость себе. Но бывший муж нанял юриста и подал в суд, так как сохранил чеки об оплате ипотеки. Суд постановил компенсировать супругу 300 тыс. рублей.

Все имущество, приобретенное до брака, остается у того, кто его приобретал. Это касается и той недвижимости, которую подарили одному из супругов, которую он унаследовал либо приватизировал. Данный вопрос регулируется ст. 36 Семейного кодекса РФ.

При этом если квартира была приобретена до брака, но в ипотеку, муж или жена имеют право потребовать возврат денег, которые они вносили как ежемесячные платежи. Только это надо будет как-то доказать (например, показать переводы с карты).

Бывают и другие ситуации. Например, муж до свадьбы взял квартиру в ипотеку в недостроенном доме. Недвижимость перешла ему в собственность уже во время брака. В этом случае квартира будет делиться как совместно нажитое имущество.

3. Раздел имущества среди семей с детьми​​​​

После десяти лет брака Алина и Виктор решили развестись. Вопрос раздела имущества им пришлось решать в суде, так как у них есть двое несовершеннолетних детей. Несмотря на то, что Алина и Виктор были собственниками квартиры в равных долях, суд постановил выделить Алине долю больше, так как дети остаются на ее иждивении.

В случае, когда в семье есть несовершеннолетние дети, вопрос раздела недвижимости будет решаться только в суде, так как государство защищает права ребенка. Если у ребенка нет своей доли, то суд, скорее всего, отступит от правила «все имущество делится поровну». Родителю, который после развода останется с ребенком, обычно достается большая часть доли в недвижимости.

Если ребенку положена доля, тогда суд будет делить недвижимость на всех членов семьи.

4. Военная ипотека при разводе супругов

Владимир вместе с женой купил двушку по программе НИС. Денег на первоначалку не хватило, поэтому часть средств добавила жена. Через 7 лет при разводе суд постановил поделить имущество следующим образом: доля, покрытая из средств минобороны, отошла Владимиру, а оставшуюся часть поделили между супругами поровну.

На программу «военная ипотека» средства служащему выделяет государство из федерального бюджета. Таким образом, купленная на эти деньги недвижимость полностью принадлежит военному, и супруга при разводе не может претендовать на нее, даже если в семье есть дети. Военную ипотеку нельзя переоформить. При этом и плачивать ее должен военный, которому государство выделило адресную помощь.

Однако есть и исключения. Например, супруг получил квартиру по военной ипотеке, но жена оплачивала жилищный кредит со своего счета ежемесячно. Тогда суд может потребовать от мужа выплатить супруге компенсацию в размере потраченной суммы. Разумеется, также придется доказывать, кто именно из супругов вносил часть средств на погашение кредита.

5. Ипотека с маткапиталом при расторжении брака

Риана и Амир прожили вместе 10 лет, за это время у них появилось трое детей. Супруги использовали маткапитал на покрытие ипотеки. Но в какой-то момент они решили развестись. Так как у них есть дети, вопрос раздела имущества решался в суде. Амир оставил детям и бывшей жене квартиру. Теперь Риана обязана сама выплатить оставшийся долг.

В случае если на покрытие ипотеки используется материнский капитал, заемщики обязуются после оплаты долга выделить доли всем членам семьи. Таким образом, недвижимость будет делиться не только между супругами, но и между детьми.

Обычно размер доли ребенка зависит от того, какая часть кредита была покрыта сертификатом. К примеру, недвижимость стоила 5 млн рублей. Вы покрыли маткапиталом 700 тыс. рублей, а это 14% от общей недвижимости. Значит, суд потребует выделить детям долю в размере 14% от недвижимости.

Если маткапитал был использован в военной ипотеке, то скорее всего, квартиру разделят так: часть, оплаченная Минобороны РФ, отойдет супругу, детям выделят доли в соответствии с обязательством перед ПФР, а оставшуюся часть жилого имущества поделят поровну между бывшими мужем и женой.

6. Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком

Павел вместе с бывшей женой за 5 лет на ипотечные деньги построили двухэтажный дом. При разводе бывшие супруги решили поделить дом в натуре: Павлу 3/4 доли, супруге — 1/4 доли. Но экспертиза в разделе дома отказала, так как в таком случае у жены доля земли будет меньше 200 кв.м., что противоречит Земельному кодексу РФ.

Если в браке вы успели купить дом, тогда поделить его можно двумя способами. Первый — это так же, как и с обычной недвижимостью, взятой в ипотеку. То есть разделить имущество поровну.

Второй — поделить доли в натуре. То есть построить отдельный вход в дом и разделить его на две части, чтобы супруги не встречались друг с другом. Для этого экс-супруги нанимают специальную экспертизу, которая решает, возможно ли провернуть это дело. Но эксперты говорят: это дорого и муторно. К каждой части дома должна быть проведена необходимая коммуникация. Если вдруг ваша площадь дома будет больше, чем установлено решением суда, вам придется платить компенсацию бывшему супругу. Легче продать дом и разделить прибыль поровну.

Важно: не забудьте, если недвижимость была в собственности менее 3-5 лет, при продаже вам придется заплатить налог государству.

  • лучше заключить брачный договор, чтобы вопрос раздела недвижимости не стал для вас головной болью
  • если брачного договора не было, постарайтесь договориться с супругом и подписать мирное соглашение
  • когда есть дети, вопрос будет решаться в суде
  • в случае использования средств маткапитала, суд выделит доли детям в соответствии с тем, сколько процентов от кредита покрыл маткапитал
  • жилье, купленное в рамках программы «военная ипотека», достанется супругу, которому положена такая поддержка от государства
  • доли в доме можно поделить в натуре, но это достаточно сложно, поэтому лучше договориться по стандартной схеме.
2
353
Обсуждения
2 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

любопытный любопытный
Мой случай: до брака была 1-комнатная квартира, которая была продана мной во время брака и куплена 3-комнатная в ипотеку. Сейчас предстоит развод. Как нам поделить нашу квартиру? Как быть с ипотекой? У нас 2-е несовершеннолетних детей.
Ответить
стильняшка
Подруга специально ждала, когда закроет ипотеку, чтобы вступить в брак с полностью оплаченной квартирой. Боялась, потерять ее в случае потенциального развода. Оправдано ли такое ожидание? Ведь куплена она была все равно до брака? Или все-таки риски есть в таком случае?
Ответить