Как продать квартиру с материнским капиталом: правила и ограничения

Можно ли продать квартиру, купленную с маткапиталом

Разумеется, продать квартиру, купленную с маткапиталом можно, но с определенными оговорками. Дело в том, что материнский капитал накладывает определенные требования на условия владения недвижимостью. В частности — обязательное выделение долей детям. Когда вы используете маткапитал, вы берете на себя обязательство обеспечить детей жильем. Соответственно, просто так взять и продать квартиру, «забыв» про детей, не получится.

Чтобы продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, нужно выделить детям доли в новой квартире. Причем доли должны быть равнозначные размеру маткапитала — этот момент будут контролировать органы опеки и попечительства.

Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с материнским капиталом — задача «со звездочкой», но вполне посильная. Для этого нужно собрать стандартный пакет документов и найти покупателей.

Порядок проведения сделки будет следующим:

1. Закрыть ипотеку и выделить долю детям. Если квартира приобреталась в ипотеку, кредит нужно полностью погасить и распределить доли между всеми членами семьи. Продавать квартиру с незакрытой ипотекой тоже можно, об этом расскажем далее.

2. Получить одобрение в органах опеки. Это строго обязательно — если в сделке фигурируют несовершеннолетние дети, органы опеки обязательно будут защищать их права.

3. Найти новую квартиру, которая не будет уступать старой по качеству жизни. Сделка будет одобрена только в том случае, если доли детей в новой квартире будут такими же, как и в старой.

4. Найти покупателя и заключить договор купли-продажи. Сам договор ни с кем дополнительно согласовывать не нужно, достаточно присутствия в сделке нотариуса.

После продажи старой квартиры и приобретения в собственность новой важно сразу выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Этот момент будет на контроле, поэтому лучше не затягивать.

Как продать квартиру с маткапиталом, если ипотека не закрыта

Продажа ипотечной квартиры, купленной с использованием материнского капитала — это еще более сложная задача. В этом случае к стандартной процедуре добавляется необходимость урегулирования отношений с банком, выдавшим ипотеку.

Варианты здесь могут быть следующими:

• Погашение ипотеки за счет средств покупателя. Это самый распространенный вариант. Покупатель вносит на счет банка сумму, необходимую для погашения ипотеки. После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение, выделяются детям доли и она может быть продана покупателю в обычном порядке. Среднее время на такие сделки — 1-1,5 месяца. Заметим, что покупатель в этом случае рискует: после того как он погасет ипотеку продавца пройдет примерно 2-3 недели (иногда до 6 недель) прежде, чем будет заключена сделка по купле-продаже квартиры.

• Выделение долей детям с согласия банка в квартире с ипотекой. Сейчас очень многие банки соглашаются на выделение детских долей, так можно сэкономить приличное время на последующей сделке купли-продажи. Далее ипотека погашается покупателем. В этом случае покупатель рискует меньше, а сама сделка пройдет гораздо быстрее.

• Переоформление ипотеки на покупателя. В этом случае покупатель берет на себя обязательства по выплате ипотеки. Этот вариант возможен только с согласия банка. Банк должен оценить платежеспособность покупателя и принять решение о переоформлении ипотеки. Заметим, что это очень редкая практика.

Таким образом, помимо органов опеки, покупателя и самого продавца, в сделку подключается еще и банк, который должен одобрить проведение операции.

Сложность здесь заключается в том, что многие покупатели и так осторожно смотрят на квартиры, где есть доли у несовершеннолетних, а если недвижимость еще и в залоге у банка, сделка усложняется в разы. На практике же такие ограничения никак не влияют на порядок перехода прав собственности, конечно, если проводить сделку с соблюдением всех норм и правил.

Читайте также: Что будет, если не выделить детям доли по маткапиталу

Нужно платить налог с продажи квартиры, купленной на маткапитал

Продажа любой квартиры — это потенциальный доход для собственника, а значит, ему придется заплатить в казну государства подоходный налог. Причем неважно, каким именно способом была приобретена квартира: если доход есть, налог платить нужно.

Но тут есть один важный момент. По действующему законодательству от уплаты налогов освобождаются собственники, владеющие недвижимостью более 3-х или 5 лет (в зависимости от условий приобретения квартиры). В нашем случае порог максимальный — 5 лет. Если бы квартира перешла в собственность по договору дарения или приватизации, срок снизился бы до трех лет. Если продавать квартиру раньше минимального срока, придется платить налог.

Сумму налога можно уменьшить, если соблюдаются условия получения налогового вычета. Порядок расчета налога следующий: от стоимости продажи квартиры вычитается сумма ее покупки, после чего из полученного значения рассчитывается 13% налога (или иное значение по прогрессивной шкале налогообложения).

Например, если вы приобрели квартиру с использованием маткапитала за 5 млн рублей, прожили в ней 4 года и хотите ее продать за 8 млн, доходы составят 3 млн рублей. Соответственно, в казну государства придется заплатить 390 тыс. (13% от 3 млн рублей).

Раньше возникала проблема: если доли детям выделялись позже (например, после погашения ипотеки), их личный срок владения исчислялся с момента выделения, и при продаже семьи платили налог с дохода от детских долей, даже если общий срок владения квартирой превышал 5 лет.

Важное изменение с 2025 года: для квартир, купленных на маткапитал, срок владения долями детей теперь считается с даты приобретения квартиры владельцем сертификата, а не с даты оформления долей. Это правило применяется к сделкам с 2024 года.

Нюансы сделок с маткапиталом

В сделках с использованием материнского капитала может быть очень много нюансов, здесь важно всегда консультироваться с юристом и уделять внимание каждой детали.

Вот несколько важных моментов:

• Обязательное присутствие нотариуса. Так как в числе дольщиков есть несовершеннолетние дети, такие сделки в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

• Своевременное получение разрешения органов опеки. Уведомлять их нужно заранее, еще до момента поиска покупателя — наличие на руках соответствующего разрешения снимет все вопросы со стороны покупателя недвижимости.

• Соответствие новой квартиры заявленным требованиям. Продать просторную современную квартиру и заселиться в маленькую однушку не выйдет — такую сделку органы опеки не одобрят. Важно, чтобы новая квартира была во всех смыслах лучше старой.

В некоторых случаях можно незначительно корректировать доли детей, компенсировав часть суммы на их счет в банке. Такую сделку органы опеки могут одобрить, если посчитают ее уместной. Например, в квартире было три собственника (два родителя и один ребенок), а при появлении новых детей было принято решение перебраться в квартиру побольше. Если количество членов семьи выросло непропорционально расширению квадратных метров, очевидно, что доля первого ребенка в новой квартире будет меньше его доли в предыдущей. Эту разницу можно компенсировать в денежном эквиваленте, и такую операцию органы опеки могут одобрить.

Запоминаем

1. Квартиру, приобретенную за средства материнского капитала, можно продавать.

2. Важное условие — согласие органов опеки. Если квартира находится в ипотеке, сделку придется согласовывать еще и с банком.

3. Покупаемое жилье должно соответствовать уровню комфорта и способствовать улучшению жилищных условий.

Читайте также: Реальные истории о продаже квартиры с маткапиталом