Как оформить договор ренты, его плюсы и минусы

Что такое договор ренты

С точки зрения закона ― это один из видов имущественной сделки. Одна сторона, владелец квартиры (рантье) ― обязуется передать недвижимое имущество второй стороне в случае исполнения им обязательств. А они могут быть разными ― денежные выплаты, содержание и уход либо денежные выплаты вместе с содержанием и уходом.

В случае обычных денежных выплат договор ренты можно рассматривать как рассрочку. То есть беспроцентный кредит. Арендатор выплачивает собственнику определенные договором суммы вплоть до выплаты полной стоимости жилья, определенной на момент заключения сделки.

Чаще всего этим видом сделки пользуются престарелые люди, которые не имеют близких родственников, то есть не могут рассчитывать на помощь и заботу. И тогда этим занимается плательщик ренты.

В этом случае получатель ренты имеет денежные средства к существованию (выплаты), а также помощь в быту, медицинских процедурах и в прочих жизненных нуждах. А плательщик возможность покупки квартиры без наценки в рассрочку или даже еще дешевле, все зависит от конкретного вида сделки ренты.

Виды договоров ренты на недвижимость

В соответствии с 583 статьей ГК РФ существуют три основных вида ренты. Рассмотрим их по отдельности.

Постоянная

Это тот самый вид ренты, который больше всего похож на рассрочку. По условиям плательщик обязан выплачивать стоимость жилья в течение неопределенного срока. То есть, пока не будет выплачена полная стоимость имущества ― квартиры, дома, земельного участка. При этом на срок выплат квартира переходит лишь в частичную собственность плательщика. Рантье имеет право там жить, как собственно, и вторая сторона сделки. Также плательщик не может продать имущество, но может его обременить. Но лишь с письменного, нотариального заверенного согласия рантье.

Получается два варианта. Либо обе стороны сделки проживают совместно. Либо плательщик живет отдельно. Чтобы отдельно жил сам рантье ― это очень редкая ситуация.

Стоит учитывать, что смерть владельца недвижимого имущества не влечет прекращение обязательств. То есть, квартира после этого отходит не плательщику, а наследникам. И уже они автоматически принимают на себя статус рантье. И продолжается сделка вплоть до полной выплаты стоимости жилья, либо до разрыва сделки по иным причинам.

Кстати, заключить договор ренты может и юридическое лицо, например, ТСЖ или иная организация. А вот получать выплаты может исключительно физическое лицо. Также по согласованию сторон в зачет ежемесячных платежей могут идти и иные услуги. Например, помощь в обустройстве дома. А также покупка необходимой мебели или ремонт во всем его многообразии. Все это обговаривается индивидуально. А юридические основания для этого указаны в статье 590 ГК РФ.

Учтите, что сумма ежемесячных выплат, хоть и назначается сторонами по согласованию, не может быть менее действующего прожиточного минимума в данном регионе. И с ростом этого прожиточного минимума происходит переиндексация.

Пожизненная

Этот вид ренты чаще подразумевает не только выплаты, но и содержание. Обычно, эквивалентной по стоимости действующим выплатам. Но это не обязательно. Поскольку все эти моменты обговариваются отдельно. Пожизненная рента также может включать только выплаты и ничего более. Главный фактор отличия в том ― что она действует не до выплаты полной стоимости жилья, а до смерти рантье. То есть, это способ престарелого человека, который не имеет возможных или желаемых наследников, обеспечить себе старость. Последние годы жизни он может прожить не переживая о денежных средствах, а также об уходе и заботе. Да и часто престарелые люди просто не хотят оставаться одни. А так, плательщик зачастую проживает вместе с рантье, чтобы в случае необходимости оказать ему посильную помощь.

При этом по данному соглашению плательщик не должен выплачивать полную сумму за квартиру. Если рантье умрет раньше, то недвижимость все равно остается в собственности плательщика.

Пожизненное содержание с иждивением

Третий вид ренты похож на предыдущий. Только в этом случае содержание не обговаривается отдельно ― это существенный пункт договора, который нельзя опустить. Плательщик обязан содержать рантье и обеспечивать его нужды. Не только в финансовом плане, но и в ракурсе ухода, медицинской помощи. Обычно это сводится к полному уходу за престарелым человеком. Покупка продуктов, готовка, приобретение медикаментов и контроль их приема, содержание дома в чистоте и порядке, сопровождение на прогулках. Но, несмотря на более жесткие условия договора, часто эта рента более желанна для плательщика. Потому что к такой форме прибегают люди в весьма преклонном возрасте или с серьезными заболеваниями. А значит, как бы прагматично это не звучало, недвижимость раньше сменит владельца.

Кстати, в случае такого вида ренты платежи не могут быть меньше уже двойной суммы прожиточного минимума, установленного в данном регионе.

Сам рантье на весь период жизни также имеет право проживания в этой квартире или доме. Но в отличие от постоянной ренты в денежной форме, в этом случае как раз совместное проживание рантье и плательщика не то чтобы желательно, а скорее необходимо.

Читайте также: Какие долги передаются по наследству

Плюсы и минусы договора ренты для сторон

Положительные и отрицательные факторы договора ренты следует описывать отдельно для каждой стороны сделки. Начнем с рантье, то есть, владельца недвижимого имущества, получающего выплаты и услуги.

Плюсы:

• Получение постоянных денежных выплат.

• Возможность получения ухода, плательщик может взять весь быт на себя. И владельцу квартиры остается лишь жить в комфорте, ни о чем не тревожась.

• В случае утраты жилья по каким-то причинам (пожар, стихийное бедствие) выплаты все равно не прекращаются.

• В постоянном договоре ренты даже в случае смерти рантье выплаты не прекращаются и переходят к родственникам.

Минусы:

• Фактически после заключения сделки владелец недвижимости утрачивает право распоряжения ею. Он не может ее продать или завещать. И часто наследники пытаются оспорить такую сделку, Например, в связи с недееспособностью рантье или тем, что его обманули.

• Сделка официальная, является налогооблагаемой, о чем часто забывают.

• Сложно расторгнуть договор. Если с выплатами все понятно ― не пришли деньги вовремя на счет, вот и повод. То с уходом ― все намного сложнее. И доказать, что услуги оказываются ненадлежащего качества весьма сложно. По сложившейся судебной практике, суд чаще занимает сторону плательщика.

• Риск мошенничества. А порой, даже откровенных попыток сократить владельцу жизнь всеми способами.

А теперь перейдем к плюсам и минусам для плательщика.

Плюсы:

• Возможность получения недвижимости по реальной цене без переплат, фактически, в рассрочку.

• Возможность получения жилья даже за часть реальной стоимости при пожизненной ренте.

• Право проживания в квартире, то есть, нет расходов на аренду.

Минусы:

• При пожизненной ренте нет никаких четких рамок окончания ренты, от плательщика ничего не зависит. Теоретически, он может даже переплатить за квартиру (на практике такое, конечно, встречается редко).

• Рантье может оказаться весьма капризным сожителем, ведь это человек в преклонном возрасте.

• Не так просто найти такую сделку, предложений на рынке не слишком много. Чаще люди в почетном возрасте стараются передать свое имущество детям, а те, в свою очередь, обеспечивают уход.

Что необходимо прописать в договоре ренты

Перейдем непосредственно к договорным обязательствам. Какие пункты крайне важно указать в договоре, на что обратить внимание.

• Полное описание недвижимости. Понадобится информация из выписки из ЕГРН.

• Условия сделки ― размер платежей. А также иные услуги, если они подразумеваются. Их количество, качество, пределы и так далее.

• В договоре должен быть указан полный график платежей.

• Если подразумевается покупка продуктов ― должна быть обозначена продуктовая корзина с конкретным содержанием.

• Где будут проживать стороны договора во время сделки. Будут ли они жить совместно или нет.

• Индексация, если она предусматривается.

• Правила передачи наследства. Это используется в том случае, если по каким-то обстоятельствам плательщик умрет раньше рантье. В этом случае без указаний правил наследования, сделка будет просто расторгнута.

Читайте также: Безвозмездная аренда недвижимости: что это такое?

Как оформить договор

Сделка почти ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Все также понадобится выписка из ЕГРН, паспорта участников, технический паспорт помещения и выписка из домовой книги. Единственное отличие в том ― что сама сделка нотариальная, должна быть заверена нотариусом. Ну, а регистрируется она все также в МФЦ или отделении Росреестра.

Как расторгнуть договор ренты

Договор ренты расторгается в следующих случаях:

• В случае нарушения условий договора, введения в заблуждение, подписания под угрозой ― через суд. В этом случае пострадавшая сторона обращается в судебный орган.

• Если обе стороны хотят расторгнуть договор, то этого можно добиться во внесудебном порядке по соглашению сторон.

• В случае отказа от выплат, договор расторгается автоматически (без возврата средств).

• В случае полной выплаты договор закрывается по исполнению обязательств.

• В случае досрочного погашения (выплаты всей суммы единоразово) при согласии обеих сторон, договор также считается исполненным.

Подведем итоги

1. Рента ― это имущественная сделка, по которой плательщик обязуется выплачивать денежную сумму в пользу рантье. А также в некоторых случаях ухаживать за ним, осуществлять медицинскую помощь. В награду он получает в свою недвижимость рантье.

2. Жилье переходит в собственность либо после выплаты полной суммы, либо после смерти рантье, если подобное предусмотрено договором.

3. Существует три вида ренты ― постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением.

4. Ежемесячный платеж не может быть меньше прожиточного минимума (или двух при ренте с иждивением).