Что такое виды разрешенного использования участков (ВРИ): категории и правила изменения

ВРИ — что это

Вид разрешенного использования земли определяет, что можно и что нельзя делать на конкретном земельном участке. Это своего рода «дорожная карта», которая указывает, какие объекты можно строить, какую деятельность вести и как использовать землю в целом. Нарушать прописанные правила строго запрещено, за это полагаются штрафы, а в некоторых случаях участок и вовсе могут забрать в собственность государства. Так, с 1 марта 2025 года власти могут отнять землю у собственника даже без вмешательства прокуратуры, если участок использовался не по назначению в течение последних 3-х лет.

Со стороны может показаться, что ВРИ — это не более чем прихоть чиновников, которая не приносит никакой пользы, кроме как всячески мешает населению реализовывать свои идеи. Но это не так. Это инструмент, который помогает планировать развитие территорий, чтобы рядом с жилыми домами не появлялись шумные заводы, а плодородные поля не превращались в сплошную застройку. Это баланс между вашими планами и общественным интересом.

Категория земель и ВРИ: в чем разница

Часто возникает путаница между категорией земель и видом разрешенного использования. Давайте разберемся, в чем разница.

Категория земель — это более общее понятие, которое определяет основное целевое назначение земли. Например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и т. д. Это как «большой район», к которому относится ваш участок.

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это более узкое понятие, которое уточняет, как именно можно использовать конкретный участок в рамках его категории. Например, если ваш участок относится к категории земель населенных пунктов, то ВРИ может быть:

• для индивидуального жилого строительства (ИЖС);

• для размещения объектов торговли;

• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Получается, категория земель — это более широкое понятие, а ВРИ — это конкретное уточнение. Категория определяет общие рамки, а ВРИ — конкретные возможности.

Читайте также: Автономное отопление в доме: плюсы и минусы

Основные виды разрешенного использования

Существует множество видов разрешенного использования, и они могут сильно отличаться в зависимости от региона. Однако, можно выделить несколько основных групп:

• Для ИЖС. Позволяет строить жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи.

• Для ЛПХ. Позволяет выращивать сельскохозяйственные культуры и разводить хозяйство. Часто допускает строительство жилого дома.

• Для садоводства и огородничества. Позволяет выращивать плодово-ягодные культуры, овощи и цветы. Строительство жилого дома возможно, но с ограничениями.

• Для дачного строительства. Позволяет строить дачные дома, предназначенные для сезонного проживания.

• Для сельскохозяйственного производства. Позволяет заниматься сельским хозяйством в коммерческих целях.

• Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Позволяет строить магазины, кафе, рестораны, салоны красоты и другие объекты сферы услуг.

• Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Позволяет строить заводы, фабрики, склады, офисные здания и другие промышленные объекты.

Это лишь некоторые из наиболее распространенных видов разрешенного использования. Полный перечень ВРИ содержится в классификаторе, утвержденном Министерством экономического развития РФ.

Как узнать ВРИ вашего участка

Узнать ВРИ своего участка достаточно просто. Сделать это можно несколькими способами:

• Получить выписку из ЕГРН. Это самый надежный способ, так как в выписке содержится вся актуальная информация об участке, включая его ВРИ. Выписку можно заказать в Росреестре или через МФЦ.

• Открыть публичную кадастровую карту. Это онлайн-сервис, где можно найти информацию об участке по его кадастровому номеру. В информации об участке будет указан его ВРИ.

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это документ, который устанавливает градостроительные нормы для конкретной области. В ПЗЗ можно найти информацию о том, какие ВРИ разрешены на этой территории.

• Обратиться в местную администрацию. Специалисты администрации могут предоставить информацию о ВРИ вашего участка.

Если вы только приобретаете земельный участок, убедитесь, что его ВРИ соответствует вашим планам по дальнейшему использованию земли.

Читайте также: Как провести воду в частный дом

Можно ли изменить ВРИ участка и как это сделать

Да, изменить ВРИ участка возможно, но это не всегда просто и требует соблюдения определенной процедуры.

Во-первых, ВРИ должен соответствовать определенным градостроительным регламентам. Если отклонения критичны, получить разрешение на смену статуса земли будет практически невозможно. Во-вторых, может потребоваться проведение публичных слушаний — далеко не все соседи будут рады будущим нововведениям. В-третьих, в большинстве случаев для смены ВРИ потребуется изменить еще и категорию земли, что сильно усложнит саму процедуру.

Этапы изменения ВРИ:

1. Определите, какой ВРИ вам нужен и соответствует ли он градостроительным регламентам.

2. Подготовьте необходимые документы. Обычно требуется заявление, правоустанавливающие документы на участок, кадастровый паспорт и другие документы.

3. Обратитесь в местную администрацию с заявлением об изменении ВРИ.

4. Дождитесь решения администрации. Срок рассмотрения заявления может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.

5. Внесите изменения в ЕГРН. Если администрация примет положительное решение, необходимо внести изменения в ЕГРН.

Прежде чем погружаться в бюрократические вопросы рекомендуем пообщаться с профильным юристом и узнать, возможно ли вообще изменить ВРИ вашего участка. В некоторых случаях процедура будет простой, в других — сложной, а иногда изменить статус и вовсе невозможно.

Как ВРИ влияет на налоги и кадастровую стоимость участка

Вид разрешенного использования напрямую влияет на кадастровую стоимость участка, а значит, и на размер налога на землю. Чем более прибыльный ВРИ, тем выше кадастровая стоимость и налог. Например, участок с ВРИ под коммерческую застройку будет стоить дороже, чем участок с ВРИ под сельскохозяйственное использование. При изменении статуса участка, кадастровая стоимость также может быть пересмотрена.

Подведем итоги

1. ВРИ (сокращенно от «вид разрешенного использования») — это перечень правил, регламентирующих способы использования конкретного земельного участка.

2. Категория земли и ВРИ — не одно и тоже. Первое понятие более общее, а второе — узконаправленное.

3. Узнать статус участка можно через выписку из ЕГРН, публичную кадастровую карту или напрямую в администрации района.

4. Правовой статус участка можно изменить, однако для этого требуется строгое соответствие имеющимся стандартам.