Мы не будем углубляться в споры о том, насколько хорошая идея — покупка квартиры специально для того, чтобы ее сдавать. У этой схемы есть и свои поклонники, и свои противники; наша же цель сегодня — разобраться, какие квартиры подходят для сдачи в аренду в принципе. А именно: на что ориентироваться, если вы решили покупать квартиру как инвестиционный проект, и как превратить самую обычную (уже имеющуюся у вас) квартиру в магнит для арендаторов.
В собственности или в ипотеке
Возможны два варианта развития событий:
-
у вас есть (или скоро появится) квартира в собственности, и вы хотите получать с нее доход
-
вы хотите сдать квартиру, чтобы погасить часть платежей по ипотечному кредиту.
В обоих сценариях необходимо учитывать соотношение стоимости жилья и чистой прибыли от сдачи в аренду. Кто-то хочет получать солидный пассивный доход от недвижимости, но в этом случае придется потратить время и силы на обустройство жилья и приведение его в соответствии с запросами наиболее платежеспособных групп арендаторов. А кому-то достаточно уже того, что деньги от сдачи в аренду можно пустить на оплату коммунальных услуг в квартире — такая прибыль не требует никаких серьезных затрат. Но опять же: нужно изначально все хорошо продумать и рассчитать — чтобы не уйти в минус.
Предположим, у вас квартира в жилом районе, где есть все необходимое для комфорта — остановка общественного транспорта, школа, детский сад, поликлиника, парк и широкий ассортимент объектов бытовой инфраструктуры. Возьмем за условную стоимость двухкомнатной квартиры — 7 млн рублей, а за приемлемый размер арендной ставки — 30 тыс. рублей в месяц. При ставке по ипотеке около 7%, с учетом налога и непредвиденных расходов, платеж составит около 27 тыс. рублей, а чистая прибыль может — от ~3 тыс. в месяц, то есть от 36 тыс. в год.
Если квартира уже в собственности и вам не нужно вычитать из арендаторских 30 тыс. рублей платеж по ипотеке, то потенциальная чистая прибыль в месяц увеличивается на размер платежа по ипотеке.
«Вторичка» или квартира в новостройке
Быть в собственности и приобретаться в ипотеку может как квартира в свежепостроенном доме, так и вторичное жилье, и у каждого варианта — разумеется — есть свои преимущества.
Вторичное жилье — это уже готовая квартира. В ней есть ремонт, развитая инфраструктура, в некоторых случаях — даже часть мебели и техники (если старые жильцы не захотели забирать все это с собой). С другой стороны, ремонт в некоторых случаях бывает таким, что его срочно нужно переделывать. Хотя теоретически жильцов можно найти на любой ремонт. А вот в «пустой коробке» в черновой отделке вряд ли кто-то захочет жить.
Квартира в новостройке — это объект, который нужно будет сначала отремонтировать. Конечно, можно взять жилье в чистовой отделке, но его стоимость будет уже гораздо выше, а покупать мебель и технику в любом случае придется. Можно сделать ремонт из самых дешевых материалов специально для квартирантов. Одним словом, здесь снова на первый план выходит грамотный и точный расчет — что выгоднее, что удобнее конкретно для вас.
Квартира или апартаменты
В последние годы второй вариант стал наиболее популярным среди тех, кто хочет купить жилье и получать пассивный доход от сдачи квадратных метров в аренду. Апартаменты не считаются жилой недвижимостью, поэтому у них есть свои особенности, и к ним предъявляются определенные требования. Однако сдавать их можно дороже, а стоят они — дешевле, то есть такая инвестиция может оказаться более целесообразной. В случае с апартаментами вы сможете купить недвижимость, начиная от 2 млн рублей, а на квартиру (даже самую маленькую) придется найти хотя бы 5 млн рублей. Разница колоссальная, а доход с аренды примерно одинаковый.
Посуточно или долгосрочно
Не нужно пугаться словосочетания «посуточная аренда» — к этой категории относятся любые виды аренды, предполагающие проживание в течение фиксированного количества дней. Например, туристы, которые приезжают в город на 3-5-7 дней, снимают жилье именно посуточно, и это не всегда отели — многие предпочитают именно квартиры, где можно проходить домой в любое время суток и самостоятельно готовить еду.
Посуточная аренда всегда предполагает более высокую ставку. Так, можно сдавать квартиру за 30 тыс. рублей в месяц — или за 2 тыс. рублей в сутки, то есть уже 60 тыс. рублей в месяц. Но здесь важно понимать, что такая доходность будет возможна только в том случае, если у вас каждый день кто-то живет. И одно дело — найти человека, который будет стабильно платить по 30 тыс. рублей в месяц в течение года или даже больше.
И совершенно другое — постоянно искать новых людей, чтобы поддерживать арендный доход на желаемом уровне. Ну, и не забывайте, конечно, о поддержании самой квартиры в привлекательном виде: смена постельного белья, расходы на уборку и так далее. В случае с посуточной арендой хлопот будет гораздо больше: жалобы от соседей на шумных жильцов, прокуренная мебель и сломанная сантехника — об этом Урбан Медиа рассказывал арендодатель своей квартиры.
Есть вариант — сдавать квартиру посуточно не напрямую, а через агентство. Но учтите, что это приведет к дополнительным затратам.
Студенты или семьи
Очень важно понимать, кто ваша потенциальная аудитория. Если вы планируете купить квартиру и сдавать ее в аренду, то можете подобрать район и инфраструктуру таким образом, чтобы попасть в потребности интересующей вас группы арендаторов. Если квартира у вас уже есть, то понимание аудитории поможет сделать ее более привлекательной для кандидатов.
Можно выделить три большие группы людей, которые могут быть заинтересованы в съемном жилье, и у всех у них будут довольно различные представления об идеале.
Студенты и одинокие молодые люди
За первых обычно платят родители, вторые уже зарабатывают сами, и аренда для них — возможность жить с комфортом на собственной жилплощади.
Для этой группы наиболее важны:
-
удобство локации — предпочтительно рядом с учебными заведениями или в центре города
-
рядом остановка общественного транспорта или метро
-
современный жилой фонд и/или современная отделка квартиры.
Дополнительным аргументом в пользу квартиры может стать интерьер с изюминкой — стилизованный под лофт, дополненный дизайнерскими элементами.
Молодые семьи — с детьми и без детей
Для этой группы наиболее важны:
-
транспортная доступность жилья
-
наличие прогулочных зон (парков)
-
современный жилой фонд или дом в историческом месте
-
школы и садик рядом с квартирой
-
хорошая детская площадка во дворе
-
наличие парковочного места.
Они предпочитают современную отделку и минимализм, ценят грамотную планировку, наличие изолированной спальни и стационарного спального места.
Руководители и иностранные граждане
Они работают по контракту или ведут свой бизнес, хорошо зарабатывают, и их часто тоже интересует именно аренда, а не на приобретение недвижимости.
Для этой группы наиболее важны:
-
расположение дома в центре города
-
современная планировка и отделка
-
наличие парковочного места
-
бутики и рестораны в шаговой доступности
-
видовые характеристики жилья.
Если вы сдаете квартиру бизнесменам и топовым менеджером, то при выборе квартиры лучше ориентироваться на показатель «как для себя»: жилье должно быть таким, в каком вы сами хотели бы жить. Обратите внимание: именно не могли бы жить, а хотели.
Обустроенная или не обустроенная
Во многих странах жилье сдают в виде пустых комнат, которые новые жильцы по желанию наполняют, а потом забирают все «наполнение» с собой. Но у нас так не принято. В России квартира под сдачу всегда стоит дороже, если она хорошо обустроена: сделан свежий ремонт (не обязательно, кстати, дорогой), стоит приятная на вид мебель (без излишеств, не «затасканная», в нейтральной цветовой гамме), есть рабочая техника (минимум — плита, холодильник и стиральная машина, любые варианты сверх этого позволяют ставить цену выше).
При этом обустройство совсем не обязательно должно стоить больших денег. Приличную мебель можно купить с рук, а обои — поклеить самостоятельно за пару вечеров и с минимумом вложений. Очень важно обратить внимание на проблемные места в ванной комнате и кухне, если квартира не новая — в самых сырых местах могут появляться налет и плесень, и от этого не только это конкретное помещение, но и вся квартира будет выглядеть менее привлекательно.
Бояться того, что арендаторы «убьют» ремонт не стоит: если вы сдаете хорошую квартиру за хорошие деньги на долгий срок, то и жильцы, скорее всего, подберутся соответствующего уровня. В посуточной аренде чуть сложнее, но и здесь вы можете обезопасить себя от неприятных ситуаций — ведь решение о том, кому и на каких условиях сдавать жилье, принимаете вы сами. Плюс всегда можно заключать договор с квартирантами, указав при этом пункт о возмещение ущерба.
В каких случаях выгодно сдавать квартиру в аренду
Итак, сдавать квартиру выгодно, если:
-
у вас или у кого-то из членов вашей семьи есть отложенный интерес в ее отношении — другими словами, вы сами или кто-то из ваших близких собирается потом жить в этой квартире, а пока она сдается в аренду, чтобы покрывать коммунальные платежи и рост цен
-
сдача квартиры в аренду используется для погашения платежей по ипотеке
-
у вас уже есть квартира, в которой никто не живет, и вы не против иметь дополнительный источник дохода.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий