В первую очередь, давайте определимся с тем, что же это все-таки это такое — инвестиции на рынке недвижимости. Это в первую очередь заработок на росте стоимости квартир. Арифметика простая, купил дешевле, через определенный промежуток времени продал дороже. Полученная между этими сделками разница — это и есть заработок на инвестициях. Именно этим и занимаются инвесторы на рынке недвижимости. Для того, чтобы быть успешным инвестором, важно знать, какой объект со временем станет более ликвидным, вырастет в стоимости, это чистая математика, расчет, прогнозирование.
А если человек покупает квартиру (особенно в ипотеку), чтобы сдавать ее в долгосрочную аренду, то это не совсем инвестиция, здесь можно столкнуться и с убытками. Я считаю, что аренда сама по себе не является инвестицией — это оттягивание срока реализации объекта с минимальными потерями. Срок окупаемости объекта недвижимости при аренде очень большой, это того не стоит. Посчитайте сами, при сдаче однокомнатной квартиры (стоимостью 6 млн рублей) за 15 тыс.руб/в месяц ее стоимость окупится через 33 года! Это еще не считая затраты на ремонт, мебель и прочие проблемы, с которыми сталкивается арендодатель. Заработать можно будет только при продаже этой квартиры — на росте цен на недвижимость.
Какие сейчас есть варианты для инвесторов в недвижимость
Честно говоря, инвестировать в покупку квартир в Казани и ждать сумасшедшей прибыли (100% и более процентов годовых) уже сложно. В Казани недвижимость переоценена — квартиры в нашем городе сейчас не по карману большинству жителей.
По моему мнению, некоторые люди забыли, для кого строятся квартиры. Недвижимость воспринимается не как средство для жизни, а буквально как инструмент для инвестирования. Но это реальность, с которой мы столкнулись, более того, даже при всей переоцененности квартиры пользуются спросом и демонстрируют некий рост цен.
Раньше схема была простой и понятной. У человека есть сумма для первоначального взноса (минимум 500 тыс. рублей), он оформляет новостройку в ипотеку и спустя год продает ее уже на 500 тыс. рублей дороже. Итого его заработок за год составит полмиллиона рублей. Сейчас минимальный первоначальный взнос — 15%, то есть имея на руках всего 500 тысяч рублей можно купить лишь квартиру за 3300 тыс. рублей. К сожалению, таких объектов на рынке недвижимости нет — это только пригород Казани, и не факт, что через год там сильно вырастут цены.
Сейчас ситуация еще усложняется тем, что на рынке много инвесторов, которые продают по переуступке, при этом их цены дешевле цен застройщика в среднем на 10-15%. Пока они полностью не распродадут свои объекты, сложно надеяться на какую-то прибыль новым инвесторам, которые только-только купили квартиры.
К тому же после ввода эскроу счетов (1 июля 2019 года) застройщики уже не зависят от спроса, они строят не на деньги дольщиков, а на средства, выделенные по кредитной линии. Поэтому девелоперы могут спокойно строить и не беспокоиться о том, что их продажи падают. Они знают, что к концу строительства у них и так все купят. Кстати, именно после эскроу первичка стала стоить дороже вторички, раньше квартиры в новостройках всегда были дешевле готового жилья.
Сейчас у инвестора на рынке недвижимости есть несколько вариантов для вложений, и все они, конечно, зависят от размера его капитала. Рассказываю, в какую недвижимость можно выгодно вложить сейчас свои деньги:
1) Если есть небольшая сумма (до 1,5 млн рублей), я бы рекомендовал найти хорошую парковку, вложить деньги и выйти на самоокупаемость. Сейчас есть хороший тренд на парковки, сдавать их можно за 2-3 тыс. рублей в месяц. Можно также купить кладовые помещения, их тоже можно выгодно сдавать.
Если имея на руках всего 1-1,5 млн рублей, вы планируете ввязаться в ипотеку, то внимательно все просчитывайте. «Нулевые» ставки от застройщиков предполагают удорожание квартир (минимум на 1,5-2 млн рублей), что съест всю вашу предполагаемую прибыль. Еще есть затраты на страхование, ремонт и т. п. К сожалению, времена, когда при небольшом первоначальном взносе можно было закрывать арендным платежом ипотечный платеж, прошли.
2) Студия в новостройке в выгодном месте — неплохой вариант, особенно, если рассчитывать сдавать ее не в долгосрочную аренду, а в посуточную. Казань постепенно становится интересной для туристов, а значит, выгодной становится посуточная аренда. Да, это более сложно и хлопотно, чем обычная аренда, но на этом можно заработать. В принципе что и делают, например, жители некоторых ЖК комфорт-класса на Чистопольской, Меридианной и Сибгата Хакима. Понятно, что ценник соответствующий, потому что локация очень интересная, с ориентацией на гостей города, которым не хочется платить за ночь в «Ривьере» 13-20 тыс. рублей.
3) Покупка за наличку на вторичном рынке — сейчас есть много предложений на вторичке, когда ситуация «горящая» и людям надо срочно продать свою квартиру. В этих случаях продавцы почти всегда готовы идти на хорошие уступки и снизить в цене от несколько сотен тысяч до полумиллиона рублей, поэтому если есть наличные средства, то вполне можно скупать такие «горящие» объекты. А затем, когда рынок придет в себя, продавать их уже без спешки.
Но здесь важно помнить о двух моментах: первое, это юридическая чистота объекта, проверьте внимательно все документы, чтобы не нарваться на мошенников. И второй момент — выбирайте ликвидные места, обращайте внимание на те факторы, которые вы не в силах изменить (местоположение дома, этаж, метраж).
4) Покупка за наличку по переуступке недостроенного жилья. Как я уже говорил, сейчас много «инвесторов», которым срочно понадобились деньги, и они готовы продавать свои квартиры в новостройках по ценам гораздо интереснее, чем у застройщика. Покупателям с ипотекой такие объекты не очень интересны — на них не действует ипотека с господдержкой по супер-низким ставкам или бонусные программы застройщиков, а вот если у вас есть наличка, то можно собрать интересные предложения по хорошим ценам.
5) Покупка недооцененной новостройки у застройщика. Застройщик либо может недооценивать свой объект, либо сознательно демпинговать. В качестве примера могу привести ЖК «Нокса парк» от ПИКа, в этом комплексе квартиры на 600 тыс. рублей дешевле, чем в соседнем ЖК «Светлая Долина».
Например, студия 20 кв.м. в «Ноксе» стоит 3700 тыс. рублей, квартира 32 кв.м. 5250 тыс. рублей. А в «Светлой Долине» 35 кв.м. стоит 6060 тыс.р ублей. Разница 8 тыс. рублей за кв.м. (все цены актуальны на момент написания статьи). Можно рассчитывать, что через год стоимость квартир в «Нокса Парк» станет такой же как и в «Светлой долине». Если брать за наличные, то выйдет еще дешевле. Есть, конечно, небольшой риск — застройщик ПИК для Казани новый, и нет пока понимания каким будет качество проекта. Но инвестор всегда должен быть готовым к риску.
Какие есть триггеры для роста цен
Так как инвестор рассчитывает в первую очередь на рост цен, он должен его уметь прогнозировать (или обратиться к специалисту, который поможет выбрать объект для инвестиций). Основной момент, на который я советую ориентироваться — средняя стоимость жилья в районе. При покупке проанализируйте, по каким ценам продаются схожие объекты. Например, в районе квартиры в среднем стоят 6,5 миллионов рублей, если вы покупаете за 5,5 млн, то можете быть уверенным, что в ближайший год стоимость вашего объекта вырастет.
Советую также смотреть градостроительные планы — знать, где вскоре построят парк, развязки, новые социальные объекты — все это может повлиять на рост стоимости квартир. Хорошо, если вы ориентируетесь в экономике, которая у нас циклична, и сможете спрогнозировать «дно» рынка и момент роста цен. Важно прогнозировать и ситуацию по ипотеке, льготным программам — все это напрямую влияет на спрос и рост стоимости.
Инвестиции в недвижимость: основные правила
Кризис на рынке недвижимости в 2022 году длился три месяца — апрель-май-июнь — в этот период по сделкам было затишье, продавалось очень мало объектов. Мы чувствуем, что в июле начался рост, который сейчас и продолжается. Если вы решились инвестировать в недвижимость, советую следовать трем основным правилам.
1) Не ждать быстрых результатов — вы должны быть готовы к периодам затишья на рынке, когда цены на квартиры будут снижаться, и не паниковать. Инвестиции в недвижимость — это история на годы.
2) Быть готовым уйти в минус, как и при любых инвестициях, есть риск, что человек может потерять свои деньги, если рынок уйдет в минус. Понятно, что в долгосрочной перспективе недвижимость растет, но готовы ли вы долго держать свои деньги в бетоне?
3) Дотошно высчитывать прибыльность объекта, при инвестировании надо абстрагироваться от своей «любви» или «не любви» к каким-то районам, этажам, планировкам. Для жизни надо выбирать квартиру по душе, а для инвестиций только с целью заработать деньги.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий