Регистрация сделки в Росреестре не дает вам гарантию, что недвижимость юридически чиста. Когда сотрудники МФЦ принимают документы, они не изучают, была ли квартира в залоге, могут ли у нее объявиться другие собственники и нет ли ошибок в правоустанавливающих документах. Государство проверяет сделки на недвижимость только в части ухода от налогов и незаконного обналичивания, но не исключает других рисков для покупателя.
Чтобы убедиться в юридической чистоте объекта, покупатели обычно обращаются к риелтору. Тот, в свою очередь, анализирует всю историю недвижимости: кто был прежним владельцем, есть ли обременение, нет ли других кредитов у продавца. Но ни один специалист не может гарантировать вам 100% безопасность сделки.
Ситуацию с проверкой недвижимости усложняет новый закон «О персональных данных», который 7 июля Госдума РФ приняла в третьем чтении. Теперь получение информации из ЕГРН будет доступно только с разрешения собственника недвижимости. Владелец должен будет написать заявление и отправить его в Росреестр, и только тогда вы сможете получить данные об объекте. Запрашивать выписку сможет и нотариус, но не факт, что все специалисты пойдут на это. Что же тогда делать? Можно уповать на добросовестность продавца, а можно оформить особый страховой полис.
Когда можно оформить титул
Чаще всего, когда прошлое квартиры вызывает вопросы, собственники оформляют на нее титульное страхование. Это вид страховки, который защищает владельца от потери права собственности. Если вдруг суд постановит отменить сделку купли-продажи, страховщик возместит ваши убытки.
Страхование от потери права собственности можно делать в любой ситуации, когда вы сомневаетесь в юридической чистоте недвижимости. Например, подобные ситуации обычно вызывают наибольшее подозрение:
— объект куплен на вторичном рынке и у него было много собственников, или он перешел бывшим владельцам в наследство
— жилое имущество приобретается у юридического лица.
Иногда банк ставит условием для ипотеки титульное страхование, сейчас, кстати, это случается все реже. Конечно, в этом случае требуется титул только на сумму долга.
Если вы покупаете объект у застройщика, вероятность, что сделку отменят, минимальна. Поэтому в случае покупки новостройки титул не оформляется.
Застраховать можно как жилые, так и любые коммерческие помещения. Стоимость такой услуги обычно варьируется от 0,3% до 1% от стоимости недвижимости. Например, однушка в Казани стоит от 5 млн рублей, в случае титульного страхования вы отдадите страховой около 50 тыс. рублей в год.
Стоимость страховки зависит от даты постройки объекта, его состояния и бывших владельцев. Но все нюансы лучше уточнять в компании, где вы заключаете договор.
В каких случаях работает титульное страхование
Обычно ситуации когда работает титул, описаны в договоре страхования. Но чаще всего деньги вы сможете получить, если после судебного разбирательства ваша сделка признается недействительной. Это бывает в подобных случаях:
— сделка прошла без согласия других собственников (супругов или родственников)
— объявился новый наследник
— бывший владелец — юридическое лицо, и оно обанкротилось
— объект продал недееспособный человек без участия опекуна
— продажа проходила от имени гражданина, который не имел на это полномочий
— сделка нарушает права несовершеннолетних собственников (это может быть связано с материнским капиталом и не выделением долей детям)
— в правоустанавливающих документах найдены существенные ошибки
— сделка с продавцом прошла под влиянием угроз со стороны других людей
— недвижимость проходила по судебному делу и процесс по нему был возобновлен.
Заметим, что подобная защита не действует во время любой войны, ядерного взрыва, изъятия собственности по решению госорганов или конфискации за долги. Тем не менее, такая страховка поможет вам избежать рисков потерять недвижимость, связанных с бывшими собственниками.
Как оформить полис титульного страхования
Сделать соответствующий полис можно как до заключения договора купли-продажи, так и после. Но, конечно, лучше делать это «до», чтобы обезопасить себя. Для заключения договора вам следует обратиться в любую страховую компанию и подготовить следующие документы:
— паспорт владельцев
— выписка из ЕГРН
— технический и кадастровый паспорта
— договор купли-продажи/договор долевого участия
— отчет об оценке имущества
— выписка из домовой книги
— а также иные документы по запросу андеррайтера.
Титул имеет смысл застраховывать только на три года, потому что по истечению этого срока отменить заключенную сделку будет уже невозможно. Но в целом полис можно сделать от 1 года до 10 лет. И если вы оплатите всю сумму сразу, то это будет гораздо дешевле, чем отдавать деньги каждый год.
В договоре со страховой будут указаны следующие данные:
— случаи, по которым возможно материальная компенсация вреда
— информация об объекте недвижимости
— стоимость полиса и график платежей
— страховая сумма — то, сколько выплатит компания.
Добровольно оформить титульное страхование на полную стоимость квартиры не так то и просто, как кажется на первый взгляд. Чаще всего компании оформляют такой полис в рамках комплексного ипотечного страхования (жизни и имущества) и только на сумму кредита. Будьте готовы, что страховая компания запросит у вас десятки разных документов помимо вышеописанных, включая справки о дееспособности продавцов, справку из опеки и т. д.
Как возмещают деньги по титулу
Порядок выплат прописан в каждом договоре индивидуально. Вам нужно обратиться в вашу страховую компанию. Важно, что деньги вы сможете получить только после завершения судебного разбирательства. Зачастую этот процесс затягивается, так что не ждите, что вы сможете быстро получить выплаты.
Вам возместят 100%, если вы полностью лишаетесь права собственности. При этом если квартира была взята в ипотеку, то страховая в первую очередь возмещает долг банку, и только потом возвращает остаток вам.
Если не титул, то как еще подстраховаться
На практике часто страховые компании отказывают в оформлении титула, если нет такого требования банка. Как же тогда обезопасить свою собственность без такого полиса?
Например, можно зарегистрировать договор у нотариуса. В случае признания сделки недействительной, он будет лично отвечать в суде. Но учтите, что такая услуга платная: обычно она стоит 1% от стоимости недвижимости, но не более 30 тыс. рублей. Кроме того, нужно будет заранее записаться на прием (запись за 1-2 неделю). Так что этот вариант точно не подойдет тем, кто торопиться быстрее купить квартиру. Но учтите, что нотариальные сделки тоже могут оспариваться в суде. Специалист нотариальной конторы вполне может сказать, что его ввели в заблуждение, и вам придется нести ответственность самому.
Еще один вариант помимо страхования — провести юридическую проверку сделки в риелторском агентстве. Специалист поможет проверить собственника квартиры и распознать мошенника. Юристы, которые уже долгие годы работают с недвижимостью, обычно сразу замечают мутные схемы. Такая услуга намного дешевле, чем нотариус или страховой полис, зато поможет вам не потерять квартиру.
Кроме того, проверить квартиру вы можете и самостоятельно по списку, который подготовила для вас редакция Урбан Медиа.
Коротко о главном:
— титул оформляют для защиты права собственности
— чаще всего такое страхование делают при покупке квартиры в ипотеку или приобретения жилого имущества на вторичном рынке
— подобный полис стоит недешево (придется выложить до 1% от стоимости вашей новой собственности), зато он покрывает возможные риски: вы вернете свои деньги в случае банкротства предыдущего собственника, появления других владельцев или недееспособности человека, который продал вам объект
— стоимость титула зависит от суммы квартиры, которая указана в договоре
— выплаты из страховой компании поступят вам на счет только после решения суда
— титульное страхование оформляют достаточно редко, поэтому если хотите себя обезопасить, можно попробовать зарегистрировать сделку у нотариуса или провести дополнительную юридическую проверку.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий