Если квартирой владеете не только вы, значит, она находится в общей собственности: совместной или долевой. Совместная собственность означает, что хозяева владеют одинаковыми частями недвижимости. Чаще всего это бывает у тех, кто состоит в браке, так как среди супругов все имущество делится поровну без определения долей.
Во всех остальных случаях владельцы обычно сразу назначают друг-другу доли. Это называется долевая собственность. Каждому хозяину принадлежит определённая часть недвижимости, например, 1/4 или ⅓ в зависимости от количества собственников и других обстоятельств. Например, при использовании на покрытие ипотеки маткапитала детям выделяется доля в соответствии с размером покрытой стоимости квартиры. Зачастую недвижимость делят в семье равными частями по количеству человек: если их четверо, то каждому по 1/4 доли.
Назначение доли обычно происходит при переходе прав собственности на квартиру. Данные о том, кому какая часть недвижимости принадлежит на данный момент, можно уточнить, заказав выписку ЕГРН.
Когда квартира находится в общей собственности, перед совершением любой сделки, вам придется получить согласие всех владельцев. Но бывает так, что с другими хозяевами, даже если они ваши самые близкие родственники, невозможно сойтись во мнении. Что же тогда делать? Разбираем все нюансы на примерах из жизни.
Как продать квартиру в долевой собственности, если все собственники согласны
Если все собственники согласны, то любая сделка пройдет быстро, но с особенностями. Чтобы продать квартиру, будет достаточно присутствия всех собственников во время сделки. Если кто-то приехать не может, тогда необходимо нотариально заверенное согласие.
Если совладелец не присутствует на сделке и у вас нет доверенности, то продавать квартиру будет опасно. В любой момент человек, владеющий долей, может отменить сделку, подав в суд. А Росреестр может отказать в праве переоформить квартиру на нового собственника. Так что включите все свои дипломатические способности и постарайтесь договориться о подписании согласия либо пригласить «товарища по недвижимости» на сделку.
Кстати: В одно время любые сделки купли-продажи по недвижимости с двумя и более владельцами нужно было заверять у нотариуса. Сейчас закон разрешает не делать этого при условии, что все собственники согласны продать объект и сделка происходит по одному договору в одно и то же время — кроме случаев, когда долей владеют несовершеннолетние, в этом случае сделки в обязательном порядке должны быть заверены нотариально.
Нотариально заверенная сделка больше нужна для покупателя, так он сможет обезопасить себя. Для продавца, конечно, это дополнительная волокита и расходы на оплату нотариуса.
Как продать квартиру в долевой собственности, если не все собственники согласны
Бывает, что другие собственники не хотят продавать квартиру, а вам срочно понадобились деньги. Не паникуйте раньше времени и посмотрите, что вы можете сделать по закону. Например, рассмотрите вариант продажи только своей доли в недвижимости. Это разрешено законом, правда, есть некоторые нюансы: в первую очередь вы должны предложить купить свою часть квартиры другому собственнику. Это называется преимущественное право выкупа для совладельцев.
О своем намерении продать долю можно оповестить лично, если у вас хорошие отношения с другими собственниками. Но не забудьте при этом попросить совладельцев подписать документ о том, что они уведомлены о вашем желании продать долю. Иначе сделку можно будет легко оспорить в суде. Если вы не в ладах с другими хозяевами квартиры, то можно отправить им заказное письмо. Также есть вариант оповестить совладельцев через нотариуса.
Свой ответ другой хозяин квартиры должен прислать в течение месяца после получения предложения. Отказ либо согласие на покупку должно быть прислано в письменном виде, лучше всего заверить его у нотариуса. Если ответ в течение месяца после получения уведомления не пришел (но при этом есть отметка о том, что другим собственником уведомление получено), значит, вы можете спокойно искать покупателей на свою долю. Обратите внимание, что при этом вы не имеете права менять условия сделки (стоимость недвижимости), иначе всю процедуру придется провести заново.
Как подарить квартиру, где вы не единственный хозяин
Как владелец квартиры вы имеете право не только продавать свою долю, но и дарить ее. В этом случае вам придется получить разрешение другого хозяина недвижимости на дарение своей части. Если он согласен, то вы оформляете договор дарения. Заметим, что если ваша доля переходит ближайшему родственнику (детям, родителям), то им не придется платить налог в размере 13%. В других случаях одаряемый должен заполнить декларацию и оплатить налог.
Некоторые считают, что договор дарения — хорошая альтернатива договору купли-продажи, в случае если совладелец квартиры не одобряет проведение сделки. Однако это не совсем так. Во-первых, для совершения дарения вам все равно придется получать нотариальное согласие либо звать совладельца на сделку. Во-вторых, такую сделку нельзя назвать безопасной. Договор дарения легче оспорить в суде. Кроме того, в документе не указывается стоимость квартиры и вообще не ставится какая-либо отметка о передаче денег. Так что покупатель может с легкостью и не отдать вам обещанной суммы за вашу долю.
Главное о продаже квартиры с долями:
— имущество легче всего продать, если все ее владельцы согласны
— в случае если один из собственников против сделки, вы можете продать только свою долю, но право преимущественного выкупа будет у ваших совладельцев
— недвижимость, где есть несколько владельцев, можно подарить, правда, все равно потребуется разрешение от других собственников.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий