Ипотечный кредит — возможность приобрести недвижимость, стоимость которой значительно превышает ваш месячный, а часто и годовой доход. При этом возможность совершенно легальная, удобная и всем, за редким исключением, доступная.
Ипотека подойдет тем, кто хочет стать собственником квартиры или загородного дома, может использоваться для покупки жилья в новостройке или на вторичном рынке; ипотечный кредит можно привлечь, если вы совершаете одновременную сделку — продаете одну квартиру и покупаете другую стоимостью выше. Одним словом, ипотечное кредитование открывает практически безграничные возможности для тех, кто мечтает о собственной уютной студии, двушке или даже загородном доме.
Но это, конечно, только в том случае, если вы подходите к вопросу серьезно, учитываете все особенности подобных сделок и здраво оцениваете перспективы.
Ключевые шаги, которые вам предстоят — это:
-
выбор банка с наилучшими условиями и подача заявки на ипотечный кредит
-
выбор недвижимости, которую вы хотите приобрести в собственность
-
оценка объекта и окончательное согласование условий с банком
-
получение одобрения
-
оформление ипотечного кредита
-
регистрация вашего нового жилья в собственность.
Рассмотрим каждый подробнее.
Выбираем банк
Увидеть рекламу на билборде и тут же позвонить, чтобы оформить ипотеку — неверная стратегия. Условия ипотечного кредитования у всех банков примерно одинаковые, но у каждого есть свои нюансы. В ваших интересах, разумеется, выбрать самые выгодные. А громкие рекламные обещания — например, возможность взять ипотеку без первоначального взноса, — обычно означают, что вы будете сильно ограничены в выборе вариантов жилья, либо переплатите огромную сумму на процентах по ежемесячным платежам.
Кроме того, банк сам по себе должен быть надежным. Минимальный первоначальный взнос и низкие проценты уже не будут играть роли, если выбранная финансовая организация обанкротится или вообще окажется «однодневкой».
На что следует обратить внимание
-
Насколько давно банк работает? Если срок более 15 лет, если у банка филиалы в нескольких города, а среди услуг — сервисы для физлиц и бизнеса, — это хорошие признаки. Если банк существует в единственном городе с одним банкоматом в радиусе 150 километров, то он вполне может «схлопнуться» до того, как вы оплатите свой долг по ипотеке.
-
Изучите рейтинг благонадежности — на сайте Центробанка он формируется исходя из наличия лицензии и объема уставного капитала.
-
Обратите внимание на то, участвует ли банк в программах ипотечного кредитования с господдержкой. Обязательно выясните, на сколько ставка будет ниже, если вы будете брать кредит в рамках программы, и будет ли этот сниженный тариф применяться в течение всего срока кредитования. Иногда бывает и такое, что выгодная процентная ставка действует только какое-то время — а потом вам приходится платить полную ставку, но менять что-то уже поздно.
-
Узнайте, не предлагает ли банк дополнительные скидки, например, для постоянных клиентов, «зарплатников» или для тех, кто готов выбирать квартиры среди вариантов, предложенных определенными застройщиками. В совокупности есть шанс сэкономить до 1% ставки по кредиту — это ощутимая разница, принимая во внимание среднюю стоимость квартир.
Таким образом, выбирая банк, пересмотрите все доступные предложения во всех банках, к которым можно применить определение «надежный». Обращайте внимание на любую мелочь, задавайте вопросы, стойте на своем — в конце концов, в этот момент вы вкладываетесь в свое будущее.
Подаем заявку
Вы выбрали банк — отлично! Теперь нужно подать заявку — запросить у банка согласие на одобрение ипотечного кредита. Это можно сделать уже и после того, как вы нашли квартиру мечты мечты. Но можно и заранее, тем более, что срок действия одобрения составляет 90 дней, а потом его еще и можно продлить.
Обратите внимание: если вы сначала запросили согласие банка на ипотеку, а потом вдруг передумали и в итоге так и не взяли никакого кредита на жилье, это вам ничем не грозит. Не будет ни санкций, ни потери кредитного рейтинга — как будто ничего и не было.
Документы, необходимые для подачи заявки
-
паспорт заемщика — самое главное
-
свидетельство СНИЛС и свидетельство ИНН
-
справка о доходах: физлица предоставляют справку по форме 2-НДФЛ, индивидуальные предприниматели — налоговую декларацию, соответствующую последнему отчетному периоду (в ней обязательно должна быть отметка ФНС о том, что декларация принята)
-
от пенсионеров требуется выписка с банковского счета, отражающая пенсионные начисления
-
если имеются дополнительные доходы — например, вы сдаете уже имеющуюся квартиру в аренду — нужна еще и справка 3-НДФЛ
-
копия трудовой книжки с личной подписью руководителя и печатью
-
для военных — копия контракта
-
если вы планируете привлекать материнский капитал, не забудьте предоставить копию сертификата, детализированную выписку со счета и документ, подтверждающий одобрение органов опеки
-
если ваш вариант — ипотека по программе господдержки семей, для подачи заявки нужно будет свидетельство о рождении или паспорт ребенка
-
если в сделке участвует созаемщик или поручитель, нужны будут все те же самые документы на вашего партнера по кредиту.
Обратите внимание на то, что заявку можно подавать онлайн. Однако вам никто не запрещает прийти в банк и сделать это лично, предоставив физические копии и оригиналы документов. Некоторым просто спокойнее, когда все происходит офлайн — и это исключительно ваш выбор.
Что происходит после подачи заявки
Банк рассматривает заявку в срок от 1 до 3 дней и сообщает решение. Это решение — предварительное! В этот момент вы получаете базовую ставку по ипотеке в зависимости от выбранной программы, а также максимальную одобренную сумму.
А вот окончательно условия кредитного договора будут сформированы только после того, как вы предоставите документы на объект недвижимости, который хотите приобрести. Процентная ставка, а также максимальная сумма на этом моменте могут измениться, например, если действует скидка на покупку жилья именно у этого конкретного застройщика. Также в этот момент вы сами можете скорректировать условия: внести побольше денег в качестве первоначального взноса, чтобы получить более выгодные проценты по ипотечному кредиту.
Поиск квартиры
Первое, на что нужно ориентироваться, — для чего вы покупаете квартиру. Для того, чтобы жить, сдать в аренду или, может, для инвестирования с дальнейшей перепродажей?
В каждом из трех случаев ориентиры при выборе будут разными.
Квартира, чтобы жить и радоваться
Тут все наиболее индивидуально — только вы знаете, что вам более важно. Кому-то необходим парк в шаговой доступности, кому-то — школа, а кого-то устраивает квартира, которая просто расположена близко к аэропорту.
Ориентируйтесь на ту часть инфраструктуры, которая вам интересна: состояние двора, парковочные места, близость образовательных или медицинских учреждений. Обратите внимание на транспортную доступность, прикиньте, сколько времени будете тратить на дорогу до работы (если это для вас актуально).
Для жизни
Приобретая квартиру «для себя» можно пожертвовать ликвидностью ради личных предпочтений. Например, квартиру, от которой долго идти пешком до остановки или метро, будет сложнее продать, но рядом будет парк, наличие которого для вас критично.
Для сдачи в аренду
Здесь на первое место выступают планировка, расположение и транспортная доступность. Наибольшим спросом пользуются небольшие студии, однокомнатные квартиры или апартаменты площадью до 40 квадратов. Если дом расположен близко к центру города, недалеко от какого-нибудь популярного вуза или предприятия, вашему предложению гарантирован интерес.
Для инвестиций
В этом сценарии предполагается, что вы сначала покупаете квартиру по максимально низкой, насколько возможно, цене — а затем перепродаете ее, когда цена уже выросла.
Идеально для такой схемы подходят квартиры в новостройках, которые вы берете на этапе строительства. В этот момент застройщики обычно еще ставят очень разумные цены. А вот после сдачи квартиры резко становятся дороже — и как раз в этот момент можно на них заработать.
Для инвестиций чаще всего берут однокомнатные варианты или квартиры-студии, ориентируются на наиболее перспективные районы, обращают внимание на благоустройство ЖК и удаленность от центра города.
Параметры, с которыми нужно работать, пытаясь выбрать идеальную квартиру для реализации вашего плана:
-
новостройка или вторичка
-
далеко ли от центра/транспорта/инфраструктуры
-
количество комнат, планировка
-
площадь
-
цена — минимальная и максимальная стоимость, которая устроила бы лично вас.
Возможные ограничения
Они могут накладываться в тех случаях, когда вы берете ипотечный кредит в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки с привлекательной ставкой в 6% не допускает покупку недвижимости у физических лиц — возможно купить только у застройщика. Обязательно обратите на это внимание и убедитесь в том, что у вас нет никаких ограничений (или что вы не имеет ничего против них).
Что спросить у продавца?
Если вы нацелились на приобретение квадратных метров в новостройке, попросите у застройщика документы, подтверждающие его право на строительство. В том числе выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации и постановке на учет, разрешение на возведение и проектную декларацию. В обязательном порядке уточните сроки строительства, если решили брать недвижимость в недостроенном доме!
Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить уже больше документов. В том числе:
-
паспорт
-
документы, подтверждающие право собственности
-
выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ
-
подтверждение юридической чистоты квартиры — факта того, что жилье не находится в залоге, например
-
заверенное у нотариуса согласие на сделку от второго супруга — если это актуально для сложившейся ситуации.
Обратите внимание, что банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку «вторички», если квартиру:
-
слишком часто продавали
-
продает ребенок (то есть несовершеннолетний)
-
унаследовали менее 6 месяцев назад
-
делят по праву собственности несколько человек
-
или в любых других ситуациях, когда банк заподозрил что-то неладное.
Оценка квартиры
Обязательный этап при оформлении ипотеки. Со стороны заемщика банк должен получить официальный документ, который может подтвердить размер запрашиваемой суммы.
При этом оценка происходит не «на глаз». Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, только в этом случае он имеет право выносить свое мнение по поводу стоимость квартиры, и только в этом случает оно имеет значение. Ответственность оценщика, как правило, страхуется на сумму от 300 тыс. рублей. Плохая новость — очень много оценщиков, которые разбираются в вопросе хуже потенциального покупателя. Хорошая новость — список проверенных оценщиков вы можете запросить у банка, в котором планируете оформлять ипотеку.
Для проведения оценки жилплощади эксперту потребуется паспорт заемщика, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, а также (обязательно!) — документ, подтверждающий право собственности на указанную недвижимость
Обратите внимание, в отчете от оценщика обязательно должны содержаться следующие пункты:
-
степень износа дома, срок его эксплуатации
-
расположение, близость инфраструктуры, транспортная доступность
-
метраж жилплощади, наличие или отсутствие перепланировки
-
состояние ремонта, коммуникационных систем
-
рыночная цена сопоставимых предложений
-
итоговая стоимость представленного к оценке объекта недвижимости.
Только после этого ваш банк, наконец, сможет принять взвешенное решение о выдаче (или невыдаче) ипотечного кредита. При этом вам предварительно нужно будет оформить страхование приобретаемой недвижимости.
Одобрение и подписание договора
На этапе согласования вы должны отправить в банк все полученные ранее документы на объект, а к ним приложить документы обеих сторон и обязательно договор купли-продажи. Удобно, что можно сделать это дистанционно: некоторые банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где можно спокойно обмениваться данными без личного взаимодействия.
На основании всей предоставленной информации банк принимает окончательное решение о выдаче (или невыдаче) кредита, определяет порядок и суммарный срок выплат. А вы становитесь обладателем квартиры. Правда пока что все еще не полноправным обладателем, так как недвижимость находится в залоге у банка на протяжении всего времени выплаты кредита.
Регистрация права собственности
Это заключительный (и, пожалуй, самый приятный) этап процедуры покупки жилья в ипотеку. Как это происходит:
-
первым делом продавец и покупатель (он же заемщик) ставят подписи на акте приема-передачи жилья
-
после этого право собственности заемщика регистрируется в МФЦ
-
наконец, заемщик забирает новую выписку из ЕГРН.
Для регистрации права собственности в МФЦ потребуется:
-
паспорта обоих участников сделки
-
два заявления — от обоих участников сделки
-
ипотечный договор и договор купли-продажи недвижимости
-
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Выясните, можно ли в вашем банке проходить удаленную регистрацию — обычно все происходит намного быстрее.
Главное об ипотеке
Не нужно бояться ипотеки. Если вы все продумали от и до, если это не импульсивное, не спонтанное решение, если вы готовы разбираться в тонкостях и консультироваться с экспертами, а также заручиться поддержкой профессионала, то покупка квартиры в ипотеку принесет вам только радость.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий