Покупка квартиры в новостройке — радостное событие или головная боль? Урбан объясняет, как выбрать добросовестного застройщика, есть ли риски при ДДУ и что делать, если объект не соответствует договору.
Продажи новостроек не стоят на месте. Строительные компании неугомонно поднимают цены, сокращают площади квартир, но люди все равно покупают. Потому что новое жилье, все-таки лучше вторички. Но есть, конечно, у новостройки и недостатки.
Главный минус такого объекта — вам придется ждать, пока достроится дом. Особенно сложно будет тем, у кого ипотека и приходится арендовать жилье. А ведь несмотря на то, что в договоре всё прописано, застройщик иногда может сдать объект позже. Правда, ему придется предупредить об этом дольщика за 60 дней до окончания срока. Как не ошибиться при покупке квартиры и юридически грамотно защитить себя от возможных рисков?
С 1 июля 2019 года отношения между дольщиком и девелопером регулируются на основании 214 федерального закона. Деньги, которые покупатель должен отдать за недвижимость, передаются не напрямую застройщику, а через банк с помощью специальных эскроу-счетов. Строительная компания не получит деньги, пока полностью не достроит дом.
Теперь компания при строительстве дома не использует деньги дольщиков, а возводит объект на кредитные деньги банка. Таким образом государство защищает права дольщиков. В случае, если дом не будет достроен, деньги напрямую из банка возвращаются покупателю.
Закон по введению эскроу-счетов в свое время вызвал подорожание новостроек, потому что застройщикам приходилось кредитоваться в банке. В этот момент и сократилась разница в стоимости между новостройкой и вторичкой. Если раньше квартиру в новом доме можно было купить на 20-25% дешевле, то теперь в среднем на 10%.
Как оформить договор долевого участия
Если вы решили купить квартиру в недостроенном доме на этапе котлована или уже прямо перед вводом в эксплуатацию, будьте готовы к заключению договора долевого участия. Это основной документ, который регламентирует ваши отношения с застройщиком.
Договор должен быть заключен в письменной форме или в электронном виде, но с усиленной квалифицированной электронной подписью. Документ подписывается в трех экземплярах: для вас, для застройщика и для Росреестра. В договоре должны быть указаны:
— сведения о проектной декларации
— план дома (схема, чертеж), общая и поэтажная площадь
— материал наружных стен и поэтажных перекрытий
— класс энергоэффективности и основные характеристики дома
— номер будущей квартиры
— площадь квартиры, количество комнат
— стоимость объекта и порядок оплаты
— срок сдачи новостройки
— срок гарантии
ДДУ следует зарегистрировать в Росреестре. Возьмите с собой паспорт (свой и супруга) и свидетельство о регистрации брака. Если вы оформляете недвижимость только на себя, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на регистрацию объекта. Оплата за квартиру происходит только после регистрации договора в Росреестре.
Согласно этому закону, при нарушении условий договора долевого участия застройщик обязан выплатить вам неустойку либо полностью вернуть деньги.
Какие есть риски в ДДУ
Несмотря на заключенный договор, застройщик может не уложиться в указанные сроки и сдать дом позже. Однако по новому постановлению от 23 марта 2022 года, вы даже не имеете права требовать от компании неустойку за просрочку. Этот мораторий наложили до конца 2022 года.
Кроме того, застройщик может обанкротиться и не достроить дом. В таком случае дольщику нужно будет обратиться в течение двух месяцев с начала конкурсного производства к арбитражному управляющему с требованием вернуть недвижимость или деньги.
Отметим, что права дольщиков в Татарстане хорошо защищены. В республике работает фонд поддержки дольщиков, который контролирует застройку проблемных домов. Обратите внимание, на сайте есть карта с проблемными объектами. Изучите ее, чтобы не купить квартиру у банкротящегося застройщика.
Но все-таки перед подписанием договора лучше посоветуйтесь с опытным юристом, чтобы он вам объяснил сложные конструкции.
Совет: договор долевого участия может подписывать только генеральный директор строительной компании. Если вам его подписывает не гендиректор, а, например, менеджер или заместитель, тогда попросите у представителя компании оригинал доверенности или заверенную копию.
Как выбрать квартиру в доме на этапе котлована
Если вы покупаете дом на этапе котлована, то следует обращать внимание на:
— местоположение будущего дома
— наличие рядом социальных объектов (школы, садики)
— транспортную доступность (если ли автобусная остановка)
— характеристики дома, прописанные в договоре
— план развития территории рядом с домом
— репутацию застройщика и его ранее сданные дома
На каком этапе лучше купить новостройку
Конечно, лучше брать тот объект, который на 70% уже достроен. Так вы поймете, как будет выглядеть дом, увидите расположение квартиры и убедитесь в ответственном застройщике.
С другой стороны, чем раньше купишь, тем дешевле обойдется недвижимость. Например, в ЖК «Солнечный город. Супер» на этапе котлована однушка стоила 2.8 млн рублей, а после сдачи дома ее стоимость подскочила до 5 млн рублей.
Как выбрать добросовестного застройщика
Если с домом вы определились, то проверьте репутацию застройщика.
-
Изучите информацию в социальных сетях, если у компании есть строящиеся дома, то, скорее всего, дольщики уже объединились и создали совместную группу.
-
Почитайте статьи в профильных СМИ, что пишут о девелопере, как давно он на рынке, сколько объектов построил.
-
Обратите внимание на аккредитацию застройщика в банках. Если компания работает с крупными кредитными организациями (Сбербанк, Альфа-Банк, Дом.РФ), значит, она прошла их проверку.
-
Проверьте строительную компанию на банкротство в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
-
Проверьте застройщика на сайте Дом.РФ. Как правило, здесь собрана самая актуальная информация по строительству.
-
Перечитайте договор долевого участия. Важно, чтобы там были прописаны пункты о доме (стоимость, срок сдачи, строительный адрес, кадастровый номер дома, гарантии, паспортные данные, реквизиты) и возможных форс-мажорах.
В договоре особенно обратите внимание на срок сдачи объекта и когда должны быть переданы ключи дольщику. Также перечитайте пункт о компенсации площади, если вдруг новая недвижимость будет больше или меньше положенной.
Если квартира не соответствует договору ДДУ
Перед тем, как передать ключи от новой квартиры, представитель застройщика пригласит вас на приемку объекта. Вы должны тщательно осмотреть новую жилплощадь, чтобы обозначить все возможные дефекты. В этом вам поможет наша статья о приемке квартиры. Если обнаружили недостатки, девелопер будет обязан их устранить.
Как оплатить новостройку
У вас есть несколько способов купить квартиру у застройщика:
-
Оплатить 100% стоимость. При такой оплате строительные компании делают скидки или дарят подарки.
-
Оформить квартиру в ипотеку.
-
Взять рассрочку у застройщика. Если вы не можете/не хотите брать ипотеку, то можно оплатить первоначалку напрямую девелоперу и потом ежемесячно отдавать часть денег. Обычно рассрочку дают на 1-4 года. Есть разные варианты, уточните условия у вашего менеджера.
-
В Татарстане также есть вариант купить квартиру, вступив в кооператив. Это схема реализуется только у одного застройщика — компании «Унистрой». Вы вступаете в жилищный накопительный кооператив, выбираете недвижимость, оплачиваете вступительный взнос и копите (либо сразу отдаете, если у вас есть) 50% от стоимости объекта. Затем вам следует платить ежемесячный взнос (+ регулярный членский взнос в кооператив). При покпке с помощью кооператива вы не будете переплачивать проценты банку, но при этом стоимость вашей квартиры будет расти вместе с рыночными ценами. Но при этом в кооператив смогут вступить все, кто по тем или иным причинам не может взять ипотечный кредит в банке.
Как взять новостройку в ипотеку
Если у вас нет всей суммы, то можно взять недостроенную квартиру в ипотеку. Пока дом строится, вы начнете выплачивать кредит. Если покупать объект напрямую от застройщика, то, как правило, вас ожидает выгодная процентная ставка.
Также есть возможность оформить траншевую ипотеку. Это кредит на квартиру в строящемся доме, который вы оплачиваете по частям. Благодаря этому какое-то время вы будете платить проценты только за часть кредита, а не за всю сумму.
Чтобы взять новую квартиру в ипотеку, вот что вам нужно сделать пошагово:
-
Выберите застройщика, заключите с ним ДДУ. В договоре будет указано, что недвижимость будет в залоге у банка.
-
Параллельно выберите банк, где аккредитован застройщик, и подпишите кредитный договор. Не забудьте взять на оформление договор долевого участия.
-
В ответ кредитная организация предоставит ипотечный договор и финальный договор на приобретение квартиры.
-
Зарегистрируйте сделку в Росреестре.
Как зарегистрировать квартиру по ДДУ
После того как вы заключили договор ДДУ, вам необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Таким образом, будущая квартира будет закреплена за вами.
Для регистрации вам необходимо предоставить:
— разрешение на строительство от застройщика
— проектную декларацию
— план объекта
— договор ДДУ
— договор об ипотеке
— справку об оплате полной стоимости
Госпошлина — 200 рублей. Срок регистрации — 5 рабочих дней.
Можно ли продать недостроенную квартиру
Да, это возможно. Для продажи вам следует получить согласие застройщика на сделку, оформить с покупателем договор по переуступке прав (4 экземпляра) и получить от него деньги. Этот договор тоже следует зарегистрировать в Росреестре. После завершения сделки уведомите строительную компанию о состоявшейся уступке.
Покупка квартиры по ДДУ пошагово
-
Выберите будущую квартиру.
-
Удостоверьтесь в добросовестности застройщика.
-
Оплатите недвижимость удобным способом. Можно оформить ипотеку, если у вас не хватает денег или взять в рассрочку у застройщика.
-
Заключите договор долевого участия со строительной компанией.
-
Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре.
Для вашего удобства Урбан Медиа подготовил образец договора переуступки прав на квартиру — скачать можно по ссылке.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий