Как купить и продать квартиру по переуступке прав

Если вы хотите приобрести хорошее жилье по доступным ценам, оптимальным вариантом будет покупка квартиры в недостроенном доме. Предложения в этом сегменте гораздо дешевле в сравнении с первичным и вторичным рынком, однако есть одна проблема — такие квартиры быстро раскупаются инвесторам по договору ДДУ. Именно на такие случаи есть возможность приобрести жилплощадь по переуступке прав. В этой статье мы расскажем, что это такое, как ее оформить и на что стоит обратить внимание.

Что представляет из себя переуступка квартиры?

В случаях, когда приобретенная недвижимость еще не введена в эксплуатацию, продать ее по договору купли-продажи чисто технически не представляется возможным. Именно в таких ситуациях в силу вступает переуступка прав на владение данной собственностью.

Переуступкой принято называть контракт, согласно которому передаются права на владение жильем в новостройке. Отметим, что в качестве продавца выступает именно собственник квартиры, а не застройщик или государство. По договору переуступки приобретается имущественное право на будущую квартиру. Вместе с ним к покупателю переходят все права и обязанности согласно условиям текущего ДДУ.

Термин «переуступка» включает в себя три основных аспекта:

• основной договор, который регулирует передачу собственности

• продавца — изначального дольщика

• покупателя — нового дольщика.

После совершения сделки в ДДУ имя владельца собственности будет изменено. Соответственно, после завершения строительства ключи от квартиры будут выданы уже новому дольщику.

Читайте также: ДДУ в новостройке — что это такое

Плюсы и минусы переуступки

Строительство многоэтажного дома — далеко не самый быстрый процесс. У добросовестного застройщика обычно на это уходит год или два. И дольщикам придется ждать своих квартир на протяжении всего этого времени. Чем ближе дом к сдаче, тем дороже в нем будет стоить жилье. При этом предложения дольщиков по переуступке чаще всего гораздо дешевле предложений самого застройщика, благодаря чему многие покупатели выбирают именно этот вариант покупки жилья.

Преимущества покупки квартиры по переуступке очевидны:

• Для покупателя — существенная экономия денежных средств. Выгода может составлять до 1/4 от общей стоимости жилья.

• Для продавца — дополнительная возможность заработать и не терять времени на ожидание завершения строительства дома.

Среди минусов стоит отметить, что вы будете иметь дело не с самим жильем, а лишь с правом собственности. Физически квартира еще не будет существовать, поэтому ее еще нельзя использовать по назначению. Помимо этого, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Конечно, согласно действующему законодательству все финансы будут надежно защищены, однако от просрочки сроков строительства никто не застрахован.

Более того, в случае банкротства застройщика процедура разморозки заблокированных финансов может длиться довольно долго. Соответственно, придется ждать своих денег на протяжении всего времени судебных разбирательств. Спешим вас успокоить, что в современной практике таких случаев практически не встречается — это было раньше, когда застройщики имели возможность расходовать средства своих дольщиков. Теперь все деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, и получить их девелопер сможет только после того, как отдаст ключи покупателям.

Читайте также: Как оформить квартиру в новостройке в собственность

Что нужно помнить?

Мы разобрались, что по договору переуступки в качестве основного объекта выступает именно право на владение собственностью, а не готовая квартира. На этой почве необходимо учитывать следующие факторы:

• Договор по переуступке целиком и полностью наследует все права и обязанности согласно действующему договору ДДУ. Возможности как-то изменить или исправить данный правовой акт не представляется возможным.

• Продавец несет ответственность только за свои права, а не за обязанности застройщика. Если со стройкой что-то случится, спрос будет только с самого застройщика.

• После приобретения прав новый дольщик будет взаимодействовать только с одним лицом — застройщиком.

• Договор ДДУ относится к совместно нажитому имуществу. Следовательно, имущественное право будет распространяться на обоих супругов, если продавец состоит в браке.

Если вы продаете квартиру по переуступке, необходимо убедиться, что юридически все права на владение данной собственностью принадлежат именно вам. Для этого первым делом необходимо проверить количество дольщиков самой квартиры, пункты и условия брачного договора (если таковой имеется), а также получить согласие второго супруга.

Для точности соблюдения всех условий рекомендуется воспользоваться услугами юриста и риелтора. Этот шаг обезопасит сделку как для самого продавца, так и для покупателя.

Читайте также: Новостройка или вторичка: что лучше купить?

В чем выгода покупки и продажи недостроенной квартиры?

Для покупателя главным критерием будет вопрос цены. Ни для кого не секрет, что переуступкой прав пользуются именно для получения выгоды. Для покупателя она заключается в виде экономии денежных средств, а для продавца — дополнительного дохода с наценки от изначальной стоимости объекта. Точную стоимость недвижимости в этом случае будет полностью определять продавец. Можете смело рассчитывать на среднее значение по рынку. Здесь действует следующее правило: чем ближе дата окончания строительства, тем дороже будет стоимость за один квадратный метр.

Дольщику в ходе продажи квартиры придется конкурировать с такими же владельцами прав собственности, а также с самим застройщиком. И если во втором случае можно выиграть на более дешевой цене, то с многочисленными инвесторами и перекупами конкурировать будет довольно сложно. Перед продажей квартиры в строящемся доме оценку жилплощади лучше заказать у специалиста, который смог бы спрогнозировать цену на несколько месяцев вперед.

Несмотря на это, владелец собственности в любом случае получит определенный доход. В зависимости от этапа строительства он может составлять от 10 до 50% от общей стоимости квартиры. Помимо сроков строительства, ценник может зависеть от текущей ситуации на рынке, а также особенностей самого жилого фонда.

Читайте также: Новостройки Казани - 2022

Порядок оформления сделки

Первым делом необходимо тщательно изучить все положения договора долевого участия. Особое внимание нужно обратить на пункты прав и обязанностей. Важно убедиться, что функция переуступки в принципе возможна и для этого не потребуется согласие застройщика. Если в рамках данного договора действие выполнимо, стороны могут заключать свой собственный договор. В нем обязательно должна фигурировать стоимость объекта, а также ссылка на ДДУ.

Расчеты по переуступке проводятся в стандартном формате. В этом случае нет никаких ограничений: все действия будут идентичны как в случае с обычной куплей-продажей жилплощади. Соответственно, покупателю открыты все способы оплаты: как за наличный расчет, так и банковским переводом. При этом дополнительно можно будет воспользоваться ипотечным предложением.

Инструкция по переуступке прав на владение собственностью выглядит следующим образом:

• Первый этап — юридическая проверка изначального договора ДДУ. Необходимо изучить все пункты, а также составить план, на основе которого будет оформляться переуступка квартиры. Предварительно стоит узнать условия застройщика.

• Второй этап — подготовка полного пакета документов. Продавцу необходимо будет предоставить договор долевого участия, письменное согласие второго супруга (если таковой имеется), справку об отсутствии долгов перед застройщиком, а также решение от застройщика.

• Третий этап — работа с банком. Необходимо будет подготовить банковский счет, забронировать переговорную комнату и проверить все документы, в которых фигурируют финансы. Отметим, что в случае если приобретаемая квартира была куплена в ипотеку, то может потребоваться согласие банка на переуступку. Так что заранее уточните у продавца, находится ли недвижимость в залоге у банка.

• Четвертый этап — подписание договора. После завершения всех действий его необходимо в обязательном порядке предоставить в Росреестр. Согласно составленному договору продавец получает полную стоимость за квартиру, а покупатель — право на владение собственностью.

При оформлении переуступки покупатель и продавец не платят никаких сторонних комиссий. Регистрация договора в реестре стоит всего лишь 350 рублей, а денежные операции в банке выполняются совершенно бесплатно. Единственная комиссия, которую заплатит продавец, будет составлять 13% в качестве подоходного налога (это стандартная процедура, если продавец не владел квартирой более 5 лет). Сразу заверим, что эта цифра будет рассчитываться в зависимости от суммы прибыли, а не от общей стоимости квартиры.

Важно, чтобы покупатель не забыл оформить на свое имя эскроу-счет.

Нужно ли согласие застройщика?

По стандартному договору долевого участия получать дополнительное согласие от застройщика вовсе не обязательно. Владелец сам в праве распоряжаться, как ему пользоваться своей собственностью. Однако в ряде случаев застройщик прописывает в контракте пункт, ограничивающий самовольное оформление переуступки квартиры. В этом случае перед оформлением всех документов необходимо будет получать подтверждения от самого застройщика.

В любом из перечисленных сценариев после окончания всех действий новый владелец собственности обязан уведомить застройщика о том, что дольщик сменился.

Читайте также: Что такое черновая отделка в новостройке и чем она лучше других

Какие могут быть подводные камни?

Для покупателя основными рисками будут нарушение сроков строительства, а также банкротство застройщика. Иными словами, все то, что может произойти со строящимся объектом. В отношении процедуры переуступки прав никаких рисков быть не может — действующее законодательство в этой сфере обезопасило покупателей и продавцов от обмана.

Добросовестные застройщики всегда держат справки об оплате всех расходов на своем сайте, чтобы будущие собственники видели платежеспособность компании. Если застройщик не предоставляет такие документы и не отвечает на поступающие запросы, лучше обходить его стороной.

Важным уточнением будет то, что в случае банкротства застройщика вернуть полную рыночную стоимость квартиры вряд ли получится. Компенсация будет назначена согласно условиям заключенного договора ДДУ.

Покупателю нужно осознанно идти на оформление переуступки. Если в дальнейшем он примет решение не продавать свою долю, а просто разорвать с застройщиком контракт, выплата будет произведена согласно изначальной стоимости собственности. Основным правовым документом в этом случае будет считаться заключенный договор долевого участия. Оспорить решение через суд не получится.

Отдельное внимание уделяется квартирам, оформленным в ипотеку. Для переуступки прав на них потребуется заполучить согласие со стороны банка, а также согласовать процедуру с застройщиком. Дополнительно необходимо будет подготовить полную документальную базу по ипотечному кредиту.

Помимо этого, есть ситуации, когда в числе дольщиков числятся несовершеннолетние лица. В этом случае для оформления прав по переуступке потребуется разрешение органов опеки. Вместо детей подписывать заключаемый договор будут их законные родители или опекуны.

При оформлении ДДУ с использованием материнского капитала необходимо компенсировать часть средств в пользу ребенка. Например, в качестве выделения доли в новом доме. Сценариев такой компенсации может быть несколько, однако она в любом случае должна быть. В противном случае подобное действие может расцениваться как отмывание денег.