Мы не достигнем показателей 2021 года
— Искандер Ильдарович, расскажите об итогах восьми месяцев в компании «Унистрой».
— Ощущения от лета были острые. Не такие острые как весной, но все же. В целом я думаю, что лето стало для застройщиков периодом восстановления. Напомню, что в апреле-мае девелоперы столкнулись с серьезным падением продаж. Потом ежемесячно показатели восстанавливались по 20-25%. Если говорить про август, то мы обогнали результаты марта и практически достигли показателей февраля. Я считаю, что это очень неплохо, учитывая обстоятельства. Понятно, что из-за провалов в апреле, мае, июне, июле, результаты этого года не повторят значения 2020 и 2021 годов. Если сравнить восемь месяцев этого года с прошлым, то мы просели на 24%. И это нормально. Но то, что рынок быстро восстановился — буквально за 4 месяца характеризует его как сильный.
— Какие делаете прогнозы на осень?
— Конечно, мы не достигнем показателей рекордного 2021 года. Я жду от конца года, что мы будем прирастать не по 20%, как это было в период восстановления рынка, но по 5-10% точно. Сентябрь показывает уже достаточно бодрую динамику.
— Понятно, что сейчас компания реализует все ранее намеченные проекты. Но 2022 год — это задел на будущее. Изменятся ли как-то планы компании на ближайшие два года из-за низких показателей в 2022 году?
— Есть действующие проекты, есть будущие. По действующим проектам отвечу так, когда продажи замедляются, нет смысла выводить новый дом. Мы анализируем все проекты, и если понимаем, что темп не такой, как нам хотелось бы, то придерживаем на запас. И так 200 квартир еще не проданы, а ты еще 500 на рынок вытаскиваешь. Зачем? Это глупо и опасно. В этом случаем мы продолжаем дальше анализировать, и если темпы ускорились, то можем, наоборот, ускориться и вывести дом в продажу пораньше.
Что касается перспективных проектов на будущее, то мы ни один из них не заморозили. Более того, после февральских событий «Унистрой» уже дал старт продажам по проектам Uno на улице Сибгата Хакима и «Уникум на Ершова». До конца года мы собираемся запустить еще пару проектов в Казани. Мы ничего не останавливаем, но будем пересматривать темпы продаж, они пока ниже, чем были в прошлом году. Если раньше мы продавали один объект за полтора года, то сейчас мы прогнозируем, что будем продавать за 22-23 месяца. Это условные цифры.
ЖК в Адмиралтейской слободе, вторая очередь «Царево» и новый проект на Гвардейской
— По новым проектам — мы уже знаем, что «Унистрой» начинает строительство нового ЖК в Адмиралтейской слободе на улице Жуковка возле Зилантова монастыря. Расскажите подробнее о проекте.
— Проект в Адмиралтейской слободе — это жилой комплекс с квартирами площадью 40 тыс. кв.м. для 1,7 тыс. человек и коммерческими помещениями на 4,5 га земли. ЖК расположен в промышленном районе, и у него специфическая архитектура. Мы постарались сохранить изюминку района в своем проекте. Там получились интересные фасады, абсолютно не похожие на то, что мы делали раньше. Такой лофтовый европейский формат. Мне кажется, что в городе вообще нет аналогов этому проекту. Вместе со строительством жилого комплекса мы восстановим улицу, идущую к Зилантовому монастырю, и сделаем там пешеходную дорожку и другие точки притяжения. Мы надеемся, что до конца года объект появится в продаже.
— Почему вы решили развиваться именно там?
— Сейчас девелопер в Казани особо не выбирает, где развиваться. Если есть участок, компания оценивает его перспективы, смотрит экономику проекта и принимает решение о строительстве. Это могла быть не Адмиралтейская слобода, а Авиастроительный район. Другой вопрос, как девелопер обыгрывает территорию, на которую заходит. Мы как раз постарались сохранить ее. То есть не посадить типовой продукт, а адаптировать его к среде. Там будут разноэтажные дома до 8 этажей.
— Какие еще проекты планируете запустить до конца года?
— У нас будет проект на улице Гвардейская с интересной архитектурой. Но он на самой начальной стадии, мы еще не получили разрешение на строительство. Поэтому пока не готовы уверенно сказать, когда стартанем с ним.
Также мы планируем выход второй очереди ЖК «Царево». Новый проект будет находиться через дорогу и носить название «Царево City». Он будет отличаться от первой очереди. Этажность домов — несколько выше, но за счет этого появятся большие благоустроенные дворы, квартиры с террасами, крупноформатные квартиры для семей. Возможно, мы стартанем в конце года, но будем смотреть на спрос.
— Какая территория в Казани сейчас, на ваш взгляд, наиболее перспективна для развития?
— Я бы сказал, что сейчас в перспективе Кировский и Авиастроительный районы. Потому что там еще есть площадка, где реально построить новый объект. В Ново-Савиновском районе и центре города участки очень востребованы, там практически не найти свободные места для застройки. И, как правило, проекты там будут связаны с неудобствами: реновация, снос чего-то, расселение. Это сложная история, которая может растянуться на долгие годы.
А можно пойти по иному пути и уйти в пригород. Мы выбираем и тот, и другой вариант. У нас есть два действующих пригородных проекта — «Атмосфера» и «Царево». И для нас это уже проторенная дорога. В пригородных проектах тоже есть свои сложности. Они, как правило, не обеспечены путями. В «Атмосферу» мы вообще тянем воду из Казани. В «Царево» мы сами полностью делали водозабор, очистные сооружения и построили пожарное депо.
Самый продаваемый объект — ЖК «Атмосфера»
— Как сейчас обстоят дела с продажами в «Атмосфере», насколько это экономически выгодный проект?
— «Атмосфера» на сегодняшний день самый продаваемый проект. Он находится не так далеко — до города буквально минут 10. Он пользуется популярностью у иногородних и у тех, кто живет в Высокогорском районе. У нас есть покупатели, которые просто переезжают туда, чтобы улучшить инфраструктуру. Кстати, в «Атмосфере» мы вывели два дома на продажу раньше планируемого срока. И понимаем, что в ближайшие месяцы выведем еще.
— В этом районе сейчас в принципе уже достаточно загруженная дорога. Как думаете, не повторится ли там ситуация с Мамадышским трактом?
— Я думаю, что рано или поздно, конечно, повторится, если город будет прирастать. Но именно это направление не такое проблемное, потому что там большая развязка из Казани. Какой-то период все будет нормально, потом жизнь покажет. Но знаете, если откатиться на 10 лет назад, то вы вспомните, что Мамадышский и Оренбургский тракты были не такие загруженные. Но потом территория застраивалась, и эти участки уже стали плотными. Я думаю, что в этом вопросе надо смотреть и на другие аспекты. Например, в Японии, чтобы решить этот вопрос, развивают доступный и комфортный общественный транспорт.
— Ну, как раз-таки в направлении «Атмосферы» с общественным транспортом проблемы…
— Мы сейчас прорабатываем вопрос, чтобы пустить до «Атмосферы» автобус, как это было в ЖК «Царево». Кроме того, насколько нам известно, там будет дорога дублер вдоль железнодорожных путей.
— У вас в том же направлении есть ЖК «Беседа». Вы не планируете его расширять?
— Пока что землю мы там не купили. Но не думаю, что там вообще есть свободная территория.
— «Унистрой» вышел на рынок таунхаусов. Почему компания решила пойти на рынок ИЖС?
— Мы относимся к этому проекту не как к ИЖС, так как для этого у нас есть отдельное направление — «Корнер». Сейчас мы репозиционируем наши таунхаусы как двухуровневые квартиры с отдельным входом. Это не такой большой, но все-таки многоквартирный дом. Единственное отличие — у каждой квартиры есть земельный участок. Да, это для нас новый формат. Мы пошли туда, потому что увидели, как популярны объекты в «Царево» и захотели сделать альтернативу, но более узкого формата.
Мы вышли в Тольятти и прочно закрепились на этом рынке
— Компания активно развивается за пределами Татарстана. Какие у вас дальнейшие планы по расширению в других российских регионах?
— В 2014 году мы вышли в Тольятти и активно там развиваемся. Рынок небольшой, но нам удалось прочно закрепиться на нем. Сейчас мы строим там вторую очередь «Южного бульвара» — еще три дома. И рассматриваем новые площадки. Так что уходить из Тольятти в перспективе не собираемся.
Вторым нашим городом стала Уфа, где мы построили ЖК «Венский лес». И сейчас строим проект на улице Коммунистической. Это очень интересный, с точки зрения архитектуры, дом. Он высотный, но с шикарным видом на лес. Также мы приобрели два участка в Перми. На первом участке планируем дать старт до конца года.
Недавно начали продажи в Санкт-Петербурге. Пока это один проект — жилой дом Upoint. Небольшой объект бизнес-класса с интересной архитектурой, абсолютно не типовой проект. В планах дать старт новому проекту в пригороде Санкт-Петербурга — «Лисино». Мы построим там 400 тыс. квадратов жилья — это больше, чем «Царево» и «Арт Сити».
— Почему вы решили выходить в Санкт-Петербург, все-таки там очень высокая конкуренция…
— Да, это очень большой и конкурентный рынок. Там выстраивается более сложное взаимодействие с городскими властями, чем в Казани. Но при этом там высокие цены на жилье.
— В какие новые города планируете зайти?
— В ближайшее время у нас, возможно, появится еще один новый город. Если говорить о перспективных городах — это Москва, Тюмень, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара. Хотя в теории мы готовы рассмотреть любой город, главное, чтобы экономика проекта была хорошей.
Цены на квартиры растут из-за увеличения себестоимости
— Сильно ли изменились цены за квадратный метр в компании «Унистрой» в течение года? Были какие-то резкие падения и взлеты?
— Резких изменений цен в этом году точно не было. Динамика, разумеется, есть, и она в основном растущая. Цены растут, это происходит из-за увеличения себестоимости. Плюс есть определенное влияние инфляции.
— Объясните мне, как обывателю, почему цены на жилье растут?
— У меня есть динамика цен на стройматериалы с начала 2021 и 2022 года. Если смотреть с начала 2021 года, то единственная позиция, которая подешевела за 20 месяцев, это арматура. А вот все остальное подорожало. Например, раствор кладочный на 50%, минвата — 159%, другой утеплитель — 182%.
Если смотреть на стоимость стройматериалов с начала 2022 года, то здесь ситуация немного получше. Мы видим, что подешевели два вида кабеля и окна на 1,5%. Все остальные позиции подорожали. Это закономерно, что мы должны выполнять задачу по рентабельности и повышать цену.
— Как, на ваш взгляд, изменится рынок недвижимости в России в ближайшем будущем?
— Я думаю, что рынок может ужаться. Так как-то, что происходит сейчас с вводом жилья, это то, что начали строить два года назад. И это совершенно иная реальность. Мы больше, чем уверены, что через два года ввод многоквартирного жилья в России просядет. Это нормальное явление, рынок недвижимости цикличен, всегда есть периоды падения и взлетов. Просто раньше эти циклы длились по 4-5 лет. Сейчас — практически за год можно увидеть и падение, и рост. Даже если вспомнить прошлый год: результаты были крутые рекордные, но начинался он неважно, первые месяцы 21 года были очень слабыми. Но ряд факторов повлияли на рынок и продажи выросли.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий