Казалось, бы, термин «ипотечный пузырь» достаточно распространенный, но что же он в действительности означает? Это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста жилищного кредитования приводят к росту просроченной задолженности, доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка жилья. В конце концов, такой рост заканчивается, и происходит ценовая коррекция с возвратом к реальной стоимости. Корректировка обычно идет стремительно и сопровождается паникой среди владельцев активов. Весь процесс напоминает образование радужного мыльного пузыря — сначала надувание оболочки, под которой пустота, потом быстрое схлопывание.
Да, звучит страшно, но все ли в реальности так угрожающе? К счастью, в России ситуация далека от критической. И просроченных кредитов, что является одним из ключевых факторов, пока мало. Исходя из статистики Центробанка, Минстроя и Росстата на 1 января 2022 года, просрочки по платежам имеют около 25 тыс. приобретателей ипотечных квартир. Это примерно 0,5% от общего числа кредитуемых.
Для сравнения: на 1 января 2021 года доля неплательщиков составляла 0,8%, а на аналогичный период 2020-го — 1%. В первой половине 2022 года доля заемщиков с просрочкой по ипотеке свыше 90 дней выросла, но при этом осталась на довольно низком уровне — 0,75%. Для сравнения: доля просроченных кредитов в США за кризисный 2008 год выросла с 1,11% до 2,4%. По мнению экспертов, когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке.
Ситуация находится на грани
Есть и настораживающие факторы. Тревогу регулятора вызывала ипотека от застройщиков с околонулевыми ставками, которой Центробанк объявил непримиримую войну. В конце 2022 года, накануне ужесточения условий по программе льготной ипотеки россияне взяли небывалый объем кредитов на покупку жилья. По данным Frank RG, в декабре 2022 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 701,3 млрд рублей — этот показатель стал рекордным в истории рынка.
Руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова солидарна с мнением, что именно околонулевые ставки являются одним из факторов, раздувающих пузырь. Но она считает, что сейчас ситуация находится на грани.
Есть ли в Татарстане предпосылки для пузыря?
Объем обязательств по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) в Татарстане на 1 декабря 2022 года составлял 409,5 млрд рублей. Это на 19,8% выше показателя на аналогичный период 2021 года (341,9 млрд). Однако при этом наблюдается снижение просроченной задолженности — с 0,41% на 1 декабря 2021 года до 0,30% на 1 декабря 2022 года, сообщили Урбан Медиа в отделении Банка России — Национальном банке по РТ.
Объем выданных за январь-ноябрь 2022 года ипотечных кредитов сократился по сравнению с январем-ноябрем 2021 года на 13,6%. Основное влияние на ипотечное кредитование оказало сокращение объемов кредитования вторичного рынка. Кредитование первичного рынка, в свою очередь, продолжает расти, благодаря льготной ипотеке.
«Регулятор предлагает ограничить возможность пользоваться льготной ипотекой, чтобы заемщик мог взять такой кредит только один раз. Это позволит сделать программу более адресной и снизить риски перегрева на рынке недвижимости. Кроме того, Банк России считает, что нужно запретить совмещать жилищные кредиты с господдержкой с программами застройщиков по низким ставкам. Соответствующие предложения регулятор направил в Правительство РФ в декабре», — говорится в ответе татарстанского отделения Банка России для Урбан Медиа.
В Центробанке считают, что после продления льготной ипотеки на новостройки, повышения ставки по такой ипотеке и расширения параметров семейной ипотеки, можно ожидать стабилизации, либо некоторого снижения спроса на ипотеку по ДДУ. Однако, подчеркивает регулятор, часть платежеспособного спроса может быть перераспределена в пользу расширенной программы семейной ипотеки, тем самым поддерживая высокую кредитную активность в ипотечном сегменте. «В декабре наметилась тенденция к постепенному отказу как застройщиков, так и банков от предоставления ипотеки по пониженным ставкам, что в краткосрочной перспективе может способствовать некоторому повышению кредитных ставок на первичном рынке», — говорится в информационно-аналитическом комментарии Банка России.
Ипотечный пузырь: быть или не быть?
Эту тему недавно вновь поднял депутат Госдумы Николай Арефьев. По его мнению, в России вполне возможно возникновение ипотечного пузыря, сообщил законотворец в интервью Lenta.ru. По его словам, россияне всегда брали много кредитов. А в последние годы вынуждены еще и оформлять ипотеку, в то время как строительство госжилья сократилось.
Арефьев пояснил, что из-за сложившейся в стране и мире ситуации многие люди остались без работы. В том числе и из-за того, что иностранные компании ушли из России. Как итог — людям нечем платить за ипотеку. Что и привело к надуванию ипотечного пузыря. Это грозит ростом числа недостроев из-за разорения строительных компаний. Проблему можно решить, но для этого нужны государственные инвестиции, убежден он.
Глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет также видит признаки пузыря на российском рынке жилищного кредитования. В интервью «Известиям» она отметила: появление этих признаков связано с продлением программы льготной ипотеки и одновременным снижением цен на жилье. В секторах, где происходит падение цен, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к отказу заемщиков платить по кредитам. Особенно это касается программ, допускающих низкий первоначальный взнос. Вместе с тем, Розенцвет убеждена, что переживать пока рано: большинство банков довольно качественно относятся к оценке кредитоспособности заемщиков. И цена на недвижимость упала еще не настолько критично, чтобы было невыгодно продолжать платить ипотеку.
Исламский банкинг как панацея от пузырей?
Депутат Госдумы РФ от Татарстана Айрат Фаррахов в беседе с Урбан Медиа отметил, что обсуждение темы ипотечного пузыря присутствует практически всегда: и в условиях экономического спада, и в периоды роста. «Ее необходимо обсуждать и внимательно отслеживать. Все мы помним кризис в США. Но для образования ипотечного пузыря в России должны сойтись сразу несколько существенных факторов, чего в настоящее время не наблюдается», — убежден Фаррахов.
В этой связи Фаррахов предлагает оригинальный способ борьбы с явлениями, подобными ипотечному пузырю: «На ситуацию могло бы существенным образом повлиять более быстрое рассмотрение и принятие законов о партнерском финансировании и финансовом банкинге». Депутат Госдумы сообщил, что исламские финансы растут на 13-15% ежегодно и пользуются популярностью не только в исламских странах, например, в Сингапуре, Великобритании.
По словам законотворца, в Госдуме первое чтение уже прошел законопроект об исламском банкинге, одним из соавторов которого он выступил. Исламский банкинг подразумевает ведение банковской деятельности в соответствии с нормами ислама. В частности, запрещены ссудные проценты и различные финансовые спекуляции. Согласно документу, в пилотном проекте по реализации исламского банкинга будут участвовать Дагестан, Чечня, а также Башкирия и Татарстан. Эксперимент начнется с 1 февраля 2023 года и продлится два года. В исламском банкинге кредитные учреждения банки получают прибыль с инвестиций.
По мнению Фаррахова, в исламском банкинге кредиты должны укреплять заемщика, а не создавать порочный круг его задолженностей. А распространенными операциями становятся рассрочка, лизинг и долевое финансирование.
Риски увеличения доли просроченных кредитов существуют
Аналитик финансовой организации Наталия Пырьева в комментарии для Урбан Медиа отметила, что на данный момент обстановка на рынке недвижимости далека от ипотечного пузыря, несмотря на рекордно высокую долю ипотеки в сделках (порядка 80%), поскольку доля просроченных кредитов минимальна (около 0,5% от общего числа кредитуемых). Кроме того, покупка жилья в основном осуществляется для собственного проживания, а учитывая высокие первоначальные взносы на покупку квартиры, россияне не хотят терять свои деньги и продолжают платежи.
По словам эксперта, вместе с тем, проблема с ухудшением доходов населения есть, поэтому риски увеличения доли просроченных кредитов существуют, но все же на текущий момент остаются крайне низкими. «Немаловажным фактором является то, что рост цен остановился, поэтому сократился инвестиционный спрос, который и привел отчасти к такому стремительному перегреву рынка. В то же время продление льготной ипотеки и расширение действия семейной продолжат стимулировать спрос на покупку новостроек с целью улучшения жилищных условий, поэтому спрос будет менее активным, но более благонадежным, то есть люди не будут покупать квартиры с целью перепродажи с личной выгодой, что вызывает турбулентность цен», — убеждена Пырьева.
По мнению собеседницы, обстановка на рынке жилья сложная, и если даже сейчас можно не говорить о конкретной опасности ипотечного пузыря, то необходимо понимать, что ситуацию нужно контролировать. А для того чтобы избежать ухудшения положения и настоящего кризиса на рынке недвижимости, необходимы снижение себестоимости строительства и рост реальных доходов населения с другой.
«Однако на данный момент, в сложившихся сложных экономических и внешнеполитических обстоятельствах, на такое развитие событий рассчитывать не приходится. Тем не менее контроль сможет поддержать рынок. В том числе необходимо сохранять высокий порог первоначального взноса на уровне 20-30%, чтобы минимизировать риски возникновения просроченных платежей по ипотеке. С другой стороны, рынок нуждается в альтернативных ипотеке инструментах поддержки (токенизация жилой площади, аренда жилья с последующим выкупом и т. д.)», — считает она.
Главное
Сейчас все эксперты приходят к выводу, что никаких рисков для рынка жилищного кредитования в России нет, а изменения, которые произошли в конце декабря, приостановили возможный рост так называемого пузыря. Тем не менее каждый уверен, что пора бы уже задуматься не только про то, как стимулировать продажи квартир, но заняться улучшением благосостояния населения. И тогда ситуация выровняется сама собой.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий