Как делить квартиры по классам?
Для начала следует обговорить, что законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договоренности об их границах. Так что сегментация жилой недвижимости — понятие довольно обтекаемое.
Однако в 2013 году вышла «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Этот документ не утвержден правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И ориентироваться на эту классификацию можно только условно. Тем не менее, учитывая, что это единственный документ в своем роде, мы будем ссылаться именно на него.
В пояснительной записке к «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек» говорится, что нынешняя классификация была апробирована в 17 регионах РФ. В документе обозначен и принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества. Так, признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса объекта. При этом допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
В документе обозначены два основных класса качества объектов: массовое жилье и жилье повышенной комфортности. При этом массовое жилье подразделяется на эконом-класс и комфорт-класса, а жилье повышенной комфортности — на бизнес- и элит-класс. Соответственно, чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем дороже. Отметим также, что в начале 2018 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон о замене термина «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье». В 2020 году Минстрой России предписал заменить термин «жилье эконом-класса» на формулировку «стандартное жилье».
Чем отличаются эконом и элит?
Но вернемся к «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек». В документе обозначены следующие признаки (характеристики), отделяющие один класс жилья от другого:
— архитектура
— несущие и ограждающие конструкции
— объемно-планировочные решения
— внутренняя отделка общественных зон
— общая площадь квартир
— площадь кухни
— инженерное обеспечение
— инфраструктура дома
— придомовая территория двора и безопасность
— параметры паркинга.
Подробнее со всеми характеристиками можно ознакомиться здесь.
Предлагаем на примере нескольких параметров разобрать недвижимость по классам. Начнем с общей площади квартир. Если взять однокомнатную квартиру, то в жилье эконом-класса площадь начинается от 28 квадратных метров, в комфорт — от 34 (студии — от 28 кв.м.), в бизнес-классе площади «однушки» не должны быть меньше 45 «квадратов», в элитном жилье студии начинаются от 60 квадратных метров.
Возьмем еще один отсекающий признак между группами — архитектуру. Если для эконом-класса подходит стандартная архитектура (серийный проект), проекты повторного применения, то для комфорт-класса требуется уже большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты.
Отличительный признак бизнес-класса — индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Архитектурный облик элитного объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом элит-класса должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.
Классификация как маркетинговый ход
По мнению Рината Гаризова, деление жилья по классам — это по большому счету маркетинговый ход. «Единого стандарта классификации жилья нет, — подтверждает эксперт. — Существуют лишь рекомендации, обозначенные в «Единой классификации», не обязательные к исполнению. Классовость жилья — понятие условное. Это скорее маркетинговые ходы, чтобы поднять или оправдать высокую стоимость недвижимости».
Тем не менее, в своей практике Гаризов опирается как раз на вышеуказанную «Единую классификацию», так как других нет: «Она собирает в себе разрозненные данные по классовости жилья, которые есть в Интернете». Учитывая недавние изменения, связанные с отказом от понятия «жилье эконом-класса», собеседник предлагает оперировать следующей классификацией: стандартное жилье, комфортное жилье, бизнес-класс и элитное жилье.
Вместе с тем, эксперт считает, что стандартная классификация не в полной мере учитывает региональные особенности. «Понятия стандартного, комфортного жилья, жилья бизнес- и элит-класса — очень размытые. Также не стоит забывать еще о региональных различиях. Если мы сравниваем казанский «комфорт» с московским «стандартом» — это примерно одно и то же. В то же время, в Краснодаре «комфорт» будет «стандартом» для Казани», — рассуждает он.
Какой застройщик в Казани выдерживает классовость жилья?
По мнению собеседника, в Казани наблюдается острый дефицит «стандартного жилья», в итоге масс-сегмента на рынке недвижимости крайне мало. Наблюдается тенденция, согласно которой казанские застройщики продают недвижимость повышенной комфортности, которая, естественно, выше в цене. «Стандартом» в чистом виде Ринат Гаризов считает «Салават Купере» и ЖК «Светлая долина». Но в этом случае не совсем понятно, куда отнести загородные поселки типа «ТураНова», «Белая аллея», Царево Village — тут он разводит руками.
К типичному представителю «комфорта» собеседник относит ЖК «Лето». Бизнес-классом он называет Atlantis Deluxe, UNO, которые соответствуют по большинству параметров. А, например, комплекс «Столичный» и «Привилегия», позиционирующие себя как бизнес-класс, к нему можно отнести лишь с натяжкой.
С элит-классом все еще сложнее. Возможно, к этому классу можно с оговорками, по соответствию некоторым параметрам, отнести ЖК «Дворцовая набережная» на Федосеевской, Costura Town в Суконной слободе, ЖК Altura на Тельмана, авторский дом «Шаляпин». «Но они и сами не замахиваются на элитку, говоря о себе как об уверенном бизнес-классе, — говорит эксперт. — И при этом авторский дом «Шаляпин» от UNO по ценнику отличается не сильно, так что границы более чем размыты».
Объекты от застройщика «КамаСтройИнвест» (например, Altura, Costura Town, Vincent) выглядят более элитными на фоне недвижимости, предлагаемой СМУ-88. А Savin House от «Садового кольца» относит себя к бизнес-классу, несмотря на наличие студий около 30 квадратных метров и высокой плотности застройки. По мнению Гаризова, компания «Унистрой» чаще остальных выдерживает классовость жилья, называя вещи своими именами. Например, первые очереди ART City относятся именно к «комфортному жилью».
Казанский ценник для классов жилья
Говоря об отличительных признаках различных классов жилья, Гаризов отмечает: получается, что «стандартное жилье» — все то, что не подходит под критерий «комфортного».
Комфортное жилье подразумевает небольшое количество квартир на этаже, низкую плотность застройки, наличие собственной социальной и коммерческой инфраструктуры, большие площади: однокомнатные квартиры — от 35, двухкомнатные — от 50 «квадратов». Высота потолков не так важна. В плане парковок нет жесткой привязки к подземному или наземному паркингу.
При этом зачастую недвижимость бизнес- и элит-класса в собственной инфраструктуре особо не нуждается. Основной вопрос — в локации. Если рассмотреть ЖК «Времена года», позиционирующий себя как бизнес-класс (5-этажные дома, озеленение территории, гранитные подъезды, керамика, дорогостоящие материалы, низкая плотность застройки, до 1000 квартир во всем ЖК), то вроде бы по всем параметрам этот комплекс соответствует «бизнесу». «Но этот ЖК находится вблизи села Усады. Ну, как бизнес-класс может быть в Усадах?», — задается вопросом Гаризов.
Вместе с тем, если у жилья бизнес-класса нет ограничений в этажности, то в случае «элитки» подразумевается все же малая этажность застройки. Местоположение, этажность и количество квартир на этаже, а также архитектура — это определяющие показатели для классификации. Бизнес-класс и элитное жилье должны быть статусными, выделяться из общей массы. «Если вы говорите, что живете в Atlantis Deluxe, все прекрасно понимают ваш статус и уровень дохода», — говорит он. Еще один важный параметр — качество и стоимость материалов, которые использованы при возведении недвижимости.
И главное: ценник у «комфорта» должен быть выше, чем у «стандарта». За счет ценника, на самом деле, отсекается классовость жилья, считает собеседник. По его словам, в Казани стоимость «комфорта» начинается от 7 млн за «однушку». Недвижимость, стоимость которой ниже указанной суммы, скорее всего, уже будет подпадать под «стандарт». Стоимость же «однушки» в бизнес-классе по-казански стартует от 9-10 млн рублей.
Стоит ли обращать внимание на классификацию? Главное.
Гаризов объясняет, почему началось разделение жилья по классам и отчего этот вопрос вызывает столько споров и неоднозначных трактовок. «Застройщики берут из этой классификации условно три-четыре параметра из шести. То есть только по четырем параметрам из шести их жилье соответствует, например, бизнес-классу. Но ценник на свое жилье они могут ставить выше, как за бизнес-класс, учитывая соответствие некоторым параметрам», — говорит он.
По словам собеседника, застройщики чаще всего используют некоторые критерии, соответствующие более высокому классу жилья, чтобы оправдать стоимость. В итоге у «комфорта», который метит в бизнес-класс, цена обычно сильно завышена. А иногда у «бизнеса», граничащего с «элиткой», напротив, может быть занижена. Иногда получается, что элитное жилье дешевле бизнес-класса. А должно быть так: чем недоступнее по цене — тем выше класс, но на практике зачастую получается по-другому.
Гаризов советует при выборе недвижимости не сильно ориентироваться на классовость жилья. Стоит обращать внимание на реальные характеристики, требуемые конкретному покупателю. Эксперт делает вывод, что классификация жилья крайне условна. «Проще выбирать объекты недвижимости по реальным характеристикам, не акцентируя внимание на том, как сам застройщик позиционирует свой жилой комплекс», — резюмирует он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий