Я работаю в сфере недвижимости с 2014 года. На самом деле, у меня есть своя история о том, как я попала в эту сферу. После смерти мамы мне в наследство досталась квартира, и спустя 7 лет я решила продать ее и купить другую. Полностью доверилась риелтору и выбрала объект в недостроенном доме. Но риелтор не проверила застройщика, который на момент сделки уже находился на грани банкротства. Естественно, через какое-то время девелопер обанкротился.
У меня, как и у всех остальных жильцов, начались большие проблемы. В доме не было лифтов, которые в то время стоили по 700 тыс. рублей, и таких нужно было два. И чтобы быстрее заселиться, жильцы сложились на покупку лифта 1,4 млн рублей. Также в доме не было газа, и мы потратили еще 3 млн рублей, чтобы провести его. Потом я еще долго через суды пыталась узаконить собственность на эту квартиру, так как риелтор сказала, что мне можно сделать перепланировку. Но как выяснилось позднее, ставить перегородку в спальне и превращать ее в гардеробную комнату без разрешения жильцов было нельзя. Именно эта история сподвигла меня к тому, чтобы я сама начала разбираться в сфере недвижимости.
Инвестировать я начала в 2014 году на деньги мужа. Он переехал из Питера в Самару, и продал там коммуналку в центре города. По деньгам это выходило примерно так же, как однушка в Самаре. Мы вложились в квартиру в микрорайоне «Кошелев». Когда-то про это место снял ролик известный блогер Илья Варламов, сказав, что «концлагерь поинтереснее в плане архитектуры».
Но на момент начала строительства, конечно, никто еще не догадывался, как будет выглядеть микрорайон. Одинаковые трехэтажные застройки, плотно стоящие друг к другу, балконы размером не более 30 см, и ужасная слышимость в квартирах. Такой объект продать было очень сложно. В итоге я зависла с этой квартирой на 2,5 года, а когда покупатель все же нашелся, то продала ее в ноль. Дальше я начала более тщательно относиться к выбору объектов для инвестирования.
Купить квартиру в пригороде Самары можно от 90 тыс. рублей за кв. м.
Одна из главных проблем Самары, как и любых других городов миллионников, это пробки. У нас есть две большие улицы, и все движение сосредоточено на них — это Ново-Садовая улица и Московское шоссе. К чемпионату мира по футболу построили много новых развязок, которые немного улучшили ситуацию на дорогах. Сейчас у нас строят новый мост на улице Ново-Садовая и Советской Армии, надеюсь, он поможет убрать пробки на одном из перекрестков.
Средняя зарплата в Самарской области превысила 48 тысяч рублей. Цены на жилье в черте города составляют 110-130 тыс. рублей за квадратный метр. В районах «Кошелев» и «Южный город» на окраине города можно купить однокомнатную квартиру где-то за 90-100 тыс. рублей за кв. м. Но нужно учитывать, что это огромные «человейники». Например, в «Кошелеве» живет около 100 тыс. человек. И все они каждый день сидят в пробках. Некоторые, кстати, едут до центра на электричках. Этот вид транспорта стал у нас очень популярным. Потому что на дорогах пробки, а на электричке можно быстро добраться с окраины города прямо до ж/д вокзала. В Самаре есть метро и этим видом транспорта пользуются только те, кто живут вдоль улиц Победы и Гагарина. Это очень удобно, но, к сожалению, одна ветка метро не может разгрузить дороги полноценно.
Главная проблема самарских застройщиков — отсутствие инфраструктуры
Сейчас самарские застройщики приходят к тому, чтобы строить не только дома, но и инфраструктуру вокруг. Раньше девелоперы ставили дом и больше ни о чем не думали. Дай бог, если площадку построят. Я думаю, это происходило, потому что в Самаре низкая конкуренция среди застройщиков. Например, в Питере их гораздо больше, и каждая строительная компания пытается заполучить клиента. Они думают о том, что хочет потребитель. Это безопасные площадки для детей, двор без машин, система безопасности и камеры, кафе, супермаркеты и многое другое. А у нас такие проекты только-только начинают появляться.
Например, сейчас компания «Древо» строит в черте города ЖК «Панова парк». Это будет первый жилой комплекс, построенный со всей инфраструктурой: двор без машин, многоуровневое озеленение, детские площадки, стильные входные группы, большие окна, специальные места под кондиционер, видеонаблюдение во дворе и подъезде. В комплексе планируется 23-этажный дом, на верху которого будет эксплуатируемая площадка с местами для отдыха. Недавно мои клиенты купили там однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м. за 6,1 млн рублей.
Вообще, отсутствие социальной инфраструктуры — одна из главных проблем местных застройщиков. В Самаре просто навтыкали одиночные дома на каждом свободном участке. Например, сейчас у меня квартира в районе «Пятая просека», где живут 20 тыс. человек. У нас хорошее место рядом с Волгой, а рядом есть много кафе и магазинов, но до недавнего времени не было ни одной школы. Несколько лет назад на свободном участке района хотели построить еще четыре 25-этажных дома. Хорошо, что активные жители провели акцию протеста, собрали подписи, встретились с чиновниками и их услышали. В итоге на этом месте построили два новых корпуса школы. А вот садика и поликлиники у нас до сих пор нет.
Сейчас и сами самарцы стали чаще обращать внимание на инфраструктуру. Уровень запроса вырос, люди хотят жить комфортно. Они хотят не просто купить квадратный метр, а получить все необходимые удобства.
В какие проекты вкладываться не стоит
Самые популярные застройщики в Самаре — это «Древо», «Новый Дон», «Берег» и «Град». Строительные компании из других регионов к нам пока не заходят. Мне кажется, это потому что у нас нет перспективной земли в черте города. Ну, и в целом, я думаю, что Казань более перспективна в экономическом плане, чем Самара. Поэтому к вам идут столичные девелоперы, а к нам нет.
Сейчас один из самых ожидаемых проектов — это ЖК на территории бывшего завода им. Масленникова. Ориентировочно цена за квадратный метр будет от 200-250 тыс. рублей. Значит, однушка площадью 45 кв. м. будет стоить минимум 9 млн рублей. Сейчас многие ждут старт продаж в этом жилом комплексе. Но с точки зрения инвестиций, я думаю, что доходность здесь вряд ли будет большой.
А вот где точно не стоит покупать квартиру, так это ЖК «Космолет». Его должны были сдать еще в 2021 году, но этого не произошло. Теперь жилой комплекс достраивает другая компания. Планируется, что объект сдадут в 2023 году. Да, деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах и защищены ФЗ-214, однако в случае чего быстро вернуть свои деньги не получится. Поэтому я бы не советовала рисковать.
С недвижимости можно получить максимум 10% годовых
Рынок недвижимости в Самаре, на мой взгляд, переоценен. И если мы говорим о соотношении доходов населения и стоимости квадратного метра, то становится понятно, что многие просто не могут себе позволить квартиру в новостройке, для них это дорого. Рынок инвестиций в сфере недвижимости меняется, и Самарский рынок тоже. На данный момент мне самой в качестве покупки инвестиционных квартир больше интересны Санкт-Петербург и Москва.
Осенью традиционно растет спрос на недвижимость, люди хотят вложить накопленные деньги в квартиры. За повышением спроса растет и цена на объекты. В настоящее время на перепродаже недвижимости можно заработать 10-15% годовых. При более благоприятных условиях доходность может достигнуть 15-20%, но это маловероятно.
Россияне традиционно выбирают недвижимость в качестве основного инвестиционного инструмента. Своим клиентам я всегда говорю: не кладите все яйца в одну корзину, рассматривайте и другие инвестиционные инструменты помимо недвижимости.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий