Рынок Екатеринбурга: немного статистики
Рынок недвижимости Екатеринбурга — очень интересный и конкурентный. Город демографически крупнее Казани: в Екатеринбурге живут 1,5 млн человек, а в Казани — 1,3 млн. Но заработок населения в двух миллионниках примерно одинаковый. По данным ГородРабот.ру, средняя зарплата в Екатеринбурге за 2022 год составила 53 788 рублей, в Казани — 53 264 рубля.
А что касается рынка недвижимости? Здесь уже видна разница: согласно данным ДОМ.РФ, в апреле-сентябре текущего года в Татарстане куплено 6,2 тыс. новостроек, тогда как в Свердловской области за сопоставимый период прошло на 3 тыс. сделок больше. При этом разница в приобретенных квадратах гораздо больше — 317 и 460 тысяч кв.м. соответственно. Примечательно, что строят в Свердловской области значительно больше, чем в Татарстане: 3,7 тыс. кв.м. против 2 тыс. «квадратов».
Хоть цифры и разные, тенденции довольно схожи. Например, для Екатеринбурга, как и для Казани, актуальна проблема роста количества нереализованных квартир на первичном рынке. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в четвертом квартале 2022 года девелоперы в Екатеринбурге построили 3,7 млн кв. м. жилья, количество непроданных квартир превысило 40 тыс. штук. Новый исторический рекорд превышает уровень прошлого года на 38%. При этом в Свердловской области по итогам года ожидается сокращение объема продаж жилья на 15-25%. Впрочем, как и в Татарстане.
Застройщики: от федеральных до местных игроков
Основатель компании «Юнихоум» Руслан Юнусов называет рынок недвижимости Екатеринбурга одним из наиболее конкурентоспособных в стране, так как в городе представлено много федеральных застройщиков. И нет одного, обладающего «контрольным пакетом акций».
«Застройщики конкурируют, и их много. Здесь работают «Кортрос», и ПИК, и «Брусника», и «Эталон», а также ЛСР, «Страна Девелопмент» и другие», — перечисляет эксперт. Кроме того, в следующем году на рынок собирается выйти один из крупнейших российских девелоперов — «Самолет».
Высокую заинтересованность девелоперов екатеринбургским рынком недвижки Юнусов связывает, прежде всего, с потенциалом развития города-миллионника. «У нас отличный аэропорт, один из самых популярных и современных в России. Мы находимся в центре страны. Наш город действительно интересен для застройки», — говорит он. При этом, федералы не смогли сместить местечковые компании: например, на рынке уже много лет активно процветает местный «Атомстройкомплекс», а также PRINZIP. Кстати, именно у этой компании недавно казанская «Джи-групп» выкупила два земельных участка.
По объемам введенного жилья в Екатеринбурге лидирует «Кортрос», который застраивает целый микрорайон. «Компания с нуля начала застройку фактически голого поля, которое сейчас получило статус восьмого административного района города под названием «Академический»», — отмечает Юнусов. Среди лидеров по объемам, по его словам, также компании ЛСР и «TEN девелопмент».
По качеству застройки эксперт выделяет компании Forum Group и «УГМК-Застройщик». «Это местные игроки, они строят и в эконом-сегменте, а также бизнес-жилье. По качеству они действительно хороши. Они выбирают классные локации, у них сильный административный ресурс в городе, за счет которого они выбивают под свои стройки самые интересные места», — объясняет свою точку зрения эксперт.
Вместе с тем, Юнусов обращает внимание на интересную особенность города: здесь важен не столько сам застройщик, сколько его генподрядчик. «Застройщик — это одно. А генподрядчик, который будет исполнять работу — другое дело. Для нашего города это очень важный момент. Мы всегда уточняем, кто будет строить, и что этот генподрядчик строил до этого», — говорит эксперт. Среди генподрядчиков Юнусов выделяет строительный холдинг «Стройтэк». По его мнению, эта компания хорошо проявила себя как генподрядчик, но как застройщик — застряла в 90-х годах. Визуал и наполнение проектов уже давно не впечатляют покупателей.
Что с ценами?
На стадии котлована стоимость квадратного метра в новостройке Екатеринбурга стартует от 100 тыс. рублей. В черте города сложно найти что-то дешевле этой суммы.
Средняя цена на популярные однокомнатные студии составляет 120-130 тыс. за кв.м. Конечно, стоимость сильно разнится от района к району. Цена того же «квадрата» в центре Екатеринбурга от хорошего застройщика достигает уже 200-250 тыс. рублей. Кто-то «грубит» и выставляет цену — все 300 тысяч за «квадрат».
Пригородное направление в Екатеринбурге не столь популярно, как в Казани, где сейчас востребованы все близлежащие районы. «У нас в городе еще много мест для застройки, в том числе окраины. Например, все тот же новый восьмой район. Он популярен и люди туда едут, несмотря на славу «человейника» и пробки. Сам пригород не сильно востребован», — говорит эксперт.
По словам Юнусова, сейчас покупатели в Екатеринбурге, как, впрочем, и по всей стране, больше заточены на покупку первички, учитывая предлагаемые ставки. «По сути, сейчас застройщики продают ипотеку, а не квадратные метры», — рассуждает он.
Рынок аренды в Екатеринбурге также развит. Недавно здесь запустили первый арендный дом, разработанный «Брусникой» специально для ДОМ.РФ. Общая площадь арендного дома составляет 14 тыс. кв.м. жилья или 300 квартир. Здесь можно снять от упакованной студии до трехкомнатных апартаментов с террасой, предлагаются три вида отделки. В арендный дом можно заезжать хоть на неделю, хоть на полгода. Причем, по словам эксперта, проект достаточно востребован как местными, так и приезжими.
Флагманские проекты
Где же располагается самое популярное жилье в Екатеринбурге? В первую очередь, как и везде, в центре города, а это границы улиц: Московская-Челюскинцев-Восточная-Щорса. «Если в Казани нельзя строить высотные дома в центре города, то у нас, наоборот, разрешают возводить там высотки», — отмечает Юнусов.
Далее после центра по стоимости идет первый пояс, который также пользуется популярностью. Это район Автовокзала, ВИЗ, Парковый, крайняя граница Юго-Западного, Ботанический, Пионерский, Вокзальный. Первый пояс города не имеет такой плотной застройки, как центр: там тише, меньше людского и транспортного трафика, больше зелени, парки, большее количество социальных учреждений, продуктовых магазинов. Также среди желающих приобрести квартиру в новостройке востребован район парка культуры и отдыха им. Маяковского.
Среди флагманских проектов в сфере строительства эксперт выделил жилой дом «Кандинский» от компании «Брусника», ЖК «Форум-Сити» и «Александровский сад» от Forum Group, «Макаровский квартал» от «УГМК-Застройщик», клубный дом «Ленина 8» от PRINZIP. Проекты интересны локациями, архитектурными решениями, начинкой.
Сам собеседник снимает жилье в еще одном значимом архитектурном проекте в Екатеринбурге — Clever Park. Это современный жилой квартал, который расположен на обоих берегах реки Исеть, рядом с Центральным городским парком им. Маяковского. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 200 тыс. рублей. А стоимость аренды машиноместа от 15 тыс. рублей в месяц. «ЖК Clever Park очень дорогой, красивый. Но качество оставляет желать лучшего, — сетует он. — Вызывают вопросы качество строительства, шумоизоляция, внутренняя отделка — есть много моментов, и не только я отмечаю такие проблемы, но и соседи».
Основные проблемы рынка в Екатеринбурге
Одна из проблем для рынка недвижимости Екатеринбурга — это проблемы покупки квартиры с чистовой отделкой или без нее. По словам Юнусова, в этом вопросе творится неразбериха. Некоторые застройщики пытаются «зашить» отделку в ипотеку, а другие, наоборот, часто этим пренебрегают.
«Одни застройщики зашивают отделку в стоимость, и клиент не может отказаться от нее для получения скидки. Другие — вообще не предусматривают квартиры с ремонтом. В итоге клиент не может добавить отделку в общую стоимость, чтобы после ввода в эксплуатацию можно было сразу заселиться», — делится Юнусов. По его словам, многие люди берут ипотеку на последние деньги и не готовы покупать квартиру с черновой отделкой. У них просто не остается денег на ремонт после первоначального взноса. Таким покупателям проще было бы переплачивать несколько тысяч в ежемесячном платеже, в который была бы «зашита» отделка.
Как отмечает эксперт, местный игрок «Атомстройкомплекс» время от времени и вовсе продает квартиры, в которых предусмотрена не только отделка, но еще и кухонный гарнитур, встроенные шкафы, стоимость которых «зашивается» в ипотеку. Очень удобно, и чем-то напоминает тенденции рынка недвижимости в Турции.
Еще одна проблема: застройщики стараются возводить максимально высокое жилье, из-за чего возникают проблемы с парковками. А ездить без машины там не очень то и удобно: в Екатеринбурге, как и в Казани, всего одна ветка метро с семью станциями.
Главное
В 2012 году в Екатеринбург пришла «Брусника», а до этого местные застройщики могли позволить себе строить бездушные бетонные коробки. Однако после прихода федерального игрока покупатели увидели, что может быть по-другому. В итоге 10 лет назад екатеринбургский рынок начал меняться, и этот процесс продолжается до сих пор. По словам Юнусова, в целом рынок Екатеринбурга в отличие от татарстанского, где силен административный ресурс и лоббирование местных игроков, достаточно открыт для застройщиков.
Как отмечает эксперт, рынок недвижимости Екатеринбурга достаточно спокойно перенес потрясения последних лет. Если сочинский и московский рынок перегрели, то столицу Урала эта участь по большому счету обошла стороной. Юнусов резюмирует: «Я очень верю в рынок Екатеринбурга, который растет за счет конкуренции. Здесь куча перспектив и большая конкуренция среди застройщиков, агентств недвижимости. Это город, в который я инвестирую как свои деньги, так и средства клиентов, потому что вижу огромный потенциал».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий