За спрос денег не берут: какие вопросы лучше задать при покупке квартиры

В случае, если вы покупаете недвижимость без помощников, то перед тем как предоставить задаток собственнику квартиры, важно узнать все подробности о приобретаемом жилье. О том, какие вопросы нужно задать продавцу перед сделкой, рассказал Урбан Медиа специалист по недвижимости АН «Риэлти» Эльдар Шагиев.

1. Как продавец получил квартиру?

Как только вы впервые пришли на осмотр квартиры, задавайте самые главные вопросы по приобретению недвижимости — как жилье перешло собственнику, получил ли он его по наследству или купил сам. А если сам, то была ли ипотека? Вопрос приобретения недвижимости самый важный, так как именно из-за него в первую очередь у вас могут возникнуть проблемы. Когда узнали подробности у самого продавца, следует запросить документальное подтверждение его слов.

«В первую очередь необходимо посмотреть документы на квартиру, а именно выписку из ЕГРН. Ее собственник жилья может заказать онлайн через портал Госуслуг», — отмечает Эльдар Шагиев. В выписке ЕГРН прописано, если на квартиру есть непогашенная ипотека с формулировкой «ограничения в силу закона» и конкретно банк. В лучшем случае в графе «обременения» будет сказано «не найдено, нет данных» — это значит, на квартире нет ипотечных обязательств.

Также следует посмотреть документы основания по собственности. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия, дарения или наследования. Такие документы важны, так как, к примеру, если владелец стал обладателем квартиры в результате наследования, то следует уточнить, как давно это произошло — ведь в любой момент может объявить нежданный родственник, который тоже претендует на эту квартиру и вашу сделку придется отменять.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, также следует проверить паспорта продавцов — так вы удостоверитесь в том, что именно они являются владельцами квартиры.

Читайте также: Как выбрать квартиру на вторичном рынке

2. А есть ли обременения?

Итак, личность владельцев установлена, и вы выяснили, что собственниками они стали в результате покупки квартиры по ДКУ или ДДУ. Следующий шаг — спросить, каким именно образом они купили недвижимость, то есть за наличку или по ипотеке с использованием заемных средств банка. В случае второго варианта, стоит узнать, был ли погашен жилищный кредит.

Если ограничения на момент продажи квартиры все-таки есть, нужно спросить у собственника, как он планирует закрывать эту ипотеку. «Возможно, он закроет ее сразу, возможно, растянет на долгий период — все варианты приемлемы. Есть также вариант, когда ипотека закрывается вашими средствами — с приостановкой сделки, когда вы подаете заявление на регистрацию, и после этого гасите ипотеку, или вы подписываете договор займа на оставшуюся сумму ипотеки. Это максимально обезопасит сторону покупателя — деньги в случае несостоявшейся сделки вернутся», — говорит Шагиев, добавив, что все эти нюансы важно узнать перед покупкой.

«Если читаете объявление в «Авито», и в нем написано, что квартира по ипотеке не проходит — должен появиться вопрос: «А почему?». Вот его то и стоит задать продавцу при первой встрече. Если объект проходит по ипотеке, то, как правило, банк проверит все документы на квартиру и ограничения, которые сейчас на нее действуют. Если они есть, то банк не пропустит такую квартиру на сделку, а Росреестр — на регистрацию», — объясняет Шагиев.

Читайте также: Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

3. Маленькие дети — это хорошо, но…

Если вы приобретаете недвижимость у семьи, то не забудьте узнать, использовали ли они при покупке маткапитал. Если нет, то лучше запросите справку с Госуслуг в подтверждение их слов. В случае когда маткапитал все-таки был использован, важно понимать, что для покупателя это удлиняет процесс сделки. Прежде чем продать вам квартиру, родители должны будут выделить доли детям, а потом найти новую недвижимость, где будут жить малыши. Этот процесс займет минимум месяц, иногда может затянуться и на дольше — все зависит от органов опеки. Кстати, имейте в виду, если дети просто прописаны в квартире, то это никак не повлияет на вашу сделку.

4. Что там с перепланировкой?

Много вопросов может появиться в процессе покупки недвижимости при осмотре объекта, говорит Шагиев. Например, делал ли продавец капитальный ремонт в квартире — это тоже серьезный вопрос, так как в случае обнаружения незаконной перепланировки Росреестр заставит вас все вернуть на круги своя за свой счет.

Шагиев говорит, что часто бывает, когда инвесторы своими руками переделывают комнаты бывших общежитий — незаконно планируют санузлы. Объект может иметь статус квартиры, но без «родного» санузла, то есть продавцы доводят насосы и другие необходимые коммуникации. «За дополнительный санузел в такой небольшой переделанной квартирке продавец обычно просит доплатить к обычной стоимости около 300-400 тыс. рублей сверху, так как считает это преимуществом по сравнению с соседними комнатами. А после покупки вам придется самостоятельно демонтировать это «удобство», и к текущим расходам на покупку добавятся дополнительные — на демонтаж незаконно установленных конструкций», — утверждает Шагиев.

Читайте также: Что такое обременение на квартиру и как его снять

Как быть? Сначала спросить собственника, попросить техпаспорт, где можно проверить то, в каком виде изначально была квартира и как она выглядит сейчас. Если остались сомнения, то самый простой вариант — это пойти по соседям и расспросить их обо всем, что вас волнует. «Некоторые покупатели ходят по подвалам, чтобы посмотреть коммуникации, или по квартирам этажами выше и ниже той, которую планируют купить, чтобы убедиться, есть ли кардинальные отличия в планировке. Но тут стоит помнить, что совершенно одинаковая планировка в квартирах — это тоже редкость», — уверен риелтор.

Если квартира расположена на последнем этаже, то попросите хозяев дать вам доступ на технический этаж либо на крышу (обычно ключи бывают у жителей последних этажей) — посмотрите, как там обстоят дела, нет ли тараканов, мышей и не топит ли его.

5. Как обстоят дела с управляющей компанией и соседями?

Когда все вопросы по перепланировке, собственности и обременении уже заданы, переходите к следующему пункту — долги за коммунальные услуги и работа управляющей компании. Чтобы подтвердить, нет ли у собственника неоплаченных счетов, нужно запросить справку об отсутствии задолженности перед УК. Также уточните, как работает сервисная компания, есть ли недостатки, на что обычно жалуются жильцы, часто ли бывают коммунальные аварии. К примеру, жительница ЖК «Огни Казани» рассказывала Урбан Медиа, что у них часто бывают перебои с водой, а в «Волжской гавани» и вовсе течет вода с песком.

Опять же, чтобы удостовериться в сведениях владельцев, можно походить по соседям и выяснить у них, либо забить название жилого комплекса или просто адрес дома в поисковике.

Читайте также: «Сменить нельзя оставить»: как УК Казани наживаются на своих жильцах

6. Уточнить нюансы будущей сделки

Если вы проверили все документы, квартира чиста и вас все устраивает, то обговорите с продавцом нюансы сделки. Важным моментом в покупке станет способ оплаты. Например, если сделка проходит за наличные, а не по ипотеке, то необходимо максимально обезопасить ее. «Если продавец хочет, чтобы вы отдали ему деньги в день сделки, а уже потом подали заявлению на регистрацию, то это большой риск. Нужно предложить продавцу квартиры альтернативный вариант оплаты: заложить в банке номинальный счет, который хранится до регистрации объекта, а после оформления права собственности деньги перечисляются. Либо можно использовать Сервис безопасных расчетов», — объяснил риелтор.

7. Развитие территории и капремонт в доме

В случае с покупкой новостройки покупатель видит план развития территории, понимает, что ремонт новый, причем этот момент касается как чистовой, так и черновой отделки. Но в ситуации со вторичным жильем прилегающая территория может кардинально меняться, в том числе не в интересах владельца. Поэтому важно знать, какие планы у администрации на территорию — возможно, он уже в курсе.

Еще один важный момент — «срок годности» капремонта. Даже если квартира в хорошем состоянии, идиллию могут нарушить смена стояка по всему дому с постоянным визитом рабочих и сопровождаемых ими разрушений или проверка инженерных сетей. Поэтому важно узнать, когда делали капремонт в доме или когда планируется его делать, чтобы не понести дополнительные затраты. Также важный вопрос — если в доме есть лифт и когда его планируют менять.

Но не на все вопросы продавец хочет и будет вам отвечать, а на некоторые — просто не знает ответа. Поэтому ловите лайфхак — вбейте адрес дома в поисковик, так вы сможете узнать, когда в последний раз был капремонт. Шагиев отметил, что сейчас в свободном доступе есть много новых сервисов, через которые можно вбить адрес дома и квартиры и понять, когда в последний раз там был капремонт, стоит ли в целом ее рассматривать. «Достаточно просто вбить адрес квартиры в поисковике. Если по ней есть какая-то информация, скорее всего, вы ее найдете», — уверен Шагиев.

Читайте также: В 2024 году в Татарстане на капремонт домов направят 6,9 млрд рублей

В интернете также можно найти генплан территории: здесь проектирование рассчитано до 30-35 года и можно узнать, изменится ли как-либо территория в будущем — проложат ли шоссе или построят ли по соседству промышленный центр или крупный жилой комплекс. «Если говорить об обустройстве придомовой территории — детских площадок и так далее, то в этом случае можно только верить заявлениям управляющей компании или самого собственника. Можно также походить, посмотреть по соседним дворам» — говорит Шагиев.

7. Детали, которые могут все испортить

Когда все договоренности в силе, не упустите детали, которые впоследствии могут отменить сделку. Во-первых, уточните у продавца, когда он планирует съезжать: бывает так, что владельцы квартир там не живут и готов передать ее в вашу собственность хоть на следующий день после сделки. А бывает наоборот, когда продавцу еще месяц надо где-то пожить. Так что сразу обговорите этот момент.

Во-вторых, узнайте, что хозяин оставляет в квартире. Возможно, вам приглянется диван, а собственник планировал забрать его с собой — это все важно знать до сделки. Некоторые риелторы рассказывают ситуации, когда собственники забирали с собой все вплоть до розеток, так как в договоре про мебель ничего не было сказано, а участники сделки не обсуждали этот вопрос заранее.

Главное:

• В первую очередь, узнайте у продавца все о получении квартиры — купил он ее или унаследовал, это важная деталь, которая может повлиять на ваше решение.

• Обязательно спросите про обременения, а лучше сразу проверьте все через документы — в этом вам помогут выписка из ЕГРН.

• Еще один важный нюанс — долги собственника перед управляющей компанией, чтобы убедиться, что их нет, лучше запросить справку об отсутствии долгов за ЖКУ.

• Расспросите собственника об ипотеке и о том, как он планирует ее закрывать.

• Не забудьте уточнить про использование маткапитала — для этого можно заказать справку с Госуслуг.

• Уточните, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние члены семьи и когда жильцы выпишутся из квартиры.

• Удостоверьтесь, не была ли сделана перепланировка, а если была, то законная ли она.

• Обговорите нюансы сделки — как и когда вы будете оплачивать квартиру.

• Проговорите момент переезда в квартиру, когда собственник готов покинуть жилье, а также что останется из мебели, чтобы потом не было сюрпризов.