Программа «Материнский капитал» была запущена в 2007 году, но вопросов и спорных моментов, связанных с ней, с тех пор не становится меньше. Тем более, что даже сами условия немного видоизменяются с течением времени. Так, к примеру, изначально выплаты были положены только семьям, в которых родился второй ребёнок, но потом финансовая поддержка начала распространяться и на тех, у кого только что появился первенец. Это было закономерно, если учесть, что изначальной целью программы было повышение уровня рождаемости в стране за счёт предоставления дотаций на улучшение жилищных условий.
Несмотря на сложности с получением и использованием маткапитала интерес к нему не ослабевает — все хотят использовать редкую возможность получить финансовую поддержку от государства. В 2022 году размер маткапитала был в очередной раз проиндексирован — сейчас он составляет 524,5 тысяч рублей за первого ребенка.
А мы сегодня хотим обсудить один из наиболее сложных и запутанных моментов, связанных с использованием денежной поддержки от государства, — необходимость выделения долей детям в квартире, купленной на средства материнского капитала. На самом деле для того, чтобы действительно понять, как действовать конкретно в вашей ситуации, придётся проконсультироваться с юристом — это единственный способ сделать всё правильно. Но для начала неплохо разобраться хотя бы в целом.
Почему выделение долей детям по материнскому капиталу обязательно
Очевидно, что ребёнок не имеет финансовой возможности купить хотя бы несколько квадратных метров недвижимости. Поэтому если вы приобретаете квартиру только с использованием личных средств, не рекомендуется выделять детям доли, чтобы не обеспечить себя дополнительной головной болью при дальнейших манипуляциях с жилплощадью. Помните, что любые сделки, в которых среди собственников фигурируют дети, становятся в два раза более запутанными, и ограничьтесь тем, чтобы прописать ребёнка по месту проживания.
Но если недвижимость приобретается на средства маткапитала, ситуация другая.
Начнём с того, что если вы использовали средства маткапитала при покупке квартиры, хотите вы того или нет, вы обязаны выделить доли детям. То есть в квартире будет долевая собственность.
Такой вид собственности даёт право всем совладельцем пользоваться своей долей имущества и делать с ней всё, что вздумается: продавать, завещать, дарить. Однако если происходит отчуждение доли собственности, то преимущественное право её покупки автоматически получают остальные совладельцы.
Итак, доли детям выделяются в обязательном порядке, если осуществляется приобретение жилья за счёт средств материнского капитала.
Объясняется это просто: семья по закону имеет право потратить средства материнского капитала на то, чтобы улучшить свои жилищные условия. Но улучшены должны быть жилищные условия всех членов семьи — это подразумевает, что детей нельзя оставить без доли и без права (пусть и довольно формального) распоряжаться хотя бы частью имущества. К тому же, доли выделяются не только детям — свою долю должен получить каждый член семьи — оба супруга, и все их несовершеннолетние дети, как младшие, так и старшие.
Долю можно выделить не в любой момент — на это даётся срок в шесть месяцев от момента полного погашения ипотеки. Дата должна быть указана в обязательстве от продавца недвижимости, которое составляется при погашении ипотеки за счёт маткапитала, заверяется нотариально и хранится у заёмщика.
Как рассчитать долю
Тут всё не очень просто: в законе не сказано, сколько выделить доли детям по материнскому капиталу. Поэтому вы можете, к примеру, «отрезать» каждому по квадратному метру от общей площади — такую долю невозможно будет выделить в натуре и продать отдельно от всей остальной собственности, то есть совладение будет номинальным. А при желании можно поделить квартиру и поровну между всеми членами семьи.
Есть схема, рекомендуемая нотариусами: выделять доли в размере, соответствующем размеру вложенного маткапитала.
Представьте, что вы покупаете квартиру площадью 45 квадратных метров, и стоит она 4 000 000 рублей. Если маткапитал составляет 524 000 рублей, как мы указали выше, то это равно 13,1% стоимости квартиры. Если в семье четыре человека, то каждому нужно выделить долю от этого процента: 13,1% / 4 = 3,3%, 1,4 метра (в соответствии с общей площадью жилья) — именно столько должно достаться каждому члену семьи включая детей. В процессе записи эта цифра обычно округляется в большую сторону, получаем по 2 квадратных метра для каждого члена семьи, однако имейте в виду доля обозначается не в метрах, а в частях от общей площади квартиры, например. 1/10 и 1/20.
Как видите, с расчётами всё не очень просто. Именно поэтому в начале статьи мы рекомендовали проконсультироваться с юристом, если вас интересует покупка квартиры в ипотеку с использованием средств маткапитала.
Какие документы понадобятся
Собственно выделить доли — только первый шаг. Для этого составляется соглашение, шаблон которого можно скачать в интернете, а с 2020 года его можно даже не заверять у нотариуса.
А вот для того, чтобы принятое решение о выделении долей вступило в силу, нужно зарегистрировать его в Росреестре, и вот тут уже понадобятся документы.
В том числе:
-
паспорт супруга и супруги;
-
оригинал свидетельства о заключении брака;
-
свидетельство о рождении (для каждого из детей);
-
соглашение о выделении долей — в трёх экземплярах.
Также вам надо будет оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и предоставить чек, подтверждающий оплату. Обратите внимание на то, что сумма пошлины делится на количество человек и оплачивается частями — то есть, условно, для семьи из четырёх человек это будет четыре чека по 500 рублей. Удобнее всего подать документы для регистрации выделения долей детям по материнскому капиталу через МФЦ.
Обратите внимание на то, что отсутствие необходимости обращаться к нотариусу на этапе составления соглашения не означает, что вам не потребуется нотариус, когда вы соберётесь продавать квартиру — в этом случае вся сделка будет проводиться исключительно через него (и повлечет дополнительные траты).
Выделение доли до того, как погашен долг банку
Вы можете выделить доли для каждого ребёнка и своего супруга только после того, как квартира перешла в собственность — то есть вся сумма по ипотеке погашена, вы ничего больше не должны банку.
Почему? Потому что ни один банк не хочет рисковать. Если родители не смогут погасить кредит, реализовать квартиру для его погашения будет сложно из-за обременения, связанного с наличием несовершеннолетних совладельцев.
Однако если вы очень хотите решить вопрос с выделением долей сразу после заключения ипотечной сделки, вы можете попытать счастья в банке — в редких случаях финансовая организация может пойти навстречу. Также необходимо будет получить разрешение органов опеки.
Решение зависит от множества невзаимосвязанных факторов: от того, на каких условиях семья изначально брала кредит, от того, как органы опеки оценивают ситуацию, от того, насколько большую сумму ещё нужно выплатить на момент обращения. Вы всегда можете попробовать обратиться в банк ещё раз, когда сумма долга уменьшится.
Что будет, если не выделить доли
Это правильный вопрос. Иногда собственники жилья просто игнорируют требование закона выделить доли детям по материнскому капиталу и не выделяют никакие доли — ни взрослым, ни несовершеннолетним совладельцам жилплощади. То есть ипотека погашена, обременение снято, но в течение шести месяцев ничего не происходит. Чаще всего это связано с тем, что новоиспечённые собственники хотят продать квартиру, а вырученные средства использовать на другие нужды (а не на покупку другой квартиры, где детям уже будут выделены доли).
Это грубое нарушение закона, которое не останется без внимания. Если прокуратуре станет известно о таких «махинациях», родителей в судебном порядке обяжут выделить причитающиеся доли или вернуть материнский капитал в полном объёме обратно в Пенсионный фонд РФ. В особо неблагоприятных случаях может дойти и до возбуждения уголовного дела против недобросовестных владельцев недвижимости — по статье «Мошенничество».
Кроме того, квартиру будет сложно продать. Либо уже после продажи сделку могут признать недействительной и тогда у обеих сторон — и у продавца, и у покупателя — возникнут проблемы.
Наконец, супруг на законных основаниях может подать иск и получить свою долю и доли ребёнку (или детям) через суд.
Для того, чтобы избежать каких бы то ни было сложностей в процессе выделения долей детям в ипотечной квартире, приобретённой с использованием материнского капитала, обратитесь к квалифицированному юристу. Это поможет сэкономить время, средства и, что не менее важно, сберечь вашу нервную систему.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий