Среднестатистический март и новый тренд
В марте в Казанской агломерации девелоперы продали 971 квартиру общей площадью 43 тыс. кв.м почти за 9,8 млрд рублей. По сравнению с февралем прирост по числу реализованных объект несущественный — 51 квартира, при этом общая выручка компаний упала на 725 млн рублей.
«В 2025-м наблюдается тренд, который не был характерен для прошлых лет. Если раньше мы прослеживали явный контраст между продажами новостроек в феврале и марте, и первый месяц весны демонстрировал традиционно выход из мертвого сезона, то в этом году такого разрыва нет. Возможно, не только весна пришла раньше обычного, но и активность покупателей стала повышаться раньше благодаря акциям от застройщиков, рассрочке и другим выгодным предложениям. Будет интересно посмотреть, сохранится ли этот тренд в следующем году», — отметил аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
Если вспомнить март прошлого года, когда еще действовала массовая льготная ипотека, тогда было распродано 1099 квартир (-12%). По сравнению с мартом 2023 года прирост в первый месяц весны 2025-го составил 14%.
«При сопоставлении марта 2025-го с аналогичным периодом прошлых двух лет видим, что объемы продаж колеблются в пределах 15%. Таким образом можно с уверенностью сказать, что в этом году мы получили среднестатистический март, без существенных отклонений, и цифры вполне прогнозируемые. Скорее, аномальным был февраль», — продолжил Марат Идиатуллин.
«Март 2025-го показал высокую активность на рынке недвижимости после периода затишья с конца прошлого и начала текущего года. Основным драйвером продаж стала семейная ипотека, условия по которой были существенно упрощены большинством банков с начала марта. Лидерами в этом выступили Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, — рассказал коммерческий директор АН «Альтера» Александр Столяров. — Структура спроса в марте характеризовалась следующими особенностями: до 80% сделок осуществлялось через семейную ипотеку, преобладали покупки в комфорт-классе, был спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, особенно популярны были квартиры с готовым ремонтом».
Средняя стоимость квадратного метра упала с 240 тыс. рублей в феврале до 227 тыс. рублей в марте. Средняя площадь квартир продолжила сокращаться — в первый весенний месяц покупатели выбирали варианты в среднем площадью 44 кв.м, тогда как в предыдущий месяц — 47 кв.м. Таким образом средняя стоимость квартиры в марте снизилась на 1,3 млн рублей — с 11,3 млн рублей до 10 млн рублей.
«Аномально низкая средняя площадь квартир и уменьшение средней стоимости квадратного метра свидетельствуют о том, что в первую очередь уходили так называемые инвестиционные квартиры — студии и однокомнатные. Вероятнее всего, на них действовали интересные предложения, — подчеркнул аналитик Урбан Медиа. — Март еще раз показал, что квартиры продаются не за счет продуктовой составляющей, а за счет выгодных ценовых предложений». Этот тренд характерен не только для проектов комфорт-класса, но и более дорогого бизнес-класса, где также наблюдается спрос на малоформатные квартиры.
«Ак Барс Дом» догоняет ПИК
Лидерство среди девелоперов сохраняет за собой ПИК — федеральная компания в прошлом месяце реализовала 172 квартиры общей площадью 6,7 тыс. кв.м почти за 1,3 млрд рублей. Это плюс 39 объектов к результатам февраля. Средняя цена квадратного метра чуть снизилась (на 8 тыс. рублей) — до 193 тыс. рублей. Площадь реализованных квартир не изменилась — 39 кв.м. Средняя стоимость квартиры составила в первый весенний месяц 7,5 млн рублей (-400 тыс. рублей).
Как уже писал ранее Урбан Медиа, в мертвый сезон за счет демпинга цен и запуска различных акций «королями» становятся федеральные девелоперы. «В этом году, несмотря на завершение мертвого сезона, акции от застройщиков продолжатся. И на этой волне ПИК остается на лидирующих позициях, — отмечает Марат Идиатуллин. — Это один из наиболее эффективных застройщиков, если смотреть соотношение показателей продаж и количества жилых комплексов. Доля ПИК в Казанской агломерации выросла за счет проекта «Матюшино парк», а в прошлом месяце стартовали продажи в бизнес-классе «Ботаническая 3». Первый из них по количеству проданных в марте квартир конкурирует с «Моим Ритмом», это серьезная заявка. Более того, в будущем благодаря более низкой стоимости квадратного метра (проект можно назвать практически пригородным) «Матюшино парк» может потеснить проект «Ак Барс Дом» на первой строчке наиболее популярных ЖК», — высказал мнение аналитик Урбан Медиа.
Чтобы остаться лидером рейтинга, пока у ПИК недостаточно проектов, и, вероятнее всего, в ближайшее время «Ак Барс Дом» вернется на первую строчку топ (напомним, татарстанский девелопер по итогам 2024 года реализовал больше всего квартир в Казанской агломерации).
Отметим, что ПИК на этот раз стал единственным федеральным девелопером, вошедшим в топ. Покинул первую пятерку «Самолет», у которого на сегодня в Казани есть единственный проект Manzara Towers, но планы у девелопера амбициозные — запустить еще несколько проектов в 2025 году. Об этом Урбан Медиа рассказывал руководитель по девелопменту группы «Самолет» в Казани Айдар Гениатуллин.
«В прошлом месяце компания вошла в топ-5, по итогам марта заняла восьмую строчку. Для нового полноценного участника рынка — это очень хороший показатель, — оценил Марат Идиатуллин. — Чтобы закрепиться в первой пятерке застройщиков, ему необходимо хотя бы 4-5 проектов в городе». Отметим, что ЖК Manzara Towers соседствует с проектом ПИК «Сиберово». «С учетом того, что стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Самолета» выше, чем у его конкурента по этой локации, можно сделать вывод, что квартиры в Manzara Towers активно продаются за счет выгодных предложений от девелопера. И акция от «Самолет» действительно выстрелила», — отмечает аналитик Урбан Медиа. Напомним, компания предложила покупателям выгодную программу рассрочки, когда приобрести квартиру можно было с первоначальным взносом даже в 10% и ежемесячным платежом от 30 тыс. рублей.
В целом, если в феврале доля федеральных девелоперов составила на рынке Казанской агломерации 31%, то в марте она еще подросла — до 33%.
На второе место поднялся татарстанский застройщик «Ак Барс Дом». В первый месяц весны он распродал 122 квартиры (+43 объекта) площадью 5,7 тыс. кв.м, а выручка компании составила 1,3 млрд рублей. Средняя цена квадратного метра в проектах «Ак Барс Дом» несколько повысилась — с 216 тыс. до 225 тыс. рублей. С учетом того, что средняя площадь объектов сократилась (с 52 до 47 кв.м), средняя стоимость квартиры так же снизилась — с 11,2 млн до 10,5 млн рублей.
Третью строчку рейтинга занял ТСИ, который долгое время отсутствовал в топ-5. Возвращение компании стало возможным благодаря продаже 87 квартир (+25 объектов) общей площадью 3,3 тыс. кв.м за 655 млн рублей. Средняя площадь помещений сохранилась на уровне 38 кв.м, а средняя стоимость 1 кв.м снизилась, но несущественно — с 201 тыс. до 198 тыс. рублей. Таким образом средняя стоимость квартиры составила 7,5 млн рублей (7,7 млн рублей в феврале).
После недолгого перерыва вернулся в топ-5 еще один местный девелопер — «КамаСтройИнвест», который реализовал в марте 68 квартир (+7 объектов) площадью 3,3 тыс. кв.м за 12,8 млрд рублей. Распроданные помещения в среднем стали компактнее — 48 кв.м против 51 кв.м в феврале. Средняя цена квадратного метра — 265 тыс. рублей (-14 тыс. рублей) — самая высокая среди первой пятерки застройщиков. Оно и понятно, ведь в портфеле девелопера — проекты бизнес-класса. В среднем квартиры в ЖК «Камастройинвест» стояли 12,8 млн рублей (-1,5 млн рублей).
Замыкает первую пятерку «Суварстроит» — в прошлом месяце компания распродала 61 квартиру (+6 объектов) общей площадью 2 тыс. кв.м за 506 млн рублей. Средняя площадь квартир ощутимо сократилась — с 41 кв.м до 34 кв.м. Средняя цена квадратного метра выросла на 21,5 тыс. рублей — до 242 тыс. рублей. Стоимость квартир в среднем составила 8,3 млн рублей — почти на 800 тыс. ниже, чем в феврале.
Искусственный дефицит — хорошо это или плохо?
На прошлой неделе на Всероссийском жилищном конгрессе замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что на 1 марта уровень запуска новых жилых проектов сократился по сравнению с 2024-м на 26%. По словам замминистра, это самый низкий показатель с 2021 года.
«За последний год Казань была просто окутана новыми красивыми ЖК, причем они представлены практически в каждом сегменте. В определенные месяца старты были практически каждую неделю. Так что дефицита проектов мы пока не чувствуем, так как эти проекты еще не реализованы», — говорит президент Гильдии риэлторов Татарстана Анастасия Голяшева.
В свою очередь Александр Столяров подтвердил, что тенденция снижения уровня запуска нового жилья действительно есть. «Уже осенью прошлого года мы прогнозировали, что запуск нового жилья на 2025 год покажет снижение объемов строительства по сравнению с 2023 годом почти в три раза. При этом первое полугодие демонстрирует активную динамику, в то время как во второй половине года, на мой взгляд, ожидается преобладание продаж уже строящихся объектов над новыми запусками», — отмечает коммерческий директор АН «Альтера». «Стратегия застройщиков строится на последовательной реализации действующих проектов. В одном и том же жилом комплексе застройщик отдает приоритет продажам в текущих очередях, а новые очереди запускаются лишь после реализации предыдущих. Запуск последующей очереди, как правило, побуждает повторный интерес к комплексу», — поясняет эксперт.
«Даже если запуск новых проектов сократится, рынок Казанской агломерации почувствует это только через год-полтора. Мы в своей аналитике больше ориентируемся на другой ключевой показатель — объем экспозиции. В начале 2024 года в Казанской агломерации он составлял 12-13 тыс. квартир, то сейчас — 16 тыс., то есть экспозиция растет, у рынка есть определенный запас объектов, — отмечает Марат Идиатуллин. — В целом в Казани ситуация особенная, такое не наблюдается в других регионах. У нас большой пул квартир спрятан, то есть они строятся, но не продаются, и выводятся на рынок постепенно. Таким образом застройщиками создается искусственный дефицит. Тем самым уменьшение объемов ввода жилья застройщики могут компенсировать за счет вывода скрытых квартир. Сейчас наращивание экспозиции происходит благодаря тому, что девелоперы открыли свои закрома».
«Хотелось бы, чтобы ситуация на рынке изменилась, и он не был дефицитным. И в продаже присутствовал весь объем строящегося жилья, как это происходит в Екатеринбурге или других городах. Ведь, чем больше квартир в экспозиции, тем больше выбор у покупателей. Соответственно, и застройщики конкурируют в цене, и рост происходит медленнее», — добавил аналитик Урбан Медиа.
Повышать лимит нужно — но вслед за спросом вырастут и цены
На заседании президиума Госсовета, которое состоялось на этой неделе, раис Татарстана Рустам Минниханов поднял вопрос доступности недвижимости. «Предельный размер семейной ипотеки составляет всего 6 млн рублей. Это покрывает только половину самого востребованного варианта жилья — двухкомнатной квартиры. Остальная часть оплачивается по рыночной ставке. Для покупки такой квартиры доход семьи должен быть не менее 320 тыс. рублей в месяц, что в 5 раз больше средней заработной платы в РТ», — озвучил раис Татарстана.
Глава Татарстана предложил дифференцировать лимит по субъектам страны, исходя из средней стоимости квадратного метра и количества членов семей. Это предложение внесли 38 регионов.
«Повышение лимита по семейной ипотеке Казань очень ждет. И это вполне закономерно, поскольку с нынешним лимитом в 6 млн рублей выбор для покупателей ограничен. Считаю, что важно увеличить лимит минимум до 8 млн рублей, это определенно скажется позитивно на продаже новостроек», — уверена президент Гильдии риэлторов Татарстана Анастасия Голяшева.
«Повышение лимита до 9 млн рублей сможет стимулировать спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. На сегодня основной тренд покупки — это плюс одна комната для жизни. Покупатели ориентированы либо на приобретение студии для детей в будущем, либо на улучшение жилищных условий путем покупки более просторного жилья, — говорит Александр Столяров. — Но стоит напомнить, что особые программы крупных банков также предлагают семейную ипотеку по льготной ставке до 15 млн рублей, что все равно существенно ниже текущей ставки (14-15% против 27-28%)».
«Увеличение лимитов, безусловно, способствует расширению возможности по приобретению жилья. Но, возросший спрос, может вновь спровоцировать повышение стоимости недвижимости», — опасается руководитель компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерина Мишина.
Также раис республики предложил изменить условия семейной ипотеки и распространить ее на семьи с детьми до 14 лет и семьи участников и ветеранов специальной военной операции. Напомним, льготная программа продлена до 2030 года.
«Это расширит лишь круг потенциальных заемщиков, но не решит глобально проблему доступности комфортного жилья. То есть это позволит увеличить продажи застройщикам, но основную функцию семейная ипотека так и не решит, — поделилась мнением Екатерина Мишина. — Возможно, следует «привязать» величину лимита к количеству детей в семье или применить снижение ставки при рождении каждого последующего ребенка. Если программа «задумана», в том числе и как инструмент поддержки семей с детьми и, косвенно, должна стимулировать рождаемость, то было бы не плохо, чтобы были возможности «смягчения» условий кредитования при рождении детей».
Одновременно растет доля покупок квартир в рассрочку, она достигла по всей России 40%. «Формально, происходит регистрация договора долевого участия, и такие продажи учитываются в общей статистике продаж. Однако полной оплаты по таким договорам не происходит, и эскроу-счета фактически не пополняются, потому снижения ставки по проектному финансированию застройщика не происходит. Это первая проблема такого типа сделок, — разъяснила руководитель компании «Центр ипотечного кредитования». — Вторая проблема, не менее острая, состоит в том, что в установленный договором период покупателю потребуется произвести полную оплату за квартиру. В структуре общих продаж по рассрочке нет статистики по клиентам, которые будут выкупать квартиру за наличные или переходить в ипотеку. Как раз в цикле перехода на ипотеку и скрыт основной риск расторжений такого типа договоров. Основные: отказ банка по портрету клиента и высокая ключевая ставка на момент перехода. При расторжении застройщик будет вынужден снова выставлять квартиру в продажу».
Рост доли рассрочки в структуре продаж вызывает настороженность ЦБ, напоминает Екатерина Мишина, прежде всего, из-за низкого уровня заполнения эскроу-счетов и потенциального риска расторжения такого типа договоров. «Большинство застройщиков уже с опасением относятся к такого рода продажам, ограничивают долю таких сделок, проводят первичный андеррайтинг клиента (используют банковский скоринг), заблаговременно начинают информировать клиента о необходимости произвести полный расчет, особенно, если это касается оплату в ипотеку», — говорит она.
«Сейчас мы видим, как меняется основной инструмент продаж, и регулятору эта ситуация не нравится. Будем смотреть, как она будет развиваться дальше», — резюмировал Марат Идиатуллин.
По наблюдениям Александра Столярова, в апреле рынок столь же активен, как в марте, и ипотечное кредитование остается ключевым инструментом рынка. Так, покупатели пользуются траншевой ипотекой, которая позволяет приобрести квартиру для себя на будущее, используя первоначальный взнос от 20%. «Да, ставка по итогу стандартная, но данная программа дает возможность зафиксировать стоимость приобретаемого объекта недвижимости и к моменту окончания строительства продать свою недвижимость и переехать, — отмечает коммерческий директор АН «Альтера». — Сегодня активно развиваются так называемые обменные сделки, где продажа текущей недвижимости служит первоначальным взносом для покупки нового лучшего жилья».
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий