Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Рано или поздно купленная в ипотеку недвижимость выходит на вторичный рынок. Риелторы отмечают, что таких объектов с каждым годом становится все больше. Если еще лет 7-10 назад покупатели немного настороженно относились к таким вариантам, то сейчас это уже вполне рядовая ситуация. Сделки с квартирами с непогашенной ипотекой проходят быстро, а задолженность перед банком не является проблемой для продажи.

Альбина Трушкина, специалист по недвижимости АН «Альтера»:

— Сейчас на рынке очень много сделок по покупке квартир с непогашенной ипотекой, не ошибусь, если скажу, что доля таких квартир на вторичном рынке составляет 80-90%.

Такие сделки, как правило, оформляются в электронном виде в офисе банка. Там же проходят безопасные денежные расчеты между покупателем и продавцом. Часть денег покупателя уходит на погашение ипотеки, часть остается на безопасном счете, и продавец получает их после завершения сделки. Обычно все проходит безопасно как для продавца, так и для покупателя, довольно быстро и без лишних проволочек.

Важный момент: покупатель такой квартиры должен особо тщательно подойти к сделке. Обязательно нужно юридически проверить объект, чтобы не было приостановок и отказов в регистрации, говорит Альбина Трушкина.

История из жизни: продаем квартиру с ипотекой за наличку

Юля купила однушку в ипотеку три года назад. Платила ежемесячно по 25 тыс. рублей, но успела покрыть только 60 тыс. рублей основного долга и осталась должна банку 3 млн рублей. Юля переезжает в другой город и теперь не знает, как быстро и выгодно продать ипотечную квартиру. Трех миллионов для покрытия долга перед банком у девушки нет, занять такую большую сумму тоже не у кого.

Риелтор, к которому обратилась Юля, ее успокоил: сейчас продать квартиру с непогашенной ипотекой не является проблемой. Купить такую недвижимость могут как покупатели с наличкой, так и люди, у которых одобрен ипотечный кредит.

Юле повезло — за три года цены на квартиры в Казани порядком выросли, и даже после того, как она рассчитается с долгом перед банком, у девушки должно остаться на руках около 4 млн рублей.

Давайте разберем, как прошла сделка у Юли.

• Шаг 1: Поиск покупателя

Риелтор помог Юле найти покупателя на квартиру: недвижимость искала семья с наличными средствами. С будущими покупателями был заключен предварительный договор купли-продажи.

• Шаг 2: Сделка в банке

В назначенный день Юля и покупатели ее квартиры встретились в офисе банка, где у нее была оформлена ипотека. Продавец передал Юле 3 млн рублей, а она при них же внесла эту сумму в счет погашения ипотеки.

В соседнем кабинете участники сделки подписали договор купли-продажи недвижимости и сразу отправили его на электронную регистрацию. Вопрос с электронной подписью решился очень просто — заранее надо было только скачать приложение, а сама подпись была выпущена уже в банке.

Остаток денег за недвижимость покупатели отдали не лично Юле, а разместили на специальном банковском счете. Получить эту сумму девушка сможет только после того, как квартира будет переоформлена на новых владельцев.

• Шаг 3: Регистрация

Через неделю регистрация объекта прошла успешно,и Юля смогла прийти в банк и снять оставшиеся средства. Покупатель для этого был уже не нужен, доступ к деньгам был открыт сразу после того, как прошла регистрация.

Продажа квартиры с непогашенной ипотекой покупателю с наличными пошагово

• Найти покупателя

• Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн). Такая справка понадобится для будущих покупателей — именно эту сумму они должны будут внести в качестве первого платежа за квартиру.

• Оформить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указана стоимость недвижимости, сумма вашей задолженности перед банком и сроки сделки. Советуем указывать максимальные сроки, с запасом.

• Заключить договор купли-продажи, отправить его на электронную регистрацию и погасить задолженность перед банком (за счет покупателей). Согласно «Закону об ипотеке» Росреестр должен снять обременение в течение 3 рабочих дней после того, как банк передаст им закладную. Сейчас закладные в основном электронные, так что физически уже ничего передавать не надо.

• После регистрации получить оставшуюся часть денег.

История из жизни: ипотека на ипотеку

У Николая и Анжелики Авериных на подходе уже третий ребёнок, и в двушке они явно не помещаются. Семья решила продать свою ипотечную квартиру и взять трехкомнатную. Долг семьи перед банком составлял 1,5 млн рублей. Квартира была в собственности супругов, без детских долей.

Ребята быстро нашли покупателя. Он сразу предупредил, что планирует купить квартиру в ипотеку. У него уже был одобрен кредит, в том же банке, где брала ипотеку семья Авериных. Всем участникам сделки помогали риелторы, и через две недели сделка была завершена. Покупатель купил квартиру с ипотечными средствами, а продавцы получили деньги, оставшиеся после оплаты долга перед банком.

Продажа ипотечной квартиры покупателю с ипотекой пошагово

• Найти покупателя, у которого уже одобрена ипотека

• Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн).

• Заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем.

• Оформить электронные подписи всем сторонам сделки.

• Одобрить объект недвижимости в банке, провести оценку объекта.

• Провести сделку электронно в банке. Покупатель вносит на счет продавца остаток его долга перед банком. При этом закрыть долг продавца покупатель может как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств банка. Покупатель подписывают с банком ипотечный договор.

• После завершения регистрации недвижимости на имя покупателя продавец получает оставшуюся часть денег.

Ипотека по ставке продавца — реальность или утопия

На сайтах по продаже недвижимости можно встретить объявления, в которых продавец предлагает переуступить квартиру в ипотеке по своей ставке. Например, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а иногда и 10% годовых. В условиях средних рыночных ставок по ипотеке, которые достигают 22% и выше, такое предложение кажется весьма выгодным.

Альбина Трушкина отмечает, что ранее банки проводили сделки, когда ипотечную квартиру продавали с условиями ипотечного кредита продавца. Сейчас такие сделки — большая редкость.

«Единственный банк, где ранее были возможны такие сделки — это Сбербанк. Часто продавцы «уступали» свои кредитные условия покупателям, и это были выгодные сделки. Планируется, что во II квартале 2025 года банк вернет ипотеку с сохранением ставки (продавца) для всех покупателей. Сейчас такой вид сделок доступен только для близких родственников», — говорит эксперт.

Как это работает? Для покупателя сохраняются все условия по ипотеке продавца — оставшийся срок, остаток задолженности по кредиту, ставка и ежемесячный платеж. Стоимость недвижимости продавец определяет самостоятельно. При этом задолженность переводится на покупателя, а разницу он выплачивает продавцу из собственных средств, разъяснила Альбина Трушкина.

Читайте также Как продать квартиру, купленную в рассрочку или с помощью траншевой ипотеки, в 2025 году

Продажа ипотечной квартиры: важные вопросы

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по по залоговому жилому объекту вам понадобятся следующие документы:

1. Паспорта всех владельцев

2. Выписка из ЕГРН, где указаны данные о собственниках жилья и наличии обременения. Документ действителен в течение 30 дней

3. Правоустанавливающий документ для подтверждения, что площадь досталась вам законным путем — обычно это договор купли-продажи и ипотечный договор

4. Техпаспорт, который необходимо заказать в бюро технической инвентаризации

5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги

6. Свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу (или брачный договор).

В какие сроки проходят такие сделки?

Вся сделка проходит за пару часов в офисе банка-кредитора. Вопрос в том, через какое время сделка будет зарегистрирована. Обычно за 2-3 дня снимается обременение (в зависимости от банка) и за 3-5 дней происходит регистрация сделки. Как правило, сделка занимает 9 рабочих дней.

Ситуация немного усложняется, если ипотека была взята давно, например, более 10 лет назад, в некрупном банке, где закладные бумажные и хранятся в центральном офисе, предположим, в Москве. В этом случае сроки могут затянуться до 30 рабочих дней. Эксперты советуют обратиться в службу поддержки кредитной организации с просьбой ускорить процесс.

Кто может купить ипотечную квартиру?

Идеальные покупатели — люди с наличными деньгами или одобренной ипотекой в том же банке, где у вас ипотека.

Будьте готовы, что ваш вариант не сможет встать в длинную цепочку сделок, а также к тому, что у ряда покупателей будет желание поторговаться на основании того, что ваша ипотека еще не закрыта.

Смогут ли квартиру с непогашенной ипотекой приобрести покупатели, желающие выделить в недвижимости доли своим детям — вопрос, ответить на который смогут только органы опеки. Теоретически, если ипотека будет погашена и квартира соответствует другим условиям (площадь, местоположение, доля ребенка), препятствий нет. Но на практике ситуация разная, и ответ будет зависеть от решения районной администрации муниципалитета.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован маткапитал?

Да, можно, но все сильно усложняется.

Альбина Трушкина пошагово разъясняет, каким будет алгоритм действий, если для ипотеки был использован материнский капитал: «Все зависит от банка. Есть кредитные организации, которые позволяют сразу выделить доли в обремененном объекте. Здесь надо получить согласие опеки на продажу, найти встречный объект, собрать нужные документы и подать заявление. Сделка проходит через нотариуса».

Если же ипотека в банке, по условиям которого выделить доли в обремененном объекте можно только после полного погашения кредита, то алгоритм другой. Сначала покупатель гасит обременение продавца, либо продавец делает это сам. После снимается обременение, и уже потом выделяются доли детям. Далее нужно найти встречный объект для покупки, собрать пакет документов для опеки, получить разрешение опеки на сделку и продать квартиру через нотариуса (так как в сособственниках дети, то сделки проходят только через нотариусов). В этом случае, чтобы обезопасить покупателя, если он гасит задолженность продавца, необходимо составить договор займа и, если банк позволит, внести деньги на ипотечный счет продавца от своего имени. Это поможет минимизировать риски, но совсем их убрать не получится. Покупатель будет в зависимом положении: от решения опеки и в целом от добросовестности продавца.

Имейте в виду, разрешение на продажу органы опеки выдают только при условии встречной покупки, то есть вы должны предоставить документы на покупаемую взамен квартиру. При этом условия проживания детей не должны ухудшаться. Даже если детям принадлежат небольшие доли квартиры (например, 1/10 или 1/20), все равно сделку придется проводить через отдел опеки.

В редких случаях органы опеки позволяют перенести детские доли в недвижимость родственников (бабушки, дедушки, тети, дяди). Если ваши родственники будут согласны иметь в сособственниках недвижимости детей, то уже вашу квартиру получится продать без волокиты с органами опеки.

Что делать, если в процессе вы передумали продавать?

Редко, но бывает, что продавцы в процессе решают отменить сделку (даже если продают недвижимость, взятую в ипотеку). Например, муж и жена передумали разводиться, переезд в другой город по работе отменился, а на погашение непосильной раньше ипотеки появились деньги в виде неожиданного наследства. Можно ли остановить процесс продажи? Понесете ли вы в этом случае потери?

До момента перехода права собственности еще есть возможность остановить сделку. Но ваши покупатели должны быть на это согласны, так как обе стороны пишут заявление об отмене регистрации. В этом случае вы возвращаете покупателям весь их задаток (плюс возможные штрафы, прописанные в договоре). Если регистрация уже прошла, то отменить сделку можно только через суд. Но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать ипотечную недвижимость на этапе строительства?

Да, такие объекты тоже можно продать, это называется сделки по переуступке прав собственности. Условно, вы можете досрочно покрыть ипотеку даже через две недели после оформления сделки. Алгоритм будет таким же как и для квартир на вторичным рынке.

Что делать, если в ипотечной квартире неузаконенная перепланировка?

Продать залоговую недвижимость с несогласованной перепланировкой можно. Если покупатель берет недвижимость за наличку, то вам лишь следует предупредить его о наличии перепланировки.

Если же покупатель приобретает вашу недвижимость в ипотеку, то ему придется собрать все документы на квартиру и заново провести оценку жилья. Банк обычно одобряет сделку, если в ходе перепланировки не были затронуты несущие стены и не перенесены мокрые точки.

А что с налогами при продаже?

Если вы получили имущественный вычет на свою недвижимость, то возвращать в налоговую ничего не нужно. Обязательство по уплате налогов возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.

Например, вы купили однушку в ипотеку за 5 млн рублей, а спустя два года продаете ее за 7 млн рублей. Ваш чистый доход за это время — 2 млн рублей, а значит, при продаже вы должны заплатить налог 260 тыс. рублей. На практике есть случаи занижения стоимости, но лучше не рисковать. Налоговая не дремлет, и все больше случаев, когда контролирующий орган проводит проверки и штрафует участников фиктивных сделок.

Стоит ли для продажи квартиры с непогашенной ипотекой нанимать риелтора?

Этот вопрос вы решаете сами. Чем вам поможет специалист:

1. Найдет покупателя и договорится с ним

2. Решит вопросы с банком

3. Проконтролирует вопрос передачи денег

4. Сэкономит ваше время

Если вы хотите купить квартиру с непогашенной ипотекой, то риелтор в таких сделках очень рекомендуется. Обычно именно у покупателей есть риски в таких сделках.

С каким дисконтом продавать ипотечную квартиру?

Несомненный плюс ипотечной недвижимости для покупателя — хороший дисконт. Чаще всего объекты продаются на 100-200 тыс. рублей дешевле аналогичных вариантов (размер скидки зависит от суммы оставшегося долга). Внимательно изучите аналогичные объекты, чтобы не продешевить и не назначить слишком высокую цену.

Основные сложности, которые могут возникнуть

• Будет трудно найти покупателя. Сейчас рынок покупателя, люди с наличкой или одобренной ипотекой могут выбрать любой объект, и ваша ипотечная квартира должна быть для них очень привлекательна.

• Покупатель передумает в процессе сделки. Такое возможно, но вас защитит предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия отмены.

• Сделка задержится по времени. Обычно в банке есть установленные сроки для снятия обременения. Но в любом случае в договоре купли-продажи лучше прописывать сроки с запасом времени.

Кратко по теме

• Да, продать ипотечную квартиру можно, но придется быть готовым к волоките с документами и поиску покупателя, готового пойти на такую сделку.

• Продумайте размер скидки, чтобы ваша недвижимость привлекла покупателей.

• Продать вы можете не всем — длинные цепочки, увы, не ваш вариант.