Актив долгосрочный, но хлопотный
О необычном, но реальном кейсе приобретения недвижимости в столице Татарстана за бриллианты Урбан Медиа рассказал независимый эксперт-геммолог в области экспертизы оценки драгоценных камней, ювелирных изделий и специалист в области оборота культурных ценностей и предметов антиквариата Анатолий Николаев.
«В 2010-2012 годах, точно не могу сказать, меня пригласили провести экспертизу и оценку драгоценного камня. Был один большой бриллиант весом около 2,5 карата (0,5 грамма) с хорошими качественными характеристиками», — припомнил Николаев.
По его словам, драгоценность должна была помочь ее владельцам исполнить заветную мечту о собственных квадратных метрах. О площади недвижимости и районе, в котором она находится, эксперту не сообщили. Сам же Николаев не стал афишировать Урбан Медиа стоимость бриллианта на тот момент, добавив лишь, что «камни, которые имеют хорошие качественные характеристики, сейчас пользуются спросом, со временем цена их растет (к примеру, за последние 10 лет цена на розовые бриллианты выросла в четыре раза — прим. ред.), но это актив долгосрочный 5-10 лет».
Да и очень хлопотный при сделках с недвижимостью, использование его в качестве платежного средства сопряжено с множеством практических и юридических трудностей, отмечает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
Оплата недвижимости драгоценными камнями является крайне редким и нетипичным случаем как в России, так и в мире, поясняется эксперт. «В России такие сделки не распространены, поскольку законодательство не предусматривает прямого регулирования обмена недвижимости на драгоценные камни. Федеральный закон «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» регулирует их добычу, производство и обращение, но не использование в качестве платежного средства при приобретении недвижимости», — отмечает Кабаков.
По его словам, на международной арене подобные сделки также являются исключением и не имеют широкого распространения. «В большинстве стран они не регулируются специальными законодательными актами, а рассматриваются в рамках общих норм гражданского и торгового права. Драгоценные камни могут рассматриваться как активы, однако их использование в качестве средства платежа сопряжено с рядом сложностей: необходима профессиональная оценка для определения рыночной стоимости, камни считаются неликвидным активом, и существует высокий риск подделок, что требует наличия сертификатов подлинности от признанных геммологических лабораторий. Учитывая эти факторы, продавцы недвижимости обычно предпочитают денежные средства вместо бартера с драгоценными камнями», — перечислил «нюансы» Кабаков.
Знай мену!
Юрист компании «Байбородин и партнеры» Елена Волынская, в свою очередь, подчеркивает, что термин «оплата» в таких случаях не применим вовсе, так как идет вразрез с действующим законодательством. Речь идет о договоре мены или, говоря простым языком, о бартерной сделке.
Договор мены — это гражданско-правовая сделка, регулируемая Гражданским кодексом РФ (ст. 567, 568, 569, 570, 571). Согласно такому договору, каждая из сторон, участвующих в нем, обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждая из сторон, участвующая в договоре мены, признается продавцом товара, который она обязуется передать, а также покупателем, который обязуется принять товар в обмен.
При этом, по обычаям делового оборота, подлежащие обмену товары подразумеваются равноценными, расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае если стороны договора определяют разницу стоимости меняемых товаров, то собственник менее дорогого должен при его передаче оплатить другой стороне разницу в цене.
На рынке недвижимости такой вид договора используется как альтернативный обмену и купле-продаже. Согласно Гражданскому кодексу, предметом договора мены может стать любое имущество: недвижимость, автомобиль, ценные бумаги, ювелирные изделия, предметы антиквариата, мебель, картины, марки, монеты, объясняет юрист.
По ее словам, особенно популярны бартерные сделки именно на рынке недвижимости: в условиях растущих цен на земельные участки под застройку, на проектирование и прокладку коммуникаций, строительные материалы застройщики предпочитают не выкладывать огромные живые деньги на приобретение того же земельного участка, оформление разрешительной документации и прочие расходы, а договариваются проводить сделки «зачетом» или бартером, расплачиваясь за товар или услуги квадратными метрами будущих объектов недвижимости. То есть обмен товарами оформляется не только сделкой мены как таковой, но и заключением соглашений о зачете взаимных однородных требований.
А можно ли купить бриллиант?
Что касается непосредственно драгоценных камней, то Волынская напоминает, что еще относительно недавно как не ограненный алмаз, так и ограненный, но неоправленный бриллиант относились к валютным ценностям. Купить камень без оправы можно было только на черном рынке, и любой покупатель, равно как и продавец, нарушали российское валютное законодательство, за что можно было получить вполне солидный и, что немаловажно, реальный тюремный срок.
В настоящее время правовые основы регулирования оборота драгоценных камней в России устанавливает закон «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» от 26 марта 1998 года (редакция от 29.12.2022 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024 г.). Статья 2 п.6 этого закона содержит указание, что «Драгоценные металлы и драгоценные камни, приобретенные в порядке, установленном законодательством РФ, могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, а также в собственности юридических и физических лиц».
Еще один законодательный акт — Постановление правительства №1157 от 25 ноября 1995 года гласит: «Расширить перечень совершаемых на рынке сделок с драгоценными металлами и драгоценными камнями, разрешив реализацию на территории РФ слитков платины и изделий из нее, а также состав участников этих сделок, предусмотрев проведение физическими лицами сделок со слитками золота, серебра и платины, сертифицированными бриллиантами и другими ограненными драгоценными камнями».
«То есть сертифицированные неоправленные драгоценные камни приравниваются к ювелирным изделиям, следовательно, сделки с ними могут осуществлять и физические лица. Таким образом, любой гражданин может на законных основаниях приобретать сертифицированные неоправленные драгоценные камни», — поясняет юрист.
Но и здесь не все просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, из всех драгоценных камней на сегодняшний день российские сертификационные центры работают только с бриллиантами, так что сапфиры, рубины, изумруды и прочие камни с высокими качественными характеристиками автоматически выпадают из правого поля. Во-вторых, бриллианты на территории России, с одной стороны, могут быть предметом гражданского товарооборота (купли-продажи) либо в составе ювелирного изделия, либо в виде сертифицированного камня. Но с другой — продавать их можно только через скупочные организации: ломбарды, комиссионные магазины, которые должны состоять на специальном учете в Пробирной палате. Или продавать физическим лицом физическому лицу при условии нахождения ювелирного изделия в личной собственности продавца и, главное, отсутствии у продавца коммерческой выгоды.
«Из вышеприведенных норм, регулирующих оборот ювелирных изделий (а нас интересуют бриллианты), можно сделать следующий вывод: физическое лицо, законно приобретшее бриллиант, может обменять его при приобретении недвижимости у другого физического лица. В данном случае договор мены будет соответствовать законодательству в части регулирования оборота драгоценных камней. И при этом реализация бриллианта, «участвующего» в сделке, будет произведена не с коммерческой целью, а для «личного» пользования», — объясняет юрист.
Поскольку сделки с недвижимостью специфичны в части налогообложения и необходимости регистрации прав на объект недвижимости, неважно, каким образом была заключена сделка, — объект недвижимости подлежит госрегистрации, а продавцу придется заплатить налог с указанной в договоре стоимости, в соответствии с налоговым законодательством.
«Ну а если продавцом недвижимости является застройщик — юридическое лицо и покупатель — физическое лицо, либо продавец и покупатель — юридические лица, то предложение бриллианта в виде товара, предлагаемого для прямого обмена на объект недвижимости, уже сомнительно с точки зрения законности такой сделки, — отмечает Волынская. — Либо в такую сделку нужно привлекать третье лицо, имеющее право продавать и покупать ювелирные изделия с коммерческой целью и выступающее обеспечителем такой сделки. Сама же сделка будет непростая, «многоходовая», продолжительная во времени».
Но можно, как выясняется, и проще.
«Думаю, что их (сделки с драгоценными камнями — прим. ред.) особо не афишируют, чтобы не было вопросов потом: делают документы, что якобы подарили, и все. Да много за что расплачивались драгоценными камнями. К примеру, за долги по машине КамАЗ изумрудами отдавали. Часто отдают долги бриллиантами, но тут приходится разбираться с оценкой стоимости, вернет ли кредитор потом деньги», — говорит независимый эксперт-геммолог Анатолий Николаев.
Друзья не только девушек
В целом, по словам экспертов, рост интереса к инвестиционным камням, в том числе при сделках с недвижимостью, понятен и предсказуем: в условиях санкций, волатильности рубля и политической обстановки в стране инвестировать в «твердые активы» безопасней: реестров бриллиантов в мире не существует, потому, в отличие от ценных бумаг или права распоряжаться недвижимостью, бриллианты нельзя заблокировать на основе страны происхождения, они не подвержены порче со временем, их легко можно уместить в нагрудный карман, а с учетом постепенного истощения месторождений их цена на мировом рынке будет лишь расти.
Дополнительный интерес российских инвесторов к бриллиантам вызван тем, что с 1 октября 2022 года правительство отменило налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке гражданами инвестиционных бриллиантов в банках.
Однако юрист компании «Байбородин и партнеры» предупреждает, что рынок драгоценных камней очень сложен, требует знаний, опыта, умения подготовить камень к продаже, сертифицировать его.
«Для корректной оценки бриллианта необходим сертификат одной из международных лабораторий: GIA, HRD, IGI. В РФ можно пройти сертификацию в геммологической лаборатории МГУ, но сертификат МГУ не признается на международном рынке, и камни с такими сертификатами стоят дешевле», — пояснила Волынская. В целом, по ее словам, быстро продать драгоценный камень без потери в стоимости может быть очень проблематично.
К минусам инвестиций в бриллианты можно отнести и дороговизну: инвестиционными считаются камни размером более 5 карат, а также бриллианты фантазийных цветов. «При этом купить крупный камень рядовому инвестору достаточно непросто: по оценкам экспертов и представителей банков, минимальный порог для инвестиций в бриллианты начинается от 20 тыс. долларов. Кроме того, владение драгоценными камнями не дает пассивного дохода, как недвижимость, которую можно сдавать в аренду. Быструю прибыль ждать не приходится: средний рост не более 4% в год, а окупаемость — от 4 лет, поэтому инвестиции в бриллианты могут быть оправданными, если есть желание уберечь капиталы от инфляции и сохранить их в течение 10-15 лет», — резюмирует Волынская.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий