Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

При подписании ипотечного договора каждый надеется, что долг перед банком получится выплатить быстрее. Чаще всего так и происходит. По данным ОКБ, больше половины заемщиков, оформивших ипотеку с 2010 по 2021 года, погасили жилищные кредиты досрочно — за 3 года и 2 месяца. При том, что средний срок, на который россияне берут ипотеку, по данным ЦБ чуть более 20 лет.

Но не все заемщики знают, как избавиться от кредита быстро и выгодно. В некоторых банках за досрочку могут начисляться штрафы и проценты, так что вам придется платить рублем. В других — выгоднее гасить ипотеку только в определенные даты, в третьих — есть ограничения по минимальному платежу.

Кроме того, в некоторых случаях досрочно закрывать ипотеку даже не выгодно. Например, если у вас еще есть другие кредиты под более высокий процент. Или инфляция выросла настолько, что легче продолжать платить те же 30 тыс. рублей, которые уже не имеют такой ценности, как, например, в 2005 году. В любом случае перед погашением ипотеки досрочно начните с прочтения кредитного договора. Стоит убедиться, есть ли вообще такая возможность и не станет ли ваш кредит из-за этого дороже.

Погашение ипотеки при аннуитетных платежах

Аннуитетные платежи — это система оплаты кредита, в рамках которой заемщик всегда вносит одну и ту же сумму, при этом с течением времени соотношение процентов и основного долга постоянно меняется.

В случае со Светланой и Александром ежемесячный платеж на протяжении 25 лет всегда одинаковый — 49 005 рублей. На 25 мая 2022 года их платеж состоит из двух основных частей: 3 800 р. — платеж по основному долгу, 45 205 р. — по процентам. То есть сначала заемщик покрывает большую часть процентов по ипотеке, а только потом основной долг.

Но осенью 2046 года картина совершенно изменится: платеж по основному долгу возрастет до 45 913 рубля, и всего 3 092 рублей будет уходить на оплату процентов по кредиту.

При этом на протяжении всех 25 лет размер ежемесячного платежа не изменится, если заемщики не будут закрывать ипотеку досрочно.

Рассмотрим подробнее, какие есть варианты уменьшения кредитной нагрузки

1. Сократить срок ипотеки

Досрочное погашение с сокращением срока подразумевает, что теперь вы будете платить не 25 лет, а меньше. Временные рамки зависят от суммы, которую вы вносите.

Например, Александр через 3 месяца после того, как взял ипотеку, захотел внести свою ежегодную премию в размере 100 тыс. рублей на покрытие долга перед банком. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 1 233 518 рублей: вместо 14,7 млн они заплатят 13,5 млн рублей. Срок кредита сократился на 2 года и 2 месяца. Изменилось и соотношение платежа по процентам и основному долгу.

2. Уменьшить ежемесячные платежи

Досрочное погашение при снижении ежемесячного платежа означает, что теперь каждый месяц вы будете отдавать меньше, чем изначально рассчитывал банк. Этот вариант больше подходит для тех, кому ипотека кажется непосильной ношей.

Если бы Александр и Светлана выбрали этот вариант, выгода была бы уже гораздо меньше. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась всего на 187 357 руб. При этом ежемесячный платеж стал бы меньше всего на одну тысячу рублей!

3. Комбинированный подход

Этот вариант называется комбинированным, потому что вы уменьшаете ежемесячный платеж. При этом на свой счет продолжаете класть ту же сумму, что и раньше. Таким образом вы копите остаток, а потом снова направляете его на досрочное погашение.

Например, Александр отправил 100 тыс. руб. банку и его платежка уменьшилась на 1 тыс. рублей. Но он может продолжать платить все те же 49 тыс. руб., и каждый месяц досрочно закрывать по одной тысяче. Ежемесячная платежка будет постоянно снижаться. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита за полгода уменьшится на 226 706 руб.

Конечно, комбинированный способ лучше работает, если вы хотите погасить бОльшую часть от ипотеки — например, 1 или 2 млн рублей. Ваш ежемесячный платеж в этом случае сократиться сильно, а при внесении прежней суммы платежа, на счету ежемесячно копиться тоже будет больше.

Погашение ипотеки при дифференцированных платежах

Дифференцированный платеж — это способ оплаты, при котором ежемесячная сумма кредита постепенно уменьшается. Платеж по основному долгу остается неизменным каждый месяц, а вот проценты начисляются в зависимости от остатка долга. Заметим, что кредиты с дифференцированным платежом банки выдают редко. Чаще всего такой способ оплаты бывает у тех, кто получил социальную ипотеку.

В таком случае у Александра и Светланы первый платеж составит 61 872 руб., из которых 16 666 руб. пойдут на покрытие основного долга, а 45 205 — на проценты. Через 10 лет платеж сильно уменьшится, они будут вносить ежемесячно уже 44 772 рублей, и остаток основного долга будет сокращаться быстрее.

В случае с дифференцированным платежом меняется и схема погашения кредита. Разберемся, какой вариант наиболее выигрышный для молодой семьи.

1. Сократить срок ипотеки

Если бы Александр ту же самую премию решил внести при дифференцированных платежах и сократить срок кредита, то выгоды было бы меньше. За счет досрочных погашений общая сумма уменьшилась бы всего на 269 987 руб. Срок кредита сократился на 6 месяцев.

2. Уменьшить ежемесячные платежи

Уменьшать ежемесячные платежи не совсем выгодно и в случае с дифференцированной системой. За счет досрочного погашения 100 тыс. руб. общая стоимость кредита уменьшилась бы всего на 136 607 руб.

3.Комбинированный подход

Этот вариант при дифференцированных платежах уже не пройдет. Так как ежемесячная сумма платежа меняется, вычислить разницу сложно.

Что выгоднее: дифференцированный или аннуитетный платеж?

Конечно, при дифференцированном платеже сумма переплаты гораздо ниже, так как основной долг постоянно снижается и проценты по кредиту соответственно тоже. Например, Александр и Светлана переплатили бы банку около 7 млн рублей. Но вот платить ежемесячно в первые несколько лет пришлось бы больше — по 62 тыс. рублей.

Аннуитетный платеж менее выгоден: переплата составляет 9 713 739 рублей. Зато отдавать банку каждый месяц надо всего лишь 49 тыс. руб. Да, и досрочное погашение кредита будет гораздо выгоднее, чем при дифференцированном варианте.

Проблема лишь в том, что сейчас мало банков работают по системе дифференцированных платежей, так как кредитным организациям это не выгодно. Поэтому дальше на вопросы мы будем отвечать, ориентируясь на систему аннуитетных платежей.

Есть ли разница, когда досрочно погашать ипотеку?

Выгоднее всего преждевременно закрывать ипотеку в самом начале оплаты жилищного кредита, потому что именно тогда вы платите больше всего процентов. Если те же 100 тыс. Александр закроет в 2025 году, а не в 2023, как планировал, то сумма кредита сократится на 894 513 рублей.

А вот когда до снятия обременения с недвижимости осталось всего пару лет, то можно не торопиться. Так как основную часть за проценты вы уже выплатили, дальше вы закрываете только основной долг.

В некоторых банках есть необычные схемы досрочного погашения. Например, в «Сбербанке» списывают сначала процент за пользование деньгами в течение месяца. И только затем оставшаяся часть денег идет на покрытие ипотеки. Предположим, ежемесячный платеж у вас 10 числа, а 20 июля вы решили положить на досрочное погашение 10 тыс. рублей. «Сбербанк» из 10 тыс. рублей спишет сумму пользования процентами за 10 дней, и только потом оставшаяся часть денег пойдет на покрытие ипотеки. Так что если вы хотите положить побольше, то лучше делать это в день списания денег.

В «Альфабанке» можно закидывать больше положенного только в установленный день списания платежа.

Стоит ли копить большую сумму или лучше постепенно закрывать кредит по частям?

Выгоднее класть хоть и небольшими частями, но часто. Например, если бы Александр не получал премию, а просто вносил в банк каждый месяц по 10 тыс. в течение 10 месяцев (в итоге это те же 100 тыс.), то общая стоимость кредита уменьшилась бы на 1 286 755 рублей. То есть выгода аж 50 тыс. При этом срок кредита сократился еще на один дополнительный месяц.

Так что не копите большие суммы, кладите на досрочку то, что у вас уже сейчас есть на руках. Но предварительно уточните условия досрочного погашения в вашем банке. Например, в «ВТБ» нельзя раньше времени закрывать ипотеку суммой меньше, чем вы платите сейчас процентов. Например, ваш ежемесячный платеж 49 тыс., рублей, 46 тыс. из которых — проценты. В ВТБ вы можете досрочно закрыть не меньше 46 тыс. рублей. В «Сбербанке» эта сумма не должна быть меньше ⅓ от ежемесячного платежа. А вот в «Альфабанке» можно закрыть досрочно хоть 100 рублей.

Как оформить досрочное погашение в банке?

Раньше для этого нужно было писать заявление. Сейчас большинство банков позволяет оформить досрочное погашение либо через личный кабинет на официальном сайте, либо через приложение. Это занимает всего несколько минут. Для досрочного погашения следует выбрать сумму, способ погашения (сократить срок или ежемесячный платеж) и дату внесения средств. Дальше банк самостоятельно спишет деньги.

Когда досрочно закрывать ипотеку невыгодно?

Официальная статистика гласит, что инфляция в России с 2010 по 2020 год составила 87%. А значит именно настолько обесценились ваши деньги. Если в 2010 вы платили 20 тыс. рублей и это сильно било по бюджету, то в 2022 году у денег будет гораздо меньшая ценность.

Пока что вопрос о досрочном закрытии ипотеки в 2022 году спорный. Стране предрекают инфляцию в 20%, а значит, деньги (и ваши ежемесячные платежи по ипотеке) все быстрее и быстрее будут обесцениваться.