Как рефинансировать ипотеку

Ипотечный кредит — это один из самых длительных видов долговых обязательств. И несмотря на относительно небольшую ставку (по сравнению с потребительским кредитованием), он предполагает значительную переплату. Благо существует простой механизм снизить ее — рефинансирование ипотеки. Это переход на новый процент, принятый в текущей банковской системе, взамен устаревшему. То есть, тому, по которому вы оформляли договор.

Что такое рефинансирование ипотеки и почему это выгодно

Метод рефинансирования представляет собой получение нового кредита от банка, взамен имеющегося. С помощью полученной суммы вы автоматически досрочно закрываете свои долговые обязательства, фактически выкупая залог. А это — ваша квартира или иное недвижимое имущество.

Такое перекредитование имеет массу позитивных эффектов:

• увеличение срока выплат, позволяющее снизить нагрузку платежей;

• снижение ставки, позволяющее сократить переплату, а с ней общую стоимость кредита;

• избавление от действующих санкций со стороны банка в случае пропуска платежей;

• уменьшение срока выплат, в случае соответствующих условий в новом банке;

• сокращение размера ежемесячного платежа.

Часть эффектов противоречит друг другу. Например, манипуляции со сроком. Дело в том, что рефинансирование ипотеки позволяет вам самостоятельно выбрать банк, а вместе с тем — новые условия кредитования. Необходима передышка, не хватает денежных средств — один, напротив, денег в избытке и хочется по сниженной ставке побыстрее избавиться от обязательств — другой.

Но действительно ли методика рефинансирования работает в 2022 году? Посмотрим на среднюю ставку рефинансирования за последние годы:

• 2018 год — 7.5%-7.75%;

• 2019 год — 6.25%-7.5%;

• 2020 год — 4.25%-6%;

• 2021 год — 4.5%-8.5%;

• 2022 год — 8.0%-20.0%.

Как видно, средний процент в течение года «плавает» в диапазоне от 2 до 12. Если вы взяли ипотеку в, скажем так, «неблагоприятный период», то вполне могли получить в качестве довеска повышенный процент.

Текущая ставка рефинансирования от ЦБ РФ официально приравнивается к ключевой ставке — 8%. Но это не означает, что условия в каждом банке строго идентичные. Они лишь опираются на это значение, но могут отличаться в значительном диапазоне. Соответственно, на вашу переплату влияет не только время, но и конкретный банк, с которым вы заключили сделку.

И как показывает практика, в большинстве существует альтернативная организация, предлагающая на 1-3% более выгодные условия. Это полностью легитимный, простой, но затратный по времени способ снизить ставку.

Читайте также: Ипотека под 0,1% - в чем подвох?

В каком случае необходимо рефинансировать ипотеку

Несмотря на видимые преимущества методики, она не всегда полезна. Если вы выплачиваете кредит уже длительное время, а до окончания остался, предположим, год, то рефинансирование существенно не изменит ситуацию. А также разница между кредитами ставками в минимальном размере не сыграет роли. Перевес нивелируется дополнительными расходами, а также часто возросшим сроком. Даже если ежемесячный платеж снизится, это не изменит положения вещей.

Эксперты предлагают перечень критериев, позволяющие принять правильное решение о рефинансировании ипотеки:

• ваш доход не изменился;

• разница ставок составляет более 1%, если необходимо платить еще более 3-х лет;

• разница составляет 2%, если осталось более 1-го года;

• при погашении менее 70% общей стоимости кредита;

Помните, что метод позволяет вам снизить долговую нагрузку и размер платежей. И это станет плюсом, если вы с ней не справляетесь с ипотекой на текущий момент. Тогда ситуация стабилизируется, но сама процедура потребует от вас мгновенных вложений, сопряженных с новым кредитом. Пошлины, оценки, покрытие возможных процентных разниц при несвоевременной передачи документов.

Рефинансирование или реструктуризация?

Эти два понятия часто путают, поэтому расставим точки над «i». Реструктуризация — это изменение условий в том же банке, где вы получили кредит. Методика тоже помогает снизить ставку, увеличить время обязательств, даже получить заемщику «кредитные каникулы». Но вы не перекроете существующий долг, не станете сотрудничать с новым банком, для этого придется рефинансировать кредит.

В большинстве своем реструктуризация не менее выгодна, если вы сумеете убедить банк принять ваши условия. Но это уже редкость. Решая рефинансировать ипотеку, вы полностью завершаете свои отношения с банком, начиная их с новым кредитным учреждением.

Как заемщику выбрать банк для рефинансирования ипотеки

В 2022 году появляется все больше ипотечных предложений. Поэтому многие банки для отстройки от конкурентов предлагают на удивление выгодные офферы. Приведем примеры (важно — все ставки актуальны на момент написания статьи):

• Альфа-Банк. 11.29% на вторичное жилье. И 6% для семейного кредитования. А условия для IT-специалистов — минимальный первоначальный взнос с рекордными 5%;

• Газпромбанк. 10% на вторичку, 5.9% - семейная. И тоже «облегченный» вариант для IT-шников — 4.9%;

• ВТБ. 9.9% для обычной, и 6% для семейной. А также дополнительный выбор для военных — 8.6%;

• Райффайзен Банк. Имеет всего один оффер — 10.79%;

• ФК Открытие. 10.39% - стандарт, 9.89% - вторичка.

Как видите, условия банков отличаются разительно. И сразу уточним, что обращать внимание нужно исключительно на рефинансирование ипотеки. Для обычного ипотечного кредитования опции не всегда идентичные.

Пристально изучайте не только процентные ставки, но и сопутствующие параметры. Сумму первоначальнго взноса, виды обязательного страхования (личное, имущественные, титульное), есть ли скидки на страхование, время проверки заявления. Все это повлияет на ваши итоговые вложения. И вам нужно тщательно изучить каждое предложение на рынке, произвести быстрый расчет затрачиваемых финансовых средств на кредит. И только сравнив их с остатком на выплаты по вашему текущему кредиту, решить — выгодно ли будет рефинансирование ипотеки с выбранным банком.

Чтобы ускорить этот процесс, рекомендуем воспользоваться специальным ипотечным калькулятором. Это не только быстрее, но и банально проще.

Читайте также: Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Необходимые документы

Заемщику для получения кредита придется собрать значительный пакет документов. Ведь в принципе — это все та же ипотека, просто с новым банком. И от самой организации зависит, какой точно объем понадобится. Некоторые, например, работают без подтверждения дохода. У других система скоринга позволяет избежать множества справок.

Но помните, одним из ключевых факторов одобрения кандидатуры заемщика остается — чистая кредитная история. Если вы решили рефинансировать ипотеку по причине постоянных пропусков ежемесячных платежей, то они отразятся на КИ. И получить кредит в банке на выгодных условиях будет крайне непросто.

Общие документы для кредита в банке:

• паспорт;

• СНИЛС;

• стандартная 2-НДФЛ;

• ИНН или трудовая книжка, если она имеется.

Также понадобятся документы, регламентирующие ваши отношения по прошлому кредиту:

• копия договора ипотечного кредитования со старым банком;

• распечатка графика ежемесячных платежей;

• общая сумма долга по кредиту;

• справка, что задолженностей на данный момент вы не имеете (иначе их придется предварительно погасить).

Но и это еще не конец. Для рефинансирования ипотеки заемщик должен предоставить документы на сам залог — на квартиру, дом или коммерческую недвижимость. Ипотека — это обеспеченная сделка. И залог является ее обеспечением. Он должен быть проверен и оценен. И это еще один серьезный нюанс. Переоценка, во-первых, стоит денег, а во-вторых, может показать иную стоимость жилья. Ведь с течением времени недвижимость, особенно в мегаполисах, дорожает. Что это значит для нас? То, что сумма, необходимая для страхования залога — квартиры тоже возрастает.

Для залога нужны следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры или иной собственности;

• свидетельство о собственности (копия) либо выписка из ЕГРН;

• кадастровый и технический паспорт помещения;

• справка об уплате всех задолженностей по коммунальным услугам;

• копия договора страхования.

Получаются сразу 3 пакета документов, и сумма, затраченная на получение всех справок, зачастую приближается к 7-10 тысячам рублей. Особенно если вы в погоне за оперативностью пользуетесь сервисами-помощниками оформления кредитов по ипотеке, взымающими свой процент.

Как рефинансировать ипотеку выгодно и сэкономить

Краткий чек-лист с прикладными советами.

• Подавайте заявку на снятие обременения с квартиры и возобновление его по другому кредиту — одновременно. Это сэкономит вам время в МФЦ;

• Выбирайте новый кредит исходя из приоритетной цели — ставка, срок кредита, условия страхования или погашения. Не пытайтесь найти идеальные условия по всем параметрам;

• Непосредственно во время рефинансирования ипотеки не забывайте ее оплачивать. Да, пока процесс идет — процент «капает». А учитывая средний срок процедуры в 1-1.5 месяца, вы вполне можете забыть, что за это время «набегут» десятки тысяч рублей. В итоге общая сумма возрастет, и вы банально автоматически не закроете кредит;

• Обязательно возьмите справку, что вы погасили кредит в старом банке. Это избавит вас и от проблем с техническими ошибками в БКИ, и от возможных претензий со стороны банка после рефинансирования.