Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Почему покупатели продают недвижимость с долгом

Продажа ипотечной квартиры — не редкость: люди хотят расширить свои жилищные условия, переезжают в другой город или разводятся. Бывает, что продавцам просто нечем платить за кредит: потеряли работу или не рассчитали свои силы, ежемесячный платеж оказался слишком большим. В любом случае — причины банальные, а в продаже ипотечной недвижимости нет ничего незаконного. Но важно, чтобы покупатель получил разрешение на сделку у банка-залогодержателя.

Кстати, в Татарстане в 2021 году 72% сделок по недвижимости прошли с помощью ипотеки. Всего в республике в прошлом году зарегистрировали 117,7 тыс. ипотек, против 110 тыс. годом ранее.

Алена Малютина специалист агентства недвижимости “Риэлти”

Продавать квартиру, за которую еще не выплачен долг банку, можно. Если вы хотите купить такой объект, то важно правильно выбрать способ проведения сделки. Это зависит от того, покупаете вы за наличные деньги или привлекаете ипотечный кредит.

Покупка квартиры с невыплаченной ипотекой: важные вопросы

Каким договором закрепить передачу денег продавцу?

Передача денег закрепляется предварительным договором и соглашением о задатке. В предварительном договоре четко обозначаются все условия, на которых заключается основной договор: стоимость объекта, порядок расчетов, с указанием, какая сумма пойдет на погашение ипотечного кредита, сроки заключения основного договора, штрафные санкции и иные условия, если они есть.

Если сделка не завершена, а продавец, погасив ипотеку, умрет/тяжело заболеет?

С момента погашения жилищного кредита до снятия обременения проходит от 3 до 30 рабочих дней. Теоретически за это время может случиться все, что угодно. Но эксперты говорят, что на практике несчастные случаи происходят очень редко.

В любом случае стоит перестраховаться. Сложность в том, что в случае смерти владельца, родственникам нужно будет вступать в наследство, принимать права собственности на себя и далее уже решать вопросы со продажей. Есть вероятность, что они могут отказаться от продажи. Конечно, у вас на руках будет предварительный договор, по которому собственник оплатил ипотеку с помощью ваших денег. Но как поведут себя наследники — вопрос открытый.

Какую скидку просить у продавца?

Зависит от того, по какой цене изначально квартира вышла на рынок. Обычно это объекты уже с ощутимым дисконтом — разница недвижимости с непогашенной ипотекой от обычной продажи без обременений не менее 150-200 тыс. рублей. Дополнительно можно попросить еще скидку — 50-100 тыс. рублей, особенно, если вы покупаете за наличные.

Какие документы надо проверить?

Помимо стандартного списка документов, которые проверяют перед сделкой, дополнительно необходимо проверить:

— остаток задолженности перед банком (свежую справку из банка предоставляет вам продавец)

— техпаспорт (чтобы понять, не было ли перепланировок)

— использование маткапитала на покупку (если в семье есть дети, рожденные после 2007 года, попросите предоставить вам справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не был использован).

Читайте также: Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры

Что делать, если продавец предлагает занизить стоимость?

Бывает, что люди хотят продать недвижимость с занижением стоимости. Это используется для ухода от уплаты налогов, если собственник владеет объектом менее 5 лет. Обычно предлагается такая схема: стоимость квартиры + неотделимые улучшения (ремонт). Например, человек купил три года назад однушку за 3,5 млн рублей. Сейчас он хочет продать ее за 5 млн рублей, но чтобы не платить налог с прибыли (то есть сэкономить 195 тыс. рублей), предлагает обозначить в договоре купли-продажи стоимость 3,5 млн рублей, а на 1,5 млн оформить дополнительный договор. Риск в том, что если продавец вдруг захочет признать сделку недействительной, то в судах будет фигурировать только сумма в 3,5 млн рублей.

Что делать, если владелец передумал продавать?

Если продавец передумал продавать, то важно, на каком этапе это произошло. Если кредит еще не погашен, а вы только успели заключить предварительный договор и отдать задаток, тогда попросите вернуть все деньги (+ штрафы).

Если ипотека продавца оплачена, а он вдруг передумал продавать, то сделка не может быть остановлена, пока вы не дадите свое согласие (этот момент важно прописать в предварительном договоре купли-продажи). Если вы отказываетесь, то процесс продажи должен быть продолжен. Если соглашаетесь на отмену, то продавец обязан вернуть весь ваш задаток (+ штрафные санкции).

В случае если процесс оформления уже начался в Росреестре, то отменить сделку продавец сможет только через суд.

Можно ли покупать ипотечную недвижимость на этапе строительства?

Да, такие объекты тоже можно купить. Пошаговая схема такая:

1. Попросить у продавца документ, где указано, что банк согласен на продажу.

2. Запросить справку о размере остатка основного долга и справку об отсутствии просроченных платежей

3. Оплатить часть стоимости, чтобы продавец покрыл жилищный кредит

4. Заключить соглашение о переуступке прав требования. Дождаться снятия обременения и параллельно подать документы на перерегистрацию

5. Запросить справку от застройщика о том, что обязательства перед ним полностью выплачены, и согласие на переуступку прав

6. Отдать продавцу оставшуюся часть денег.

Примечание: у нескольких банков (Сбер, Альфа) есть возможность погашения ипотеки на ипотеку с договором переуступки прав. Другие кредитные организации такого рода сделки пока не проводят.

А если в ипотечной квартире неузаконенная перепланировка?

Здесь вы решаете сами. Если покупаете за наличку, то просто берете на себя все риски по несогласованной перепланировке.

Если же вы берете такую недвижимость в кредит, придется провести оценку жилья. Банк обычно одобряет сделку, если в ходе перепланировки не были затронуты несущие стены и не перенесены мокрые точки. Такие объекты продаются с дисконтом.

А если был использован маткапитал?

Часто в недвижимости с непогашенной ипотекой используется маткапитал. В этом случае вы можете купить объект только за наличку, учтите, что процесс затянется на 1-3 месяца. Ведь зарегистрировать договор купли-продажи в МФЦ можно только после получения одобрения из отдела опеки.

Обычно продажа проходит в такие сроки:

1. Погашение ипотеки и снятие обременения — до 3-4 недели.

2. Выделение долей детям — 9 рабочих дней.

3. Обращение в отдел опеки для получения разрешения на продажу — 15 рабочих дней. Важно, чтобы родители уже нашли новый объект (по площади и характеристикам не уступающий предыдущей собственности) для выделения долей детям.

4. Нотариальное заверение — 3-5 дней

5. И только потом уже можно сдавать документы в МФЦ на регистрацию.

Читайте также: Стоит ли покупать квартиру с маткапиталом

Можно ли покупать квартиру с непогашенной ипотекой у пары, которые разводится?

Если развод еще не оформлен, а недвижимость является совместно нажитым имуществом, лучше зарегистрировать сделку у нотариуса. Если развод произошел, то вы должны запросить судебное решение о разделе совместно нажитого имущества. Нюансов в такого рода сделках много, лучше привлечь грамотных юристов, чтобы не купить в итоге спорный объект.

Чем может помочь риэлтор в покупке квартиры с непогашенной ипотекой?

— Подберет наиболее безопасный вариант

— Проверит юридическую чистоту объекта

— Договорится с продавцом о скидках

— Составит предварительный и основной договор с учетом всех нюансов

— Проконтролирует этапы передачи денег и регистрации объекта.

3 способа купить ипотечную квартиру

1. Покупка при досрочном погашении наличкой

Для Алины все закончилась хорошо, правда, пришлось понервничать. Купить ипотечную квартиру за наличку — самый простой вариант, но и самый рисковый. Даже когда вы оплатили чужой долг по жилищному кредиту, недвижимость вам еще не принадлежит. Теоретически владелец может просто передумать продавать и откажется возвращать вам деньги. Справедливости ради надо отметить, что такие случаи встречаются редко и решаются уже в судебном порядке.

Если вы доверяете продавцу, то схема жилья с досрочным погашением ипотеки наличкой будет выглядеть так:

1. Запросить у продавца справку о размере остатка основного долга.

2. Оформить предварительный договор о задатке с указанием размера вашего платежа для покрытия долга.

3. Погасить вместе с продавцом кредит в банке. Проследите, чтобы в чеке об оплате было указано ваше имя.

4. Дождаться снятия обременения. Обычно это происходит в течение 3-7 рабочих дней. Но порой сроки могут затянуться до 30 рабочих дней.

5. Заключить договор купли-продажи.

6. Сдать документы в МФЦ на регистрацию вашей собственности.

7. Передать оставшуюся часть суммы бывшему владельцу.

2. Покупка с участием банка

Специалисты по недвижимости говорят, что вариант Анны Николаевны самый безопасный. Как происходит работа с банком: стоимость объекта делится на 2 части — на погашение ипотечного долга и на остаток. Сумму в двух частях вы кладете в 2 банковские ячейки (либо на аккредитив). Обычно эта услуга в банке платная и стоит 2-3 тыс. рублей. Банк за счет ваших средств погашает кредит, а вторую часть денег передает только после оформления всех документов. В итоге вы получаете полную защиту и не переживаете по поводу расчетов с продавцом.

Как проходит сделка на практике:

1. Запросить справку о размере остатка основного долга, справку об отсутствии просроченных платежей и согласие банка на продажу

2. Заключить договор купли-продажи

3. Сумма на покупку квартиры делится на 2 части и кладется в 2 разные банковские ячейки

4. Дождаться снятия обременения. Обычно это происходит в течение 3-7 рабочих дней. Но порой сроки могут затянуться до 30 рабочих дней

5. Получить закладную и выписку об отсутствии обременения

6. Сдать документы в МФЦ для регистрации.

3. Продажа квартиры: ипотека на ипотеку

Квартиру с обременением можно брать в кредит. Важно, чтобы ваша ипотека была одобрена в банке продавца. Вам следует собрать все необходимые документы, в том числе провести оценку имущества. Если банк дает одобрение, вы ждете снятия обременения.

Покупка недвижимости в этом случае происходит так:

1. Запросить справку о размере остатка основного долга, справку об отсутствии просроченных платежей и согласие банка на продажу

2. Получить одобрение на жилищный кредит в банке продавца

3. Провести оценку недвижимости

4. Дождаться снятия обременения. Обычно это происходит в течение 3-7 рабочих дней. Но порой сроки могут затянуться до 30 рабочих дней

5. Заказать выписку из ЕГРН о том, что обременение снято. Электронная выписка готовится не больше 5 рабочих дней

6. Сдать документы в МФЦ для регистрации

На что стоит обратить внимание при покупке

— проверьте просрочки прежнего владельца, запросив у него историю платежей или попросите сделать кредитный рейтинг

— удостоверьтесь в том, что банк согласен продавать объект

— уточните, согласен ли супруг/другой собственник на продажу

— узнайте, прописан ли в квартире несовершеннолетний

— уточните, был ли использован для покрытия ипотеки маткапитал

— спросите, делал ли продавец перепланировку и согласована ли она

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

+ Вы можете сэкономить: объекты в залоге у банка продаются со скидкой в 100-150 тыс. рублей

+ Квартира уже была одобрена банком, а значит, вам будет легче собрать документы на этот объект, если вы захотите брать его в ипотеку

— Придётся подождать, пока банк снимет обременение

— Нужно тщательно проверять документы, чтобы у хозяина было разрешение на продажу и отсутствовала задолженность перед банком

— Залоговую недвижимость с маткапиталом получится купить только за наличку

Кратко по теме

• Да, купить ипотечную квартиру можно, но сделка будет проходить чуть дольше, чем обычно: от 2 недель до 2 месяцев.

• Обратите внимание на просрочку платежей у прежнего владельца, документ о согласии банка на продажу и проведенные перепланировки

• Уточните, прописан ли в квартире ребёнок и будьте готовы ждать лишний месяц, пока ему выделят долю

• Сделка не получится, если вам сначала надо продать свою ипотечную недвижимость

Для вашего удобства Урбан Медиа подготовил образец договора переуступки прав на квартиру — скачать по ссылке.