Но не спешите вносить задаток или торопиться со сделкой. Да, может, вы потеряете пару дней на запрашивание справок из ЖЭУ, и будете чувствовать себя крайне неудобно, когда владелец зычным басом прокричит в трубку: «Что? Справка от психиатра?» Но зато вы не лишитесь самого важного — свой квартиры — и сведете вероятность отмены сделки почти к нулю.
Нотариус и страховая
С самого начала отметим, что есть два «почти» гарантированных способа провести сделку по покупке квартиры на вторичном рынке быстро и без лишних нервов. Первый способ — зарегистрировать договор у нотариуса. Всю бумажную волокиту он берет на себя, а в случае признания сделки недействительной, лично будет отвечать в суде. И второй способ — застраховать титул недвижимости на три года — стандартный срок оспаривания сделок. Если за это время кто-то посягнет на ваше право собственности, страховая возместит вам полную стоимость квартиры.
Казалось бы, чудесные варианты. Но везде есть некоторые сложности. Во-первых, регистрация сделок у нотариуса платная (1% от стоимости недвижимости, но не более 30 тыс. рублей), и если инициатива провести сделку с нотариальным участием будет ваша, то и оплачивать это мероприятие будете лично вы. Во-вторых, в любой удобный день вас зарегистрирует нотариус только в том случае, если это ваша родная тетя. Нотариальные конторы обслуживают строго по записи (за 1-2 недели), просят полный список документов, а в случаях сомнений вообще отказывают в регистрации сделок.
Поэтому нотариус, к сожалению, не панацея. Кроме этого и нотариальные сделки могут оспорить, а специалист скажет, что его ввели в заблуждение.
Добровольное титульное страхование на полную стоимость квартиры оформить крайне затруднительно (вернее почти невозможно, так же как, например, расширенное ОСАГО в Татарстане на сумму гражданского ущерба более чем 400 тыс. рублей). Страховая оформляет титул в рамках комплексного ипотечного страхования, в составе других страховых продуктов (жизни и имущества) и только на сумму кредита. Но даже если вам удастся собрать все документы для страховой компании и оформить титульное страхование, то застрахуют вашу недвижимость только в размере стоимости на момент приобретения. А квартиры даже за 2-3 года могут сильно вырасти в цене.
И ради интереса — вот как выглядит список документов, который требуют, например, в Альфа-страховании:
При этом андеррайтер (специалист, который решает, стоит ли страховой компании заключать договор по вашему объекту) вполне может запросить расширенный список документов или вовсе отказать в страховании титула.
Еще вы можете обратиться в риелторскую компанию с просьбой помочь заключить договор и проверить юридическую чистоту. Обычно в компаниях есть юрист или даже юридический отдел, который знаком со всеми схематозами мошенников и сразу вычисляет «мутные» варианты. При этом такая услуга стоит дешевле полного сопровождения.
А мы пока перечислим самые распространенные риски при покупке на вторичном рынке.
Риск 1: Занижение стоимости
Если человек продает квартиру дороже, чем купил ее ранее, то из полученной «прибыли» (разницы между стоимостью покупки и продажи) он должен заплатить 13% налог. От такого бремени освобождаются собственники, владеющие объектом более 5 лет.
Арифметика здесь простая — например, человек купил недвижимость за 3 млн рублей в 2020 году и захотел продать ее за 5 млн рублей в 2022, значит, он получил «прибыль» в 2 млн рублей и должен государству 260 тыс. рублей. Чтобы не платить эти деньги, продавец предлагает покупателю занизить в договоре купли-продажи стоимость, и уйти от налогов. Конечно, в идеале не связываться с такими вариантами, для покупателя никакой выгоды в занижении стоимости нет.
Риск 2: То ли комната, то ли квартира
Частая история — переоборудование комнаты в студию с маленькой кухней и санузлом. Риск появляется, если перепланировка не была узаконена. В любой момент представитель жилищной инспекции может потребовать вернуть все в первоначальный вид. И вот — вы не владелец студии в стиле лофт, а вполне рядовой житель коммуналки, делающий ремонт с переносом коммуникаций за свой счет.
Студия с общим входом-прихожей на несколько помещений должна вызвать подозрения (заметим, что обычно такие объекты располагаются на первых этажах или над нежилыми помещениями, где легче всего провести перенос коммуникаций). Попросите продавца показать техпаспорт, найдите страницу с первоначальным планом и сравните его с тем, что видите своими глазами.
Риск 3: Продажа втайне от жены/мужа
Вся недвижимость, купленная в браке, принадлежит на общих правах обоим супругам (если иное не закреплено в брачном договоре). При этом абсолютно не важно, на чье имя была оформлена квартира. Поэтому просите нотариально заверенное согласие на сделку, если продавец в браке. Исключение — объекты, доставшиеся по наследству, купленные до заключения брака, полученные по договорам приватизации или дарения.
В паспорте продавца печати о браке нет? Увы, это не гарантирует, что он единственный владелец недвижимости. Во-первых, по новому закону печать о браке при желании могут и не ставить. Во-вторых, продавец мог купить квартиру в браке, развестись, получить новый «чистый» паспорт и как ни в чем не бывало продавать совместно нажитую собственность.
Риск 4: Задаток за фальшивые документы
Итак, вы встретили дом мечты идеальной планировки в роскошном месте, да и по цене ниже рынка. На осмотре было несколько потенциальных покупателей и все были готовы купить прямо сейчас. Мельком взглянув на полный пакет документов, вы были уверены, что все в порядке и прямо на месте внесли аванс — 50 тыс. рублей. А на следующий день телефон продавца был недоступен, а дверь чудесной квартиры открыл ее настоящий хозяин. Оказывается, все документы, которые вы видели вчера, были поддельными. Это классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник арендует жилье, подделывает все документы, а потом ищет покупателей. Да, у вас осталась расписка, но найти продавца-мошенника — тот еще квест.
Чтобы себя обезопасить, тщательно проверьте все документы. И принимайте решения (пусть даже о внесении задатка) на холодную голову.
Риск 5: Долги по коммуналке
Обнаружить непогашенный долг прежних собственников — неприятный сюрприз. Чтобы не оплачивать чужие счета, проверьте выписку по финансово-лицевому счету. Запросите эту справку у продавца, или наведайтесь в управляющую компанию и поинтересуйтесь, не числятся ли за хозяевами долги. При огромных долгах бухгалтер вам обязательно об этом расскажет (хотя по закону и не должен разглашать личную информацию).
Риск 6: Покупка у мошенника-двойника
С документами все в порядке, но вот собственник не похож на фото в паспорте. Объясняет различия он тем, что получил документ более 10 лет назад. Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом появляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, а все документы у него украли. Если суд признаёт сделку незаконной, ты вы потеряете и деньги, и недвижимость.
Сверяйте фотографию и подпись в паспорте. Запросите ИНН, водительские права, если обратите внимание, что человек выдает себя за другого. На сайте МВД можно уточните, не числится ли документ среди потерянных.
Риск 7: Продавец-банкрот
Сделка прошла максимально гладко, все документы были в порядке. Но спустя время на пороге вашей квартиры появляются судебные приставы и утверждают, что вы купили жилье, которое собственник продавать не имел права. Может, звучит странно, но это факт — если ваша сделка была зарегистрирована в Росреестре, это не значит, что она полностью законна. Регистраторы — люди, которые имеют право на ошибку и не отвечают за юридическую чистоту сделки.
А по закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, аннулируются. А значит, недвижимость из вашей собственности изымается, а продавец должен вам вернуть все ваши деньги (также как должен деньги банкам и другим лицам).
Не ленитесь проверять продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
Риск 8: Покупка квартиры у невменяемого собственника
Вы купили недвижимость у бабушки, при этом все было в идеальном порядке и никаких подозрений её поведение не вызывало. Но однажды на вашем пороге появляется кто-то из родственников старушки и сообщает, что пенсионерка не имела юридический прав совершать любые сделки. И предоставляет документальное подтверждение своих слов — справку из психоневрологического диспансера. Да, и деньги вам, конечно, никто не вернет — бабушка просто не помнит, куда их положила.
Обезопасить себя можно попросив справку из ПНД (а лучше вместе с продавцом пройдите в это учреждение) или проведя сделку нотариально. Нотариус убедится, что продавец отдает отчет своим действиям, а при необходимости сделает запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным.
Риск 9: Продажа по доверенности
Доверенность вполне может быть законной и уместной, например, собственник квартиры живет в другом городе (стране) и поручил своему родственнику заняться вопросами с жильем. Но бдительности терять нельзя — проверяем сам документ, доверителя и условия действия доверенности.
История мошенничества с доверенностями вечная. Например, продает квартиру не продавец, а его внучатый племянник по доверенности. Цена низкая, потому что срочно нужны деньги. Вы покупаете (сь), а спустя время узнаете, что доверенность — липовая.
Чтобы избежать неприятностей, позвоните по видеосвязи собственнику недвижимости — доверителю и узнайте, действительно ли он желает провести сделку. При этом желательно оформлять договор купли-продажи через нотариуса. Проверьте и саму доверенность — быстро сделать это можно на сайте нотариальной палаты.
Риск 10: Срочная продажа унаследованной недвижимости
Продавец — вдова, скрывая слезы, скорее хочет расстаться с квартирой, чтобы ничто не напоминало о ее счастливом прошлом. Цена — смешная, с документами все в порядке, за исключением слишком «свежего» перехода права собственности. С момента наследования прошло пару месяцев, не больше. Подвох в том, что возможно есть неучтенные наследники первой очереди (например, несовершеннолетние дети), которые начнут судиться за свои права. Если в суде они докажут, что их интересы были ущемлены, сделка признается недействительной.
Поэтому при покупке унаследованной квартиры придется стать сыщиком и составителем генеалогического древа — соберите все данные о составе семьи и лицах, которые могли быть наследниками. Надо понимать, что проверить такую квартиру на 100% невозможно, всегда есть вероятность, что спустя годы всплывет не учтенный наследник. Радует одно — если квартира куплена по рыночной стоимости (не по заниженной цене), суд часто встает на сторону добросовестного покупателя.
Поэтому при покупке наследственной недвижимости с продавца требуют гарантийное обязательство, в котором он подтверждает, что он единственный наследник. И в случае выявления других наследников решит вопрос с ним сам, а если у покупателя всё-таки квартиру суд решит изъять — компенсирует ему всю стоимость сделки.
Риск 11: Рентные квартиры
Рента в качестве правоустанавливающего документа — редкий для российского рынка недвижимости вариант. Рента — это особый вид сделки, при которой некий человек берет на себя полное обеспечение владельца квартиры взамен на наследование права собственности. При этом не заботливые родственники пожилого человека остаются ни с чем.
Опасность в том, что после смерти родственники рентополучателя могут утверждать, что пожилой предыдущий собственник был не адекватным либо его ввели в заблуждение. Поэтому при покупке таких объектов посоветуйтесь с риелтором или профессиональным юристом.
Риск 12: Не покупка, а дарение
Если вы нашли сказочно дешевую квартиру (комнату), которую можно «купить» только через договор дарения, скорее всего, с ней проблемы. Вероятно, продавец владеет всего лишь долей, и решил с помощью фиктивного дарения не связываться с другими собственниками.
Продажу доли в этих случаях предлагают по тихому оформить договором дарением. Не соглашайтесь! Такая сделка судом может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно.
Итак, мы обозначали некоторые риски и подводные камни, которые могут возникнуть при покупке недвижимости на вторичном рынке. Поделитесь в комментариях вашей историей — она может быть полезна тем, кому еще предстоит пройти этот путь.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проведут для вас бесплатную консултацию.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий