Я переехала в США, а именно в Майами, в 2010 году. В России я работала журналистом, и ничего общего с недвижимостью у меня не было. Когда переехала в другую страну, мой главный навык — русский язык — перестал быть моим козырем. Поэтому нужно было искать себя в других направлениях.
Майами — это то место, где заниматься недвижимостью сам Бог велел. Наш город считается одним из самых быстрорастущих городов в мире. В середине 20 века, когда Майами только-только начал разрастаться, тут жили одни пенсионеры. В 70-90-х г. г. здесь был период схожий с «лихими» девяностыми в России. В это время город развивался за счет сомнительных денег Южной Америки.
В начале 2000-х ситуация кардинально изменилась. Сейчас это не просто город пляжей и клубов, это место для бизнеса и столица криптовалюты. В 2016−2017 годах здесь было построено рекордное количество новостроек в районах Брикелл (Brickell), Эджуотер (Edgewater), Даунтаун-Майами (Downtown Miami), Дизайн-Дистрикт (Design District) и Санни-Айлз-Бич (Sunny Isles Beach). Сюда переезжают штаб-квартиры многих корпораций, потому что во Флориде не надо платить так называемый state tax (налог штата).
Когда я переехала в Майами, не знала языка и учила его постепенно во время просмотра разных сериалов. Друзьям в шутку говорила, что моим главным учителем по английскому языку стал сериал «Секс в большом городе».
Как я стала брокером по недвижимости
Мне сложно рассказывать о том, как я находила работу, скорее, работа сама находила меня. Мой бывший муж начал заниматься инвестициями в недвижимость, а я ему в этом помогала. Он вложился в одну квартиру в Майами, но мы очень много тратили на ее содержание. Поэтому я стала заниматься сдачей инвестиционной квартиры в аренду на короткий срок. Тогда Airbnb только-только появился, сильной конкуренции не было, мои дела быстро пошли в гору, и я открыла собственную компанию в этом направлении.
Следующим уровнем было получение лицензии. Она дает право профессионально заниматься куплей-продажей недвижимости для третьих лиц. Еще через пару лет я сделала себе брокерскую лицензию — это самый большой шаг в сделках с недвижимостью, когда ты имеешь право нанимать на работу других риелторов. Так я открыла свою брокерскую компанию AGK Realty, в основу названия компании легли первые буквы моего имени и моих детей — Глеба и Клима
Риелторы получают 2,5-3% от сделки
В Америке, как и в России, есть покупатели, которые хотят провести сделку без участия агента по недвижимости. Люди заходят на сайты агрегаторов, пытаются напрямую связаться с собственником, чтобы сэкономить на риелторе. Но в США это практически невозможно. Найти контакты владельца очень сложно. А если объявление уже на сайте, то без сомнения есть посредник. Более того, услуги риелтора и со стороны покупателя, и со стороны продавца оплачивает владелец квартиры. То есть экономии не получится: продавец либо отдаст обещанные проценты своему агенту, либо разделит их между агентом покупателя и своим.
В целом работа риелтора подразумевает работу «под ключ». Агент по недвижимости вместе с клиентом покупает квартиру, готовит документы, делает аналитику по цене, проводит оценку, общается с продавцом, торгуется, оформляет ипотеку, сопровождает все этапы сделки, проверяет дом, готовит договор. Самое важное — строго соблюдать даты, прописанные во всех документах. В Америке с этим очень строго, иначе можно потерять деньги, которые ты оставил за квартиру не депозите.
Если клиент риелтора продает квартиру, то специалист занимается созданием фото, публикацией и рекламой объявления. Он также показывает недвижимость, общается с покупателями, составляет договор. В целом, я думаю, что обязанности у агента недвижимости из Майами в этом плане схожи с обязанностями моих российских коллег.
При этом если что-то пойдет не так по вине риелтора, то покупатель может взыскать с него деньги через суд. В Америке с этим строго. Здесь очень серьезно относятся к жалобам и даже могут отобрать лицензию. Например, я всегда беру с собой адвоката. Лучше потратить около 1000 долларов на юридические услуги, чтобы в будущем не было проблем с законом.
Продавец отдает риелтору процент с продажи недвижимости. Нет какого-то установленного значения. Процент чаще всего зависит от категории жилья: первичное или вторичное. В среднем речь идет о 2,5-3% от сделки каждому риелтору. Девелоперы могут заплатить даже 5%.
Чем рискует покупатель квартиры в Майами
Я рекомендую всем иностранцам, желающим купить квартиру в Майами, нанимать риелторов. Иначе вам придется брать на себя возможные риски, а их тут предостаточно. Например, перед покупкой недвижимости в Америке и сдачи жилья в аренду нужно знать особенности этого рынка. У каждого кондоминиума (это что-то вроде российского ТСЖ, когда домом управляют собственники) есть свои правила. Это похоже на устав домоуправления в России. И согласно этому уставу, есть ограничения по ренте: бывает, что в доме запрещено сдавать квартиры в аренду. Есть здания, где разрешено арендовать на срок не менее полугода. А в других местах — могут жить только люди старше 50 лет.
Иностранцы обычно выбирают квартиры по ценам и внешнему виду. Но в Майами этого недостаточно, важно знать специфику конкретного здания и района. Иначе можно попасть в не очень приятную ситуацию. Много раз ко мне приходили клиенты других риелторов (моя вторая компания занимается сдачей жилья в аренду на короткий срок), чтобы сдавать новую недвижимость в аренду, пока они там не живут. К сожалению, мне часто приходилось отказывать, потому что аренда в этой местности не разрешена. Именно поэтому иностранцам лучше нанимать местного риелтора и сразу рассказывать о своих целях.
Сколько стоят квартиры в Майами
В этом году Майами признали одним из самых не доступных городов США по стоимости жилья. Но цены настолько разбросаны, что я не могу назвать среднюю. Мы, как агентство, ищем варианты, исходя из запроса клиента. Например, есть такие районы, как Бал Харбор, Винишейн Казвей, Стар Айленд и Палм Бич, где дома стоят очень дорого — по 50-60 млн долларов.
Цена зависит от размера квартиры, расположения и сопутствующих удобств. У нас есть удивительные проекты, например, в ЖК «Сани Айлз» можно заехать в квартиру на лифте прямо на машине. При этом ваш автомобиль будет «ночевать» у двери вашей квартиры. В этом же районе в ЖК «Регалия» есть квартиры, где вид из окна на 360 градусов.
Однако, все это не значит, что во Флориде нет доступного жилья. Есть варианты, сопоставимы со стоимостью некоторых казанских квартир. Например, можно легко найти небольшую квартиру за 200 тыс. долларов (в переводе на российскую валюту около 13 млн рублей).
Для удобства покупателей в США есть и жилищный кредит. Он очень популярен, потому что процентная ставка фиксируется сразу на 30 лет. Раньше ставки были на уровне 2-2,5%. Сейчас началась сильная инфляция, поэтому процент поднялся до 5% (это примерное значение, которое меняется каждый день). Обычно окончательная ставка зависит от того, какой у вас доход, кредитная история и другие индивидуальные факторы.
Иностранцы, как правило, покупают за наличные. Хотя у нас даже есть программы кредитования для приезжих. Особых ограничений по покупке недвижимости в Майами нет. Главное — чтобы эти деньги были «чистые», так как государство проверяет их происхождение, пытаясь таким образом бороться с обналичиванием и незаконным кэшем.
А вообще, Майами — город, который активно развивается. Недавно прошла самая крупная сделка с недвижимостью в криптовалюте. Покупатель оплатил биткоинами около 80% стоимости огромного особняка в Майами. Тем самым подав пример остальным. Здесь всегда так: новый вид инвестирования или новое направление быстро приживается. Потому что Майами — это динамичный город, который готов к изменениям.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий