Эксперт рассказал, что выгоднее — положить деньги на вклад или закрыть ипотеку досрочно

22 марта Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 16%. Это значит, что процент по ипотеке остается высоким для тех, кто планирует покупать квартиру в кредит. В то же время такая ставка дает возможность приумножать свои сбережения на вкладах под 14-17,75% годовых.

Такая приятная доходность привлекает. Но что делать тем, у кого есть долг перед банком: погашать досрочно ипотеку или приумножать деньги на вкладе — разбираемся в статье вместе с руководителем компании DYVA, аналитиком Урбан Медиа Маратом Идиатуллиным.

Что выгоднее: вклад или погашение ипотеки?

Представим ситуацию:

• Семья Закировых взяла семейную ипотеку под 6% сроком на 21 год, с суммой кредита 6 млн рублей. За 2 года они снизили долг перед банком до 5 млн рублей. Ежемесячные платежи составляют 35 тыс. рублей.

• Глава семейства получил в наследство 3 млн рублей и выбирает, что делать с деньгами: частично погасить ипотеку под 6% или положить на вклад под 14% и внести полученную сумму в счет погашения долга через год.

Вариант 1. Частично гасим ипотеку сразу на 3 млн рублей. Срок ипотеки сократится до 6 лет, а сумма начисленных процентов составит 481 тыс. рублей.

Вариант 2. Кладем 3 млн рублей на вклад со ставкой 14% сроком на год. Через год получаем на руки 3 365 000 млн рублей. Эту сумму отправляем в погашение ипотеки, ее срок сократится до 5,5 лет, сумма начисленных процентов составит 614 тыс. рублей.

Решение. На вкладе семья заработала 365 тыс. рублей, а убыток от отсрочки погашения ипотеки на год составил 133 тыс. рублей. Прибыль второго решения составит 232 тыс. рублей.

Так как ставка по ипотечному кредиту всего 6%, в сегодняшних условиях выгоднее отправлять свободные деньги на вклады и накопительные счета. Доход в виде процентов будет больше, чем экономия на них при частичном досрочном погашении. Если мы рассмотрим внесение средств для погашение ипотечного кредита как вложение денег под ставку этого кредита, то становится очевидно, что вкладывать деньги под 6% годовых менее выгодно, чем под 14%.

А что, если кредитная нагрузка высокая?

Не всем нравится ощущение долга и высокие платежи банку в течение долгих лет. Досрочный платеж по ипотеке позволяет снизить размер ежемесячных платежей, а сокращение кредитной нагрузки психологически может показаться более комфортным для некоторых плательщиков. Поэтому тем, кто хочет максимально быстро разобраться с кредитом и выйти из зависимости от банка, вариант с увеличением количества денег на вкладе добавит беспокойства. В этом случае лучше внести сумму для частично досрочного погашения ипотеки с сокращением размера ежемесячного платежа, сделав его комфортным. А остальные средства рекомендуем направить для увеличения финансовой подушки на вклад. Конечно, это менее выгодно, чем воспользоваться высокими процентами по вкладам на всю сумму, но может быть психологически более спокойным.

«Вклад в банке также может страховать от невыплаты по ипотеке, когда можно снимать каждый месяц сумму капитализации и покрывать ею ежемесячный платеж. Этот вариант похож на схему, когда покупают квартиру и сдают ее в аренду, а за счет платежа по ней погашают ипотеку. Но здесь не идет речи о какой-то дополнительной выгоде, это скорее инструмент для уменьшения кредитной нагрузки» , — советует руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.

В качестве примера аналитик снова берет историю семьи Закировых. Если при остатке долга 5 млн рублей по ипотеке, они положили бы свободные 3 млн рублей на вклад на год по ставке 13,5% — ежемесячная капитализация составила бы 33-34 тыс. рублей. Таким образом, выплата процентов по вкладу практически полностью закрыла бы ипотечные платежи семьи Закировых.

Что делать, когда «лишняя» сумма не такая большая?

Для понимания выгоды нужно учитывать размер суммы, которой вы можете распоряжаться. Если семья Закировых думает, что делать с 3 млн рублей — это одна ситуация, которую мы рассмотрели выше. А если у них появились свободные 100 тыс. рублей — совершенно другая.

Например, они могут открыть вклад под 14% на год на 100 тыс. рублей, через год получат 114 тыс. рублей и внесут их в счет досрочного погашения ипотеки. Тогда выгода в переплате составит 11 тыс. рублей, по сравнению с ситуацией, когда они направили бы сумму сразу на погашение ипотеки, а не держали бы ее на вкладе.

А вот если вы каждый месяц можете пополнять вклад на определенную сумму помимо платежа по ипотеке, то в этом случае тоже можно получить выгоду. Для этого надо открыть пополняемый вклад под высокий процент со сроком на год. Таким образом, высокая доходность будет зафиксирована до марта 2025 года, а вклад можно использовать, чтобы накопить сумму для частичного досрочного погашения ипотеки. Получается, что внесение суммы на вклад помимо выплаты ипотеки также более выгодный вариант, чем погашение долга перед банком. Рассмотрим ситуацию на примере.

Вариант 1. В течение года ежемесячно досрочно погашали ипотеку на сумму 50 тыс. рублей. Без таких погашений переплата по кредиту была бы равна 3 806 6020 рублей, а с дополнительными платежами она снижается до 2 690 430 рублей.

Вариант 2. Каждый месяц в течение года Закировы вносят по 50 тыс. рублей на вклад, который дает 13,5% годовых с ежемесячной капитализацией процентов. За год они положат на вклад 600 тыс. рублей, которые благодаря процентам увеличатся до 700 311 рублей. Через год они внесут 700 311 рублей как досрочное погашение с уменьшением срока, как и в первом варианте. Переплата по кредиту получится 2 516 770 рублей.

Решение. Вариант со вкладом и последующим частичным досрочным погашением кредита заметно выгоднее: экономия на процентах получится на 173 660 рублей больше по сравнению с вариантом без вклада.

Читайте также: Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

На какой срок лучше оставлять деньги на вкладах?

Плательщику ипотеки лучше всего зафиксировать высокий процент по вкладу на максимально долгий срок — чем он дольше, тем выгоднее. Может показаться интересным более высокий процент по вкладам на короткие сроки, но Центробанк может снизить ключевую ставку, а значит, и проценты по вкладам тоже будут уменьшаться после того, как вы снимете деньги.

Если вы фиксируете процентную ставку по вкладу на максимальный срок, то получаете максимальную доходность. Соответственно, наша семья Закировых получила бы в три раза больше денег и быстрее бы погасила ипотеку, если бы нашла вариант вклада 14% годовых не на один год, а на три.

Как выгоднее погашать ипотеку — сокращать ежемесячный платеж или срок?

Когда появляются свободные деньги для погашения ипотеки, встает еще один вопрос, а что выгоднее: уменьшать срок кредита или снижать размер платежа. Рассмотрим на примере.

Сумма кредита: 6 400 000 рублей

Срок кредита: 30 лет

Ставка: 6%

Ежемесячные платежи: 38 371 рублей

Сумма досрочных платежей: 100 000 рублей

Если снижаем ежемесячный платеж, то сумма начисленных процентов уменьшается на 115 576 рублей, а когда сокращаем срок кредита — на 481 153 рублей. Итого разница 365 000 рублей. Так что выгода на стороне сокращения срока кредита.

Однако снижать платеж полезнее, если его размер вам некомфортен. Ведь в случае ухудшения финансовой ситуации и уменьшения доходов, платить более низкий ежемесячный платеж будет проще.

Читайте также: Эксперты рассказали, во что инвестировать деньги в 2024 году

Что делать, если ставка по ипотеке выше 10%?

Если мы рассмотрим внесение средств для погашения ипотечного кредита как вложение денег под ставку этого кредита, то нам достаточно будет рассчитать разницу между ставкой по ипотеке и по вкладу. Если она мала, то и выгода от внесения денег на вклад будет снижаться соответственно. А значит, накопление денег на вкладе теряет свою привлекательность.

Главное

• Крупную сумму денег гораздо выгоднее держать на вкладе, приумножая свои сбережения. Направлять накопленное на частичное досрочное погашение нецелесообразно при нынешних ставках по вкладам. Погашать кредит можно, когда исчезнет безрисковая доходность выше ставки по ипотеке.

• Если вы понимаете, что финансовые возможности снизились, а психологический комфорт важен, тогда лучше не сберегать и приумножать, а погашать ипотеку досрочно.

• При частичных досрочных погашениях ипотеки лучше уменьшать срок кредита, а не размер платежа. Тогда переплата по кредиту будет в два раза ниже.

• Даже небольшая сумма свободных денег поможет накопить крупную сумму на вкладе, которую через год можно направить на погашение ипотеки.

• Выбирайте максимальный срок вклада. Это намного выгоднее, чем высокий процент на короткий срок.