Начнем с основ: вспомним, что такое СНТ, и какие варианты использования подразумевает эта форма землевладения.
СНТ расшифровывается как «садовое (или садово-огородное) некоммерческое товарищество» и предполагает, что у вас есть участок площадью от 5 до 15 соток, где вы жарите шашлыки, выращиваете помидоры и иногда ночуете в дачном доме. При этом совершенно необязательно совмещать эти три пункта — дома на территории может вообще не быть.
Участки в СНТ могут относиться к одному из двух типов:
-
образованные на территориях с видом разрешенного использования (ВРИ) «Для ведения садоводства»
-
образованные на территориях с ВРИ «Для ведения огородничества» — в период с 1 марта 2008 года по 31 декабря 2016 года такой статус присваивался тем земельным участкам, которые были поставлены на государственный кадастровый учет, но не прошли процедуру регистрации права.
На участках первого типа можно строить дачные дома, в том числе капитальные — то есть размещенные на фундаменте.
На участках второго типа допустимо только сооружение некапитальных бытовых построек — сараев, теплиц и прочих, которые теоретически можно без ущерба разобрать и перенести на новое место.
Получается, что строить дом в СНТ можно — но только если это желание не ограничено ВРИ земельного участка. Для того чтобы узнать, какой у земли ВРИ, обратитесь к публичной кадастровой карте или закажите выписку из Росреестра.
Грядок на участке может не быть, но по закону владелец обязан хотя бы косить траву и в целом поддерживать порядок на территории — в соответствии с требованиями противопожарной безопасности.
В Росреестре по РТ замечают, что только зарегистрированное право собственности на земельный участок дает возможность его правообладателю в полной мере распорядиться им, в том числе и возвести на нем объекты недвижимого имущества. Следует отметить, что законодательством допускается возможность возведения на садовых земельных участках как садового дома, так и жилого дома. При этом возведенный жилой дом приравнивается к объекту индивидуального жилищного строительства.
Нормы и правила, регламентирующие строительство в СНТ
С точки зрения согласования, построить дом на участке СНТ несложно. Достаточно сообщить о своем решении возвести постройку в орган местной администрации.
При этом построить можно только один жилой дом, он должен иметь доступные входы, пандусы, калитки, уклоны и лестницы; опционально возможно строительство подвала или погреба. Его нельзя использовать в коммерческих целях — например, сдавать, а также разделять на несколько квартир. Кроме того, жилой объект должен соответствовать следующим требованиям:
-
дом не должен быть выше 20 метров
-
у дома не может быть более 3 этажей
-
площадь постройки не должна быть более 5 соток (то есть 500 кв. метров).
Также необходимо соблюдать градостроительные регламенты и правила застройки в СНТ.
Регламенты разрабатывают муниципалитеты, а свериться с ними можно в администрации. Если ваше СНТ находится в границах села, обратиться нужно в сельскую администрацию; если участок расположен где-то посреди поля или леса — обращаться нужно уже в районную.
Рекомендуется также свериться со Сводом правил планировки и застройки СП 53.13330.2019 — в этом документе зафиксированы расстояния, которые следует соблюдать между постройками на участках для загородного хозяйства.
Так, к примеру, от жилого дома до бани должно быть не менее 8 метров, от жилого дома до забора, граничащего с дорогой, — не менее 5 метров, до забора, граничащего с соседями — не менее 3 метров. Рекомендованное расстояние от жилой постройки до лесного массива — не менее 15 метров.
Правила регистрации построек на участке СНТ
Все постройки, под которыми есть фундамент, нужно зарегистрировать, и оформить на них право собственности. Это касается не только непосредственно дачного дома, но и любых других сооружений на фундаменте — гаражей, бань, хозпостроек и так далее. Если на участке помимо основного дома есть каркасные или модульные постройки, которые теоретически легко перенести на новое место, их можно не регистрировать. Но вот строить даже их лучше, сверяясь с правилами планировки и застройки, о которых мы говорили выше — чтобы избежать возможных конфликтов и споров с соседями. Ведь если окажется, что вы построили слишком близко к чужому участку каркасный гараж, сосед может в судебном порядке добиться решения о переносе объекта и будет прав — а переносить гараж не так то и просто.
Можно ли жить в доме на территории СНТ?
Жить — можно. Прописаться — не всегда.
В законе понятия жилого и садового дома разграничены. «Садовый» предполагает сезонное использование — в нем может не быть ни отопления, ни канализации, ни водопровода, это летний дачный домик.
Если такой домик «обрастает» удобствами — вы подключаете его к сети централизованного газо- и водоснабжения, утепляете, организуете внутри туалет и душ, повышается уровень комфорта, но официально такой дом остается нежилым.
Для того, чтобы изменить его статус, нужно обратиться в специализированную организацию для проведения экспертизы и выдачи заключения, а затем подать в местную администрацию заявление на смену статуса дома.
Для чего это может понадобиться, чтобы:
-
прописаться в доме на участке в СНТ — в садовом домике прописаться нельзя, он не может быть единственным жильем во владении семьи.
-
повысить стоимость дома на рынке — садовый домик всегда будет дешевле жилого, даже если в нем есть все удобства.
Эти нормы установлены п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.
Обратите внимание, что дом могут не признать жилым, требуя смены статуса самого участка — с СНТ на ИЖС (индивидуальное жилое строительство).
А если участок имеет ВРИ «Для ведения огородничества», то перевести в категорию жилой недвижимости дом не получится в принципе — по закону на таких территориях сейчас нельзя возводить капитальные строения.
Последствия несоблюдения правил застройки на участке СНТ
На самом деле соблюдение правил и норм в сфере дачного строительства сложно отслеживать: участков СНТ очень много, они разбросаны по деревням и селам, а иногда и вовсе находятся на значительном удалении от населенных пунктов. Это дает владельцам таких территорий определенную свободу — тем более, что все пункты СП 53.13330.2019 считаются не правилами, а рекомендациями.
Возведение сооружений без оглядки на санитарные и противопожарные нормы также может долго оставаться незамеченным — если только на ваш близко построенный туалет или слишком высокие деревья у ограждения не пожалуются соседи, или если администрация не решит провести проверку именно в вашем конкретном СНТ.
Если строительные работы на участке в СНТ привели к нарушению плодородного слоя или создали угрозу санитарной безопасности — собственнику земли придется заплатить штраф. Размеры штрафов невелики, однако в самом негативном сценарии дело может ими не обойтись. Суд может вынести решение об устранении постройки, которая не вписывается в строительные нормы и интересы соседей — включая жилой дом, если он был построен не по правилам. Поэтому более рационально, с точки зрения собственного спокойствия и экономии средств, сразу строиться с учетом всех требований.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий