Кто такой созаёмщик по ипотеке?

Наряду с основным заемщиком в ипотечном договоре допускается участие третьих лиц — поручителей и созаемщиков. И если с первой категорией многие уже давно знакомы, то о созаемщиках основной массе населения известно крайне мало. Кто это такие и зачем они нужны в кредитном деле — читайте в нашей статье.

Кого называют созаемщиком по ипотеке?

По официальному определению созаемщиком принято считать лицо, которое имеет равные права и обязанности с основным заемщиком в отношении того или иного кредитного договора. Простыми словами — это ваш партнер по кредиту, с которым вы поровну делите обязательства перед финансовым учреждением. Важно учитывать, что на доходы созаемщика банк обращает не менее пристальное внимание — они должны соответствовать заявленным стандартам.

Отметим, что в современной практике общее определение созаемщиков весьма размытое. Многие учреждения даже не выделяют среди них основного должника, поскольку равенство прав и обязанностей допускает равный спрос со всех участников кредитного договора. Однако требования остаются неизменными — платежи по кредиту должны вноситься вовремя, а тот факт, на кого по итогу будет оформлена собственность, банкам совершенно безразлично.

Чаще всего фигурирование в деле третьих лиц аргументируется низкими доходами заемщика. Дело в том, что наличие созаемщика существенно повышает шансы одобрения ипотеки, ведь банк получает дополнительные гарантии возврата долга. При этом кровное родство вовсе не обязательно — в этом статусе может выступить абсолютно любой человек, который будет согласен с выдвигаемыми условиями.

Однако в большинстве случаев статус созаемщика получают супруги, либо близкие родственники. Не менее популярный сценарий — родители, которые хотят оформить недвижимость на своего совершеннолетнего ребенка. Вне зависимости от конкретной ситуации механизм привлечения созаемщика всегда выглядит одинаково:

• клиент понимает, что предложенный ежемесячный платеж является для него неподъемным и требуется привлечение созаемщика

• ведется поиск подходящего лица — в этом случае платеж будет разделен на две части

• кредитная организация выдает свое решение по данному вопросу.

Количество созаемщиков не ограничивается одним лицом. Их может быть 4 или даже 5, однако к таким мерам прибегают довольно редко, да и сами банки не любят, когда в одном ипотечном договоре фигурируют более двух лиц.

При этом финансовое учреждение само определяет, кто подходит под роль созаемщика, а кто нет. Иными словами, вы можете только предлагать кандидатуру — последнее слово в любом случае будет за банком. Максимальная финансовая безопасность и подтверждение платежеспособности являются главными требованиями, к которым стоит стремиться, чтобы предложенную кандидатуру одобрили.

Читайте также: Как купить квартиру в ипотеку

Чем созаемщик отличается от поручителя?

Если не вдаваться в юридическую терминологию, роль поручителя в деле минимальна — он является лишь гарантом возврата долга, при этом не имеет никаких прав по заключаемому договору.

Зачем в таком случае к поручительству вообще прибегают? Ответ прост — это дополнительная безопасность для финансового учреждения. Если заемщик не сможет самостоятельно исполнять свои обязательства перед банком, его обязанность перейдет на поручителя. А до тех пор поручителю не нужно выполнять никаких действий.

Принципиальное отличие статуса «созаемщик» заключается в том, что этот человек изначально является равноправным участником сделки. Он имеет ровно те же права и обязанности, что и основной заемщик. Следовательно, в равной степени имеет обязательства перед банком. Здесь уже учитываются и доходы этого лица, и его кредитная история, и целый ряд других факторов. В целом, получить статус созаемщика гораздо труднее, поскольку нужно соответствовать большому перечню требований.

Какие требования выдвигаются к созаемщику?

Для банка нет разницы в том, является ли потенциальный партнер вашим близким родственником или другом. Здесь важны совершенно иные требования, в частности — его финансовое благополучие. Конечно, чаще всего статус созаемщика получают члены семьи, однако здесь речь исключительно о доверии — уговорить другого человека принять такое бремя довольно тяжело.

Человеку, который реально готов войти в статус созаемщика, следует четко осознавать свою ответственность перед банковским учреждением. Ведь он будет являться полноправным участником кредита, и в случае финансовой несостоятельности основного заемщика будет вынужден самостоятельно погашать всю задолженность. Конечно, данный сценарий предусматривает возможность возмещения компенсации или получение доли в квартире, равной затраченным средствам. Однако нет никаких гарантий, что один человек сможет потянуть платежи за двоих.

В зависимости от политики конкретного банка требования к созаемщику могут отличаться. Среди базовых аспектов можно выделить:

• Минимальный трудовой стаж на одном месте — более двух месяцев (чем этот срок больше, тем лучше). При этом частая смена работы будет не лучшим показателем, ведь это увеличивает финансовые риски для банка.

• Соответствие заявленным требованиям по доходу. Отметим, что здесь учитывается только официальный доход. Если вы получаете деньги без деклараций, рассчитывать на одобрение заявки не стоит.

• Положительная кредитная история. В идеале, если в ней не будет ни одного штрафа или просрочки. Помимо этого, желательно не иметь открытых кредитов на крупную сумму. В этом случае платежеспособность будет рассчитываться по совершенно другой формуле.

• Возрастные ограничения — чаще всего от 21 года и до 70-75 лет. Здесь все зависит исключительно от банка — некоторые учреждения допускают привлечение в статусе созаемщика лиц, достигших совершеннолетия, а предельный порог может составлять и 85 лет.

Сложность при поиске созаемщиков заключается в том, что банки далеко не всегда раскрывают причину отказа в отношении того или иного кандидата. Так, часто отвергаются кандидатуры родителей, достигших пенсионного возраста. Причина вполне очевидная — в случае потери финансовой самостоятельности основного заемщика пенсионеры не смогут в полной мере вносить платежи по договору. Таким образом, кандидатуры пенсионеров часто отклоняются даже в том случае, если будучи на пенсии они имеют дополнительный источник дохода.

Читайте также: Как взять ипотеку без первоначального взноса

Права и обязанности созаемщика

Вступая в ипотечный договор, созаемщик обретает не только права, но и целый перечень обязанностей. И если в первом случае все зависит исключительно от личных договоренностей с основным должником, то перечень обязанностей останется без изменений. Прежде чем подписать договор, следует убедиться, что интересы обеих сторон были учтены. Дело в том, что в дальнейшем выйти из условий договора созаемщику будет крайне тяжело.

Общий свод прав и обязанностей заемщика выглядит следующим образом:

• Созаемщик в равной степени несет ответственность перед финансовой организацией, как и основной должник. В случае возникновения спорных вопросов учитываются позиции обеих сторон.

• В случае оформления официального брака созаемщик и основной должник автоматически делят квартиру пополам. Исключение — случаи, предусмотренные брачным договором.

• За созаемщиком остается право требовать долю в квартире. Однако для этого обязательным требованием будет участие в перечислении ежемесячных платежей, либо же наличие первоначального взноса с его стороны. По личному заявлению от доли в квартире можно отказаться (например, если это безвозмездная помощь близкому человеку).

• В случае неплатежеспособности основного должника его задолженность переходит на созаемщика. Это значит, что банк потребует с него внесение полного платежа по договору, а не только его индивидуальной части.

• Созаемщик оставляет за собой право вносить платежи ровно на ту сумму, которая была предписана в начале договора. Это же право сохраняется в отношении досрочного погашения долга.

• В случае отказа от доли в ипотечном кредитовании ответственность за погашение кредита ликвидирована не будет — клиент все равно обязан исполнять свои обязательства по заключенному договору.

• Созаемщику доступна процедура выхода из кредитного договора. Однако для этого потребуется найти ему замену, либо доказать способность основного должника самостоятельно погашать всю сумму ежемесячного платежа.

При этом основной обязанностью созаемщика является своевременное внесение платежей по ипотечному договору. В частности — за основного заемщика, если таковой не имеет возможности самостоятельно исполнять свои обязательства перед банком.

Порядок погашения задолженностей определяется второй стороной самостоятельно — это может делать как один человек, так и все участники договора независимо друг от друга. Банку безразлично, кто будет переводить деньги. Однако при появлении просрочки спрос будет с основного должника.

Почему наличие созаемщика выгодно для основного должника?

Наличие созаемщика открывает целый ряд преимуществ для основного должника. Почему? Как минимум потому, что для банка это дополнительная гарантия возврата денежных средств. Как итог — будет больше доверия.

Среди основных преимуществ участия созаемщика в кредитном договоре можно выделить:

• Существенное увеличение шанса на одобрение заявки по ипотеке. Кроме того, в этом случае заемщик сможет рассчитывать на более выгодные условия, например, увеличение размера кредита. Такая привилегия позволит приобрести квартиру большей площади. В большинстве случаев именно из-за этого к договору и привлекаются третьи лица.

• Легкая финансовая нагрузка. В зависимости от количества созаемщиков обязательный платеж может делиться на две, три, а то и четыре части. Это позволит не сбавлять привычный ритм жизни, и не экономить буквально на всём подряд.

• Гарантии финансовой безопасности для самого заемщика. В случае стандартной ипотеки потеря источника дохода означала бы крах всему — квартира просто ушла бы с молотка. При наличии созаемщика обязательства основного должника в случае чего перейдут ему, и право на собственность сохранится.

• Сохранение прав на налоговые вычеты за каждым из созаемщиков. Простыми словами, все участники договора смогут вернуть часть потраченных средств по государственной программе. Причем сюда относятся как основные платежи, так и погашение процентов.

Такая функция выгодна в первую очередь для тех, кто еще не находится в браке. Ведь в этом случае распределение долей собственности выполняется по личному согласованию сторон — деления пополам как в браке не будет.

Читайте также: Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Можно ли выйти из статуса созаемщика?

Снять с себя обязательства созаемщика без весомой причины очень сложно. Процедура аннулирования этого статуса выглядит следующим образом:

• получение согласия основного должника;

• одобрение банка на выход из кредитного договора;

• переоформление договора.

Со стороны может показаться, что перечень действий довольно прост, однако на деле все гораздо сложнее. Трудности могут начаться на этапе передачи заявления в финансовое учреждение — банки не любят идти на уступки должникам, ведь для этого может потребоваться полностью пересмотреть условия договора.

В качестве альтернативного варианта можно подыскать новую кандидатуру на тех же условиях, в таком случае шансы на одобрение будут очень высоки. Либо же возможен еще один сценарий — существенное увеличение официального дохода основного должника. В таком случае созаемщики также могут сложить свои обязательства.

Риски для созаемщика

Важно помнить, что при заключении ипотечного договора созаемщик обременяет себя кредитными обязательствами. Это значит, что в его кредитной истории будет числиться открытый кредит на солидную сумму. Исходя из этого, он столкнется с рядом трудностей:

• высокая вероятность отказа в других кредитах

• сложности с открытием новых кредитных карт.

Помимо этого, не стоит забывать про риски самого кредита — потеря источника дохода не избавит от наложенных обязательств. Если такая ситуация произойдет с основным должником, бремя кредита ляжет на плечи созаемщика.

Как итог — созаемщик обрекает себя на целый ряд ограничений, которые могут помешать в реализации собственных планов. Поэтому перед тем как вступать в данный статус, следует просмотреть все события наперед и твердо решить, стоит ли брать на себя такую ответственность. Чаще всего это выгодно, когда основной должник и заемщик — близкие родственники, ведь их планы на жизнь почти всегда схожи. В остальных случаях можно ожидать, что возникнут проблемы.