«Сменить нельзя оставить»: как УК Казани наживаются на своих жильцах

Урбан Медиа собрал истории жителей трех домов, которые недовольны своей управляющей компанией. Они рассказали, что заставило их задуматься о смене УК, и почему у них пока не получилось этого сделать. Хорошая новость — уйти от «нерадивой» УК хоть и нелегко, но можно.

Набрали кворум для смены УК, но не были учтены нежилые помещения

Две попытки уйти от своей управляющей компании — «Бизнес-холдинг» — предприняли жители дома №10 по ул. Меридианной. Председатель совета дома Екатерина Александрова вспоминает, что проблемы с управляющей организацией возникли после того, как неожиданно сменился ее учредитель, директор и весь персонал УК. «Стали хуже убирать двор, чистить крышу, реагировать на обращения. Кроме того, обновленный состав управляющей компании не предоставляет годовой отчет о финансово-хозяйственной деятельности и не проводит собраний с собственниками помещений», — рассказала Урбан Медиа Екатерина. Например, в прошлом году жители дома просили отремонтировать входные группы. Работы вроде бы и начались, но их качество жителей не устроило. В УК пообещали устранить недочеты, однако так ничего и не исправили.

Без проведения собрания собственников помещений УК поменяла тарифы за услуги консьержа, а также утвердила тарифы на вывоз снега со двора, введя соответствующую графу в счет-фактуру.

Сначала жители дома решили сменить действующую управляющую компанию на другую, в которой работает прежний состав сотрудников — сейчас они обслуживают соседний дом. Однако не все жители захотели передать дом им в управление, и первая попытка смены УК оказалась безуспешной. В прошлом году провели еще одно голосование — в ГИС «ЖКХ». Система показала, что необходимое количество голосов набрано, казалось, что осталось только оформить переход от одной УК в другую документально. Каково же было разочарование жильцов, когда примерно через месяц выяснилось, что в систему не были внесены данные по нежилым помещениям в доме. Так что и вторая попытка смены УК провалилась.

Жители дома по ул. Меридианной не собираются останавливаться на этом — они намерены создать ТСЖ и забрать дом у управляющей компании. «ТСЖ — самый оптимальный вариант, поскольку любая УК как коммерческая организация заинтересована в собственной выгоде», — отметила Екатерина.

По словам собеседницы, сейчас одна из главных задач — получить от УК отчет о финансово-хозяйственной деятельности. «Без отчета мы не сможем доказать, что на счетах лежат деньги, накопленные жителями дома, если УК уйдет», — пояснила Екатерина. Кроме того, недавно после обращения в госжилинспекцию выяснилось, что УК не закреплен за их домом (из-за того, что организация вовремя не продлила лицензию и не передала информацию в надзорный орган). По этим вопросам Екатерина намерена инициировать проверку.

«Помимо критики должны быть активные действия»

Вопрос смены управляющей компании уже не раз поднимали жители единственного на сегодня казанского небоскреба — ЖК «Лазурные небеса». Как рассказала Аэлита М., представительница инициативной группы, нареканий у жителей к УК «Лазурные небеса» немало — от больших счетов за коммуналку до отсутствия контроля за вопросами безопасности.

Так, по словам Аэлиты, из-за высоких тарифов на коммунальные услуги размер квартплаты за трешку в 80 кв.м достигает 12-13 тыс. рублей, тогда как в соседних комплексах составляет порядка 7-8 тыс. рублей. Кроме того, в счет-фактуру включено большое количество услуг, которые, якобы, были когда-то согласованы с жителями, но детально не расписаны в платежном документе. Также большая сумма начисляется жильцам за электроэнергию на общедомовые нужды. Жильцы недовольны качеством уборки на парковке — там грязно, а как-то после ливней на потолках и стенах стала образовываться плесень.

Тяжело решаются и вопросы с ремонтом кровли дома, и с мойкой панорамных окон. Так, жители верхних этажей забили тревогу, когда крыша «Лазурных небес» стала протекать. УК нашла подрядную организацию, которая должна была завершить работы в декабре. Но ремонт все еще не закончен и продолжится в этом году. «Нас это печалит, потому что мы не знаем, в каком состоянии сейчас материалы, которые лежали на крыше, — отмечает Аэлита. — Кроме того, в прошлом году, когда рабочие приступили к ремонту, во время урагана унесло материалы с крыши — это попало на видео, которое облетело соцсети. Это опять-таки увеличило финансовую нагрузку — расходы выросли».

Не сразу удалось достичь согласия и в вопросе мойки окон — жители нашли подрядчиков, готовых выполнить работы за 2,5 млн рублей. Однако УК согласна была привлечь только свою компанию, чьи услуги обойдутся в 6 млн рублей. «Мы пошли на уступки УК, посмотрим, как помоют дом летом. Каждая квартира будет оплачивать работы исходя из площади помещений, а не из количества окон, что кажется странным», — говорит Аэлита.

Отдельный вопрос — безопасность жильцов. Представительница инициативной группы рассказала, что в жилом комплексе начали появляться офисы не только на нижних этажах, которые отведены под коммерческие цели и где для арендаторов предусмотрен отдельный вход, но и на верхних этажах. Соответственно, через общий холл в дом заходят посторонние люди — работники офисов и их посетители. «Это настораживает, особенно в такое неспокойное время, как сейчас, — обратила внимание собеседница Урбан Медиа. — У нас есть охрана, чьи услуги мы оплачиваем, но получается, что к нам сейчас может зайти любой желающий». Аэлита отмечает, что они пытаются отказаться от УК и создать ТСЖ, но пока все предпринятые попытки не увенчались успехом.

Несколько лет назад инициативная группа жильцов «Лазурных небес» опрашивала жителей дома на тему смены УК, однако тогда ЖК был заселен меньше чем наполовину, соответственно, набрать нужное количество голосов (51%) не получилось. Сейчас дом заселен процентов на 80, но по-прежнему заручиться поддержкой большинства не удается. По мнению Аэлиты, есть те, кто готов возглавить ТСЖ, однако чтобы добиться успеха, жильцам надо объединиться и начать действовать совместно.

«Пока не знаем, что лучше — сменить УК или заставить ее работать»

Жители еще одной высотки — ЖК Clover House — также недовольны работой своей управляющей компании «Берег». «Сложные вопросы возникают у многих, но в других домах мы видим, что УК стоят на страже порядка и закона. А у нас, наоборот, словно покрывают тех, кто нарушает закон, и бездействуют. Из-за того, что они бездействуют и не реагируют, все нарушения множатся геометрически», — возмущена Айгуль Гараева (имя и фамилия изменены).

Так, жители обеспокоены в первую очередь вопросами безопасности. Сейчас, к примеру, через подземную парковку Clover House с попустительства управляющей компании зайти в дом может свободно кто угодно. Как ранее писал Урбан Медиа, их ЖК прославился в связи с огромным количеством квартир, сдающихся в долгосрочную и посуточную аренду. Это доставляет неудобства остальным жильцам.

Предприниматели, жаждущие наживы, идут на всяческие ухищрения. Ряд квартир в доме поделен на несколько жилых помещений, чтобы сдавать их по отдельности, устанавливаются незаконно дополнительные двери в общедомовой стене. Есть среди арендаторов и те, кто захватывают часть общего имущества, чтобы устроить там гладильную или прачечную для своих «постояльцев». Они не задумываются о том, что тем самым нарушают работу вентиляции и создают пожароопасную ситуацию. Решать все эти проблемы жителям приходится самостоятельно, без участия УК, привлекая юристов и участвуя в судебных заседаниях.

«Берег», как управляющая компания, обязан следить за сохранностью общедомового имущества. На деле же УК никак не воспрепятствует захвату общедомового имущества и использованию его в корыстных целях для извлечения прибыли», — отмечает Айгуль. По ее словам, жители выявили, что УК не указывает в годовом отчете доход от использования общего имущества, а таковые определенно имеются от продажи мест под рекламу и аппараты с питьевой водой.

Помимо этого, уже много лет, практически с момента сдачи высотки, жители не могут добиться от УК, чтобы та занялась обустройством контейнерной площадки для мусора. «Стоит обычный открытый строительный контейнер, из которого мусор разлетается по всей прилегающей территории, поднимаясь до 15-го этажа. Мы неоднократно просили решить этот вопрос, но все безрезультатно», — рассказала жительница Clover House. Вызывает тревогу у жителей и то, что за все время, а это порядка 10 лет, на счетах накопилось не так много средств, которые они вносят за капремонт. «Конечно, пока дом новый, проблем не так много, но наличие денег на капремонт — это очень серьезный вопрос», — поделилась Айгуль.

«На сегодня УК определенно недорабатывает, «Берег» — это печально известная компания, многие от нее не в восторге, и мы тоже не исключение. Знаю, что жителям одного из домов удалось с большим трудом сменить ее. Но мы сейчас не знаем, что правильнее и лучше — сменить УК или заставить ее работать», — признает жительница ЖК.

Читайте также «Трешку распилили на 5 комнат»: остановят ли меры Путина серый рынок посуточного жилья в Казани?

По словам собеседницы Урбан Медиа, некоторые жители, особенно те, кто сдает квартиры посуточно, хотят сменить УК на ТСЖ. «Огромный дом — сложный инженерный механизм, это не только деньги собирать, диваны в холле ставить и территорию цветами засаживать. Необходима высокая специальная профквалификация по многим вопросам и техническим в том числе, высокий уровень доверия, грамотной работоспособности, добропорядочности и честности. И важно умение соседей договариваться, слышать и уважать друг друга. В реальности, исходя из человеческой психологии, в лучшем случае, это возможно в пределах дома с 20 квартирами», — уверена Айгуль.

«Кроме того, при правлении ТСЖ, многие вопросы выходят за пределы государственного регулирования и контролирования, что означает, что жильцы не смогут обращаться за защитой своих нарушенных прав в государственные надзорные органы, и это, для таких больших домов, как наш, тупик и погибель», — опасается жительница Clover House.

Айгуль отмечает, что поскольку порядка трети квартир сдается, организовать собрания достаточно проблематично, и мало кто на них приходит. «Когда надо решить какие-либо животрепещущие вопросы и набрать 51% голосов, заинтересованные жители ходят с опросными листами по квартирам. Некоторые проблемы мы так уже решали», — отметила Айгуль.

«В большинстве своем жители инертны»

Насколько все же реально поменять одну УК на другую или на ТСЖ? Как показывает практика, таких случаев немного, но они есть. Например, несколько месяцев назад жители одного из домов по ул. Чернышевского сменили свою управляющую компанию на ТСЖ. Как отмечают те, кому удалось пройти весь этот процесс от начала до конца, важными являются два фактора — нужно быть юридически подкованными и собрать инициативную группу жильцов. Потому что в этом вопрос один в поле точно не воин.

Это подтверждает начальник отдела по работе с обращениями граждан Госкомитета РТ по тарифам Дмитрий Романов. По его словам, важно сформировать актив дома, не менее 5-10 человек. «Два человека не смогут ничего сделать, нужно, чтобы было больше людей, которые солидарны друг с другом и готовы что-то поменять, — уверен он. — К сожалению, инертность жителей высокая».

Романов подтвердил: сейчас случаев, когда жителям удавалось уйти от своей управляющей компании и создать ТСЖ, можно пересчитать по пальцам. Он рассказал, что более распространенной эта практика была лет 5-10 назад. В большинстве случаев созданные тогда ТСЖ продолжают работать и прекрасно справляются с управлением домов.

Впрочем, были и не вполне удачные переходы, в качестве примера Романов напомнил историю дома №72 по ул. Фучика. Его сперва передали в управление от одной УК к другой, а затем и вовсе создали ТСЖ. Однако спустя некоторое время разразился скандал из-за того, что со спецсчета пропали деньги, и найти их не удалось. Председатель комитета ЖКХ Общественной палаты РТ советует: если при переходе на ТСЖ управляющая компания отказывается передать счета, нужно решать вопрос в судебном порядке, поскольку она не выполняет решение собрания собственников. Романов рекомендует также по возможности провести аудит финансово-хозяйственной деятельности УК, чтобы быть уверенными в том, что она передаст все деньги новой управляющей организации.

Смена управляющей организации — трудоемкий и непростой процесс. Урбан Медиа совместно с Государственной жилищной инспекцией Татарстана и исполкомом города подготовил ответы на самые популярные вопросы по теме. Читайте новую статью на нашем сайте уже на следующей неделе.

Читайте также Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании