Татарстан и Тюменская область «идут против ветра»
Быть аккуратнее в своих планах призвала застройщиков профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич. Она же предупредила девелоперов, на какие регионы не стоит делать ставку с учетом нынешней экономической ситуации. «Не надейтесь на регионы добывающей промышленности, они в минусе. Хуже всего в регионах угледобычи. Не стройте в Кемеровской области – банкротами станете. Нет там платежеспособного спроса!» — призывала строительные компании эксперт. На Дальнем Востоке ситуацию спасает в определенной степени льготная ипотека, однако и она не всесильна.
Регионы с обрабатывающей промышленностью разделились на два лагеря. В первом ситуация сложная, поскольку сработали санкции, из-за чего темпы роста отрицательные. Речь идет о регионах лесопереработки, черной и цветной металлургии, отчасти нефтехимии и нефтепереработки. А регионы, которые находятся в плюсе, расположены в Приволжском федеральном округе и в центральной части страны. «Ни в чем себе не отказывайте и стройте в Удмуртии, Курганской и Тульской областях — деньги там есть и будут еще какое-то время. Там обработка прет, — заверила профессор МГУ. — Удмуртия и Курганская область за три года показали рост на 75%». Однако небольшое уточнение от Натальи Зубаревич последовало тут же: «Только потом случается похмелье — счастье вечным не бывает!»
В части строительства эксперт констатировала затухание роста: если 2023 год завершился с результатом +8%, то 2024-й – уже +2%. Причем обстановка в регионах складывается по-разному, подчеркнула она. «Центр пошел вниз из-за Москвы, где по всей стройке минус 4%», — озвучила Наталья Зубаревич. В Ленинградской области показатели достигаются в основном за счет промышленного строительства. На фоне этого уверенно чувствует себя Татарстан, отметила профессор МГУ. «Татарстан — как стойкий оловянный солдатик, что бы в стране ни происходило, строит и строит и строит. Очень крутые ребята, но посмотрим, как будет дальше…», — высказала мнение она. Вслед за республикой Тюменская область. «Это два оловянных солдатика, которые идут против ветра», — охарактеризовала эксперт.
Сочувствие она выразила Нижегородской и Самарской областям, хуже всего ситуация в Марий Эл, Мордовии и Чувашии. Пока держится Удмуртия — «бюджетный импульс еще работает», считает Зубаревич.
В жилищном строительстве первыми полетели вниз крупнейшие агломерации — Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Новосибирская область и Краснодарский край, подчеркнула профессор МГУ. Она обратила внимание на то, что за последние два года в целом ситуация изменилась — если в эпоху льготной ипотеки произошла концентрация усилий в двух крупнейших агломерациях и Краснодарском крае (на них приходилось 35% от общего объема строительства жилья в стране), то сейчас происходит обратный процесс деконцентрации усилий.
При этом максимальная в стране доля нераспроданного жилья в проценте от введенного объема приходится на Московскую область и Краснодарский край. «Как рынок реагирует? Приходится спускать цены. Так что будьте аккуратнее в планах жилищного строительства, чтобы совсем не потерять маржинальность, — предупредила Наталья Зубаревич. — Вывод по регионам простой: в тех из них, где в 2023 году цены взлетели сильнее, медленнее остывают по ценам в 2024 году».
«Рубка костов — для вашего бизнеса главная задача. И грамотное планирование объемов ввода – чтобы не сесть в лужу», — резюмировала профессор МГУ.
«Где не было проблем, они возникают. Вот результат регулирования»
Бурное обсуждение на конференции вызвала тема ипотечного стандарта, разработанного Центробанком, чтобы сделать процесс покупки новостроек максимально прозрачным. Он начал действовать с 1 января 2025 года, и внедрение стандартов уже почувствовали участники рынка недвижимости. Причем не всегда эти последствия позитивные. Так, основатель АН «Этажи» Ильдар Хусаинов весьма эмоционально высказал на эту тему. По его словам, регулирование процессов имеет свои плюсы и минусы, но, возможно, это не единственный вариант действия в итак непростой ситуации с продажами недвижимости. Так что внедрять стандарты можно было бы более плавно, а то и вовсе отсрочить его.
«Желание отрегулировать всегда опасно, потому что корневая проблема не решается. Когда есть диспропорции в экономике, надо решить их суть, но, как правило, решают последствия, – настаивал основатель АН «Этажи». — Большая себестоимость? А давайте накинем денег через льготные программы, чтобы все это выровнять. При этом не создавая всей вертикали цепочки, и в результате все это вылезает наружу, но в гораздо более плохой форме».
Та же история с ипотечным стандартом, уверен Ильдар Хусаинов: «Что сейчас произойдет? Сказали, что нельзя теперь ставить две цены, когда идет субсидирование. Что сделали застройщики? Подняли цену на все (в январе одна из самых рекордных цен по статистике). А потом гражданам за наличку делают дисконт. Хотели снизить цену, а в итоге повысили цену для тех, кто ипотеку брать не собирался. Регулирование? Не знаю…» Субсидирование от застройщиков, в свою очередь, по мнению эксперта, стало ответом на ситуацию на рынке: «Не было больших проблем, это был инструмент, ответ рынка. Но у ЦБ своя правда, свои интересы».
Результатом всех изменений стало то, что в феврале идет спад покупательской активности. «Январь, когда рынок уже адаптировался к кризисному четвертому кварталу, начался бодро. Как только стали вводить ипотечные стандарты, в феврале рынок сел к уровню четвертого квартала почти на 20%. И это когда и так строителям тяжело», — озвучил Ильдар Хусаинов. «Проблема глубже — внедрение изменений. Почему когда все внедряется, рынок получает такую реакцию. Может, надо заранее информировать, вводить более мягко, постепенно, чтобы люди адаптировались. Сейчас по факту получилось так: где не было проблем, они возникают», — подчеркнул он. И добавил, что некоторые застройщики уже переживают по поводу изменений и меняют свои планы: в первом квартале 2025 года по сравнению с 1 кварталом 2024 более чем на 25% меньше будет начато строек. «Вот результат регулирования», — констатировал Ильдар Хусаинов.
Борьба с «неквалифицированными инвесторами»
Иного мнения придерживается директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. «Эти нововведения были необходимы для рынка», — уверен он. По его словам, адаптационный период для Сбера не потребовался, потому что изначально он не использовал серых схем при выдаче ипотеки.
<В качестве таких схем он озвучил ипотеку от застройщиков с «околонулевыми» ставками, из-за которой появились «неквалифицированные инвесторы», которые могли позволить себе покупку квартиры с низкими платежами, но в дальнейшем сталкивались с проблемами при попытке продать эту недвижимость, а также варианты с субсидированием.
Подготовка ипотечного стандарта и его введение обсуждались довольно долго, правда, как уточнил директор «Домклик», «неформально». Чтобы рынок мог адаптироваться, часть пунктов документа вступит в силу не с 1 января, а с середины года. В то же время Алексей Лейпи признал: с момента последних обсуждений документа ситуация изменилась. «Возможно, действительно нужно дорабатывать стандарт с учетом текущих вызовов», — высказался он в общении с журналистами.
Тонкий лед для застройщиков
От ипотечного стандарта плавно перешли к теме рассрочки, которая стала одним из наиболее действенных инструментов для покупки жилья в нынешних реалиях. По данным, которые озвучил Ильдар Хусаинов, в феврале в крупных городах доля рассрочки достигла 52%. «Все перешли на рассрочки. Девелоперы очень гибкие. Начинали с двух лет, сейчас есть на 7 лет, начинали без процента, сейчас уже с процентами. Рынок адаптировался, но теперь говорят: давайте рассрочку регулировать! Вы понимаете, куда все идет? Это уже паттерн мышления: что-то появилось, сразу регулировать. Может, не надо регулировать? Я спросил строителей, какой процент не платит. Уже полгода цифра 1,5% расторжений, то есть инструмент рабочий. Но его сейчас зарегулируют, создадут стандарт рассрочки, и опять все испортится», — сокрушался основатель АН «Этажи».
Однако остальные участники дискуссии все же озвучили риски повсеместного использования этого инструмента. «С рассрочкой действительно нужно быть очень осторожными, там действительно большое количество подводных камней. Рассрочка находится в сером периметре», — настаивал Алексей Лейпи. В общении с журналистами он рассказал, как в конце прошлого года к нему обратился один из знакомых, кто взял в рассрочку пять квартир. Но, как оказалось, он не рассчитал своих возможностей, и теперь задается естественным вопросам: а как выпутаться из этой ситуации? «Информация по рассрочкам и договорам, связанным с рассрочкой, не передаются в БКИ (Бюро кредитных историй — прим. ред.). Дальше что происходит? Человек может ошибиться и неправильно рассчитать свою финансовую нагрузку. Что-то пошло не так, все сломалось», — пояснил директор «Домклик».
Не меньшие риски несет и застройщик, если увлечется этим инструментом. «Эскроу-счета не наполняются, из-за этого ставка по проектному финансированию не снижается, ведь этот механизм работает как некий пазл, соответственно, нагрузка на застройщика повышается», — аргументировал Алексей Лейпи.
Те же опасения высказал депутат Государственной Думы России, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон: «Это большие риски для компаний, которые дают рассрочку за пределами сроков ввода домов. Если там пропишутся, особенно с малолетними детьми, застройщики не смогут повлиять, если оплаты прекратятся. Многие компании играют с первоначальным взносом, но тут тонкий лед, и нужно смотреть наполняемость эскроу-счетов. Это задача глав регионов — отслеживать такие ситуации, чтобы не превратилось это в пирамиды. Потому что стоимость материалов и денег на эскроу-счетах растет, проценты растут, если нет наполняемости. Нужен баланс в наполняемости счетов и стоимости денег, чтобы в конце заработать. А не провести работу для работы. Или того хуже — чтобы не появились новые обманутые дольщики, потому что предпосылки к этому есть».
Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в свою очередь, подтвердил, что власти обеспокоены вопросом наполнения эскроу-счетов, но выразил уверенность: рассрочка от застройщиков будет использоваться в переходной период, который продлится недолго. Ведь никто из них не захочет остаться «обескровленным».
Сейчас в Госдуме обсуждается ряд мер по поддержки отрасли. Например, предлагается увеличить сумму, с которой покупатели могут получить налоговый вычет при приобретении жилья, с 2 млн до 9 млн рублей. По словам Вольфсона, этот порог не пересматривался на протяжении десяти лет.
Кроме того, рассматривается возможность увеличить сумму, которая субсидируется по льготным программам, с 6 млн до 12 млн рублей в городах-миллионниках. «Объективно за 6 млн почти нет квартир», — отметил Вольфсон. Также ставки делаются на промышленную ипотеку, арендное жилье или жилье в лизинг.
Председатель Волго-Вятского банка Сбербанка Александр Анащенко подтвердил, что есть компании, которые для удержания кадров предлагают свои программы для обеспечения их жильем. «Нет ни одного субъекта, где не было бы несколько компаний с такими предложениями. Сбербанк делает индивидуальные ипотечные программы, когда предприятие хочет привлечь уникальные кадры», — рассказал он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий