Новостройка или вторичка: что лучше купить?

Приобретение жилья — огромная статья расходов, но и одно из важнейших событий в жизни каждой семьи. Тем более, что сегодня для широкого круга россиян это перестало быть несбыточной мечтой. В том числе и благодаря ипотечному кредитованию в совокупности с многочисленными программами поддержки со стороны государства. И здесь основной дилеммой является статус объекта: первичное или вторичное жилье. Что на самом деле выгоднее и экономически целесообразнее? Давайте разбираться.

Первичное жилье

Говоря простым языком, первичка — это квартиры в новостройках. Приобрести такое жилье можно на этапе строительства по договору долевого участия. У такого варианта есть объективные преимущества:

1. Сам фактор новизны. Приобрести новенькую, с иголочки квартиру, в которой еще не ступала ничья нога, это многократно круче, чем покупка нового автомобиля из салона, но ощущения в целом сопоставимы.

2. Срок службы. При условии соблюдения застройщиком технологий строительства новое жилье прослужит в среднем до 130 лет. Квартира новая, без дефектов и это очевидный плюс.

3. Нет обременений — квартира новая, у нее не было владельцев, следовательно, никаких неизвестных вам обременений на ней быть не может.

4. Можно купить по льготной ипотеке. Как правило, в офисе застройщика есть представители банков-партнеров, которые на месте проконсультируют и помогут оформить ипотечный кредит.

5. Вариативность. Большинство застройщиков сегодня предлагают десятки различных планировок, среди которых можно выбрать соответствующую индивидуальным требованиям и пожеланиям каждой семьи.

Минусы первичной недвижимости не менее важно знать:

• Необходимо ждать окончания строительства и понимать, что теоретически возможен риск долгостроя.

• Инфраструктура объекта может быть не развита и появления социально-значимых объектов также придется ждать, причем иногда — достаточно долго.

• Если вы покупаете первый дом в большом жилом комплексе, то придется жить на строительной площадке и терпеть вечную стройку и вытекающие из нее последствия в виде пыли, шума, большого числа рабочих и техники.

Читайте также: Как купить квартиру у застройщика

Новые квартиры строятся в соответствии с современными требованиями — они более просторные, во многих случаях застройщик реализует интересные дизайнерские проекты. Но и вторичный рынок также имеет свою плюсы. Давайте перейдем к ним

Вторичное жилье

Это уже готовые квартиры, у которых есть собственник — обычно физическое лицо, реже — компания. Они приобретаются по договору купли-продажи. Фактически квартира может быть новой и до вас в ней никто не проживал. Просто жилье приобретали на этапе строительства и дождались ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае вы получаете также долговечную, современную квартиру, но формально она уже будет продаваться на вторичном рынке. И это важно понимать. К преимуществам вторички относятся следующие факторы:

1. Чаще всего квартиры продаются в районах с уже развитой инфраструктурой — все социально значимые объекты будут находиться в шаговой доступности или хотя бы в пределах разумной досягаемости.

2. Жилье реализуется с ремонтом, подключенными инженерными коммуникациями. То есть по принципу «заезжай и живи».

3. Вы можете своими глазами убедиться в качестве жилье, оценить состояние подъезда, окружение, благоустройство дворов и т. д.

4. Известен размер коммунальных платежей — при покупке достаточно попросить у продавца квитанции, чтобы прикинуть, сколько в месяц придется платить за квартплату.

При приобретении вторичного жилья есть и эмоциональные преимущества. Вы можете купить квартиру в доме с богатой историей, в котором проживала известная личность — это добавит некую гордость за свое имущество. И вы сразу прочувствуете атмосферу не только квартиры, но и всего здания. В этом плане новостройки безлики — у них нет своей ауры. Однако при приобретении вторички есть и очевидные минусы:

• Жилье на вторичном рынке не всегда имеет обоснованную стоимость, имеются объективные сложности в адекватной оценке квартир. Опять же — где-то жила звезда, и это кажется владельцам отличным поводом завышать стоимость. Где-то есть три школы, но нужны ли они вам? И так далее.

• Есть риск покупки квартиры с обременением — мошеннических схем со вторичным жильем, увы, огромное количество. Можно приобрести квартиру с «мертвыми душами», то есть с прописанными жильцами. Выселять которых придется в судебном порядке, причем годами. Либо квартира может оказаться в залоге, в том числе и под обычную расписку. Даже при самой тщательной проверке после заключения сделки могут выясниться неприятные факты, которые минимум заставят понервничать, а при худшем варианте развития событий — могут оставить вас и без денег, и без жилья.

Читайте также: Титульное страхование: что это и как работает

Как видно, оба варианта имеют свои плюсы и минусы. С юридической точки зрения первичка безопаснее, поскольку до вас у квартиры не было владельцев. С практической — вторичка более комфортна, так как вы будете точно понимать, какую квартиру вы приобретаете и что получите за свои деньги. Ориентируйтесь на то, какие конкретные цели и задачи стоят перед вами и делайте выбор, исходя из этого.

Важные критерии выбора

Итак, мы рассмотрели общую информацию по вторичке и новостройкам. Теперь разберём подробнее. Допустим, вы хотите именно новое жилье, и уже разобрались с тем, где и на сколько лет брать ипотеку. Что может быть не так?

Во-первых, планируемый срок сдачи квартиры застройщиком вас может банально не устраивать. Пока квартира в новостройке не готова к вашему въезду, вам нужно где-то жить. Допустим, это арендуемое жилье. Следовательно, помимо ипотечных платежей, на ваши плечи ложатся дополнительные затраты. Если же дом уже сдали, такой проблемы нет.

Во-вторых, вторичный рынок более разнообразен и понятен. То есть, вам, например, нужно возить сына в музыкалку, дочь на танцы, а самому добираться на работу. Найти какой-то компромисс среди вторичного жилья часто бывает проще.

В-третьих, цены. Здесь нужно понимать региональные особенности. Так квартира в новостройке в некоторых районах Казани может стоить дороже вторички. На расценки влияет множество факторов:

• Кто строит конкретный дом. Некоторые девелоперские компании могут завышать цены.

• Особенности инфраструктуры для конкретного жилья могут существенно влиять на ценник.

• Близость к конкретным городским объектам.

• Более дорогая и современная отделка. При этом не факт, что она вам понравится, и вы не потратитесь на дополнительный ремонт по своему вкусу.

• Особенности экологии конкретного района. Если вы покупаете квартиру в доме рядом с парком, скверами и т. д., продавец будет поднимать прайс именно поэтому.

Это лишь часть вопросов, над которыми придётся задуматься, покупая жилье в новостройке.

Локация, и как она влияет на выбор

Замечательно, если вы живёте один и вам просто не нужно думать про детский сад, школу, кружки, секции, поликлинику для ребёнка и прочие необходимости. В этом случае инфраструктура района для вас менее критична при выборе квартир. Однако большинство покупателей жилья в домах- новостройках — семьи. Тут есть варианты. Допустим, люди снимали квартиру недалеко от какого-то учебного заведения, которое посещает их ребёнок. Если и менять школу, то на плюс-минус равноценную. С хорошим преподавательским составом, современную и т. д. С вторичным жильем это сделать проще. Вы смотрите, где есть нужное вам учебное заведение, а потом смотрите, кто продаёт квартиры поблизости. Дальше личный осмотр дома и принятие решения.

Однако с новостройками, которые ещё в процессе всё менее просто и радужно. Даже, если по плану застройщика школьное здание будет, то учитывайте следующие факторы:

• Время на ввод в эксплуатацию.

• Подбор персонала.

• Подготовка учебной программы.

Плюс это будет коллектив, набранный с нуля, и т. д. В общем, кот в мешке. С детсадами, подготовительными группами, клубами раннего развития — аналогично.

Да, вторичный рынок — не панацея от этого, но он со старта предлагает вам множество вариантов. Вы можете пройтись по форумам, почитать, сравнить, сделать для себя выводы, стоит ли там приобретать квартиру.

Транспортная доступность

Новостройка в спальном районе может быть очень привлекательной покупкой. Современный дом, тёплый, с хорошими окнами, сантехникой и прочим. Однако вдалеке от «цивилизации». В той же Казани с населением более миллиона покупка квартиры вдалеке от хороших ТЦ, ТРЦ, сетевых магазинов и т. д. может оказаться большой ошибкой. Это, уже не говоря о том, что вы можете каждый день опаздывать на работу, застревать в пробках и испытывать другие проблемы, характерные для городов-миллионников. Так что выбирать недвижимость, будь то новостройка или варианты на вторичном рынке, нужно с учётом этого фактора. Тут вас не успокоит ни крутой ремонт, ни звукоизоляция или тёплые полы.

Застройщик и его репутация

Большой минус — изрядный процент неоднозначных игроков на рынке недвижимости. Так уж сложилось, что по-настоящему надёжных застройщиков, у которых нет проблемных объектов, споров с дольщиками и скандалов, не так уж много. Да, бывает, что виноват субподрядчик или какие-то форс-мажорные обстоятельства. Однако, почитав негативные комментарии про замороженное строительство, кривые стены, плохой ремонт, косяки по электрике и сантехнике, начинаешь волей-неволей посматривать на вторичку.

В этом плане вторичное жилье имеет явный плюс. Меньше подводных камней такого типа. Обычно предыдущие жильцы по мере возможностей уже устранили недостатки. Это важно. Особенно, если вы брали ипотеку, платить которую придётся долго. Да и в целом не всем по карману устранять недостатки, оставленные строителями.

Читайте также: Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Казани

Готовность

Многие предпочитают въезжать в квартиру, которая сразу готова для проживания. Привёз мебель и технику, и жилье не требует «доработки напильником». Это потом уже можно сделать косметический ремонт в квартире, переделав отделку по своему вкусу.

В современных ЖК много новостроек, где по умолчанию есть всё необходимое. То есть не только отделка, но и встроенная техника на кухне, хорошая душевая и т. д. Зачастую, даже встраиваемая мебель. По сути, квартира готова на 100% к въезду жильцов.

Можно, конечно, взять с минимальным ремонтом, т. е. черновыми работами, а потом вложиться самому. Чтобы сэкономить на старте. Однако в чём смысл, если за те же деньги можно найти вторичное жилье, в котором предыдущие жильцы уже выполнили все работы.

Планировка квартиры

Ни вторичный рынок, ни новостройки не дают вам гарантии того, что вы найдете недвижимость с оптимальной для себя планировкой. Если квартира покупается в ипотеку, то до момента выплаты всей суммы собственником будет банк. То есть, согласовать перепланировку жилья и провести масштабный ремонт будет сложнее, чем в случае с вторичкой.

Коммунальные платежи

Недвижимость, что в новом жилом фонде, что на вторичном рынке, это ещё и расходы на коммуналку. Зависят они не только от площади квартиры. Тут учитываются особенности тарификации, кто обслуживает, кто поставщик (газа, электричества и т. д.). В каждом доме свои нюансы с отоплением, горячей водой и прочим.

Квартира в новостройке, в которой индивидуальное отопление, конечно может частично решить вопрос. Но и такое жилье — не панацея.

Управляющая компания

Как при покупке квартиры на вторичном рынке, так и при выборе жилья в новостройке, важно сразу узнать, кто обслуживает ваш дом. Уточнить можно непосредственно у застройщика. Надёжная УК — большой плюс при выборе жилья.

Не ошибитесь с типом жилья

Иногда то, что продаётся, как квартира по хорошей цене, с современным ремонтом, может оказаться объектом нежилой недвижимости. Сам дом по документам будет числиться, как апарт-отель, и, соответственно, вы покупаете не квартиру в доме, а апартаменты в таком отеле.

В чём минусы такого варианта:

• Прописаться нельзя. Это не квартира, а, по сути, продвинутая версия гостиничного номера, собственником которого вы являетесь.

• Перевод в жилой фонд возможен только тогда, когда вы уже владелец. То есть, пока ипотека не выплачена, вы ничего не сможете сделать.

• Коммуналка для таких домов выше, так как это коммерческий объект.

• Если при покупке квартир общим имуществом будет только лифт, подъезд и лестничная площадка, то в случае с апарт-отелями список намного больше. С жильцов такой новостройки УК может взымать плату за конференц-зал и другие помещения.

• Не работает закон о тишине. Так что буйных соседей в вашем доме никто усмирять не станет.

• Девелопер не обязан заниматься вопросами инфраструктуры так же серьёзно, как для жилых домов. В целом инфраструктура не будет включать учебные заведения и т. д.

• Если вы покупаете апартаменты в новостройке или на рынке вторичного жилья, налоговый вычет вам не положен.

• Наконец, вас могут выселить за долги, так как помещение не считается жилым.

Есть и преимущество. Если вы захотите провести ремонт с перепланировкой, то согласие других жильцов не понадобится. Только согласование в БТИ/МФЦ или иной ответственной организации. Это касается как вторички, так и новостроек.

Подведём итоги

Рынок вторичного жилья имеет немало преимуществ, но не лишён и минусов. В конце концов, вторичка быстрее теряет в цене, именно в силу года застройки. Даже самый дорогой элитный ремонт не решает проблему. При этом, вторичка более разнообразна. Можно найти её в конкретном месте, поближе к месту работы, учёбы или любому иному важному для вас объекту. А вот мебель, ремонт и прочее уже вторичны.