Изменение условий кредитования
Начнем с того, что сама процедура выдачи займа происходит в два этапа. Первый — предварительный, ключевой его частью считается одобрение.
Этот этап включает:
-
подача заявки соискателем;
-
отправка указанных базовых документов (например, паспорт, 2-НДФЛ, свидетельство о браке или о его расторжении);
-
отправка дополнительной документации в зависимости от требований ипотечного менеджера (например, предыдущий договор купли-продажи от владельца недвижимости при приобретении вторичного жилья);
-
обсуждение условий;
-
непосредственно одобрение.
На этом этапе заемщик сообщает своему кредитному менеджеру, диалог с которым чаще всего ведется через электронную почту или мессенджер, желаемые условия. Еще ранее заемщик может рассчитать примерные условия через калькулятор на сайте банка. Более точные параметры будущей ипотеки сможет сказать только менеджер. Это происходит после проверки клиента службой безопасности и скоринговой системой.
И на этом этапе изменить условия можно. Причем даже после одобрения не обязательно проходить всю процедуру заново. Достаточно написать менеджеру о своем желании или даже обсудить новые условия лично с региональным представителем банка во время заключения сделки. Ведь она заключается уже непосредственно в банковском отделении.
Банк, если уж он одобрил заявку, зачастую заинтересован в клиенте, поэтому готов пойти на уступки. Зачастую вы можете изменить срок, а с ним и размер действующего платежа. Реже удается изменить процент. И самое главное, вы можете также изменить и сумму, но в небольших пределах.
Например, в Сбере снизить стоимость кредита довольно просто — укажите, что недвижимость стоит меньше, чем размер кредита (если это действительно так). Банк проведет перерасчет и сократит объем денежных средств. Повысить его сложнее, тут есть вероятность отказа, если банк решит, что человек просто не сумеет покрыть такой размер долга.
Но в этом случае тоже есть хитрость. Если вы хотите увеличить сумму, но при этом опасаетесь отказа, вместе с увеличением размера кредита, предложите увеличить и его срок выплаты. Так, чтобы действующий платеж остался неизменным. В этом случае шанс будет значительно выше.
Изменение условий после подписания договора
Если договор уже подписан, то сделка фактически считается совершенной. Поэтому вносить в нее правки в одностороннем порядке практически невозможно. Но никто не мешает предлагать альтернативные решения.
Таким образом, вы можете подать заявку:
-
на смену кредитной программы, если сейчас в банке появилась более выгодная;
-
на реструктуризацию — непосредственно изменение условий (снижение действующего платежа, увеличение или уменьшение срока кредитования);
-
на рефинансирование задолженности — выкуп вашего долга другим банком, который может предложить более привлекательные условия.
Но реструктуризация и рефинансирование используется в случаях, когда заемщик банально не справляется с долговой нагрузкой. А вот смена кредитной программы доступна всегда, просто нужно подать заявку вашему банку-кредитору. Правда, он вправе отказать, учитывайте этот момент.
В остальном же после заключения сделки ее параметры не изменяются. И в банк, в свою очередь, также не способен вносить правки в одностороннем порядке. Он не может изменить:
-
порядок выплат;
-
способы расчета;
-
действующий процент.
Также он не способен изменить выбранный вариант кредита. Если платежи дифференцированные, то банк не сможет принудительно перевести клиента на аннуитет.
При этом в одобренной заявке еще до заключения договора банк имеет возможность менять почти все: сумму, процент, срок и первоначальный взнос. Но после подписания сделки — возможности строго ограничены.
О первоначальном взносе
Первоначальный взнос — это сумма, которая вносится заемщиком единовременно. То есть часть оплаты недвижимости. Технически деньги передаются банку, он добавляет свою часть и покупает выбранную недвижимость, передавая право пользования заемщику.
Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия для заемщика:
-
меньше объем кредитных средств;
-
меньше действующий платеж;
-
выше шанс одобрения;
-
ниже ставка (не всегда).
В большинстве случаев основной смысл первоначального взноса только в том, чтобы сократить сумму кредита. Он может достигать и 80% от стоимости недвижимости. Можно ли его уменьшить? Можно. Этот взнос нужен самому банку лишь косвенным образом. Куда важнее он для клиента. Да, существует базовый лимит, который просто подтверждает серьезность намерения заемщика и его платежеспособность. Но обычно он небольшой. Например, в Сбере первоначальный взнос лимитирован размером в 10.1% от суммы кредита. И заемщик спокойно может уменьшать его до этого предела. А вот ниже — не выйдет.
Если денег нет совсем, всегда есть возможность взять потребительский кредит для оплаты первоначального взноса в другом банке. Но в этом случае ввиду высокой закредитованности соискателя ему могут отказать в ипотеки, так что стоит быть осторожнее с этим вариантом.
Досрочное погашение и снижения срока кредита
Если у заемщика резко возрос доход или он получил n-ую сумму денежных средств, он всегда может досрочно погасить свой заем. Причем отказать в этом банк юридически не способен. В большинстве случаев даже в банковском приложении предусмотрен способ досрочного погашения кредита буквально за 5 минут. Отправляете на счет всю сумму долга, формируете в 1 клик онлайн заявку — и кредит закрыт.
Другое дело, если вы хотите внести лишь часть тела долга — 10%, 20%, 30%. Отказа тут тоже быть не может, но, если функционал не предусмотрен, придется писать заявление в банк не менее, чем за 1 месяц до внесения суммы.
Смена срока без внесения суммы, то есть ориентированная на увеличение текущих платежей в принципе возможна. Но на практике — это редкость. Куда проще накопить достаточно денег и закрыть сразу хороший процент от долга, чем увеличивать платеж.
Условия, влияющие на ипотечный процент
Снизить процент после подписания договора сложно, как мы говорили выше, есть только 3 способа — рефинансирование, реструктуризация и смена программы. Но еще на этапе одобрения есть масса параметров, влияющих на этот процент, например:
-
вид ипотеки. Базовая, военная, особая — без взноса и так далее,
-
стоимость недвижимости,
-
размер первоначального взноса,
-
срок кредита,
-
опциональные скидки, например, услуга «Своя ставка» у Сбера,
-
юридическая проверка и страхование от партнеров банка,
-
переход на «зарплатную карту» в выбранном банке (зачастую так можно выиграть до 0.5%),
-
использование материнского капитала,
-
использование социальных льгот.
В результате, задействовав все возможности даже в условиях текущей «постоянно скачущей» ключевой ставки, у заемщиков есть возможность получить ипотечный кредит под вполне адекватный процент.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий