На сегодняшний день существуют два основных блока программ. Льготная ипотека, куда включаем семейную и ИТ, и стандартная или базовая ипотека. Чтобы взять ипотеку по льготной программе, нужно соблюсти условия ее предоставления, которые едины для всех банков.
А значит, в Казани нужно иметь на руках хотя бы 20% от стоимости желанной недвижимости. Банки без первоначального взноса по льготной ипотеке не работают, а интересные предложения, которые можно увидеть на рынке недвижимости — это акции конкретного застройщика, которые работают только с определенных жилым комплексом и с определенным банком.
Рассказываем, какие есть варианты жилищного кредита без первоначалки, сложно ли его получить и какие условия придется соблюсти.
Зачем банку первоначальный взнос
Логично начать с того, что он вообще собой представляет, и для чего нужен. Первоначальный взнос (стартовый платеж) — это от 10 до 50% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. Эту сумму заемщик выплачивает из собственных средств.
Этот взнос — гарантия для банка, который рискует, предоставляя кредит. Получая первый крупный платеж, банк убеждается в том, что клиент адекватен, дисциплинирован, располагает определенными средствами и готов стабильно вносить платежи в течение долгих лет. Разумеется, это не 100-процентная гарантия. Но все же клиенты, которые спокойно выкладывают первоначальный платеж, реже просрочивают платежи или скрываются от уплаты долга.
Но это не единственное предназначение взноса. Также он позволяет повысить ликвидность квадратных метров, которые находятся в залоге у банка до полного погашения кредита. Если заемщик по любой причине вдруг перестанет платить по кредиту, но при этом первоначальный взнос будет уплачен, это позволит банку в более сжатые сроки реализовать жилье и возместить свои убытки.
Чем крупнее стартовый платеж, тем меньше у банка поводов для беспокойства. А вот ипотека без первоначального взноса — это серьезный риск. Поэтому даже те банки, которые ее предлагают, стремятся подстраховаться и увеличивают процентные ставки для тех, кто не готов внести первую крупную сумму за свое будущее жилье.
Что нужно учитывать
Когда ипотечное кредитование только набирало обороты, банки раздавали ипотеки без стартовых платежей налево и направо. Однако сейчас таких интересных предложений стало значительно меньше, а те, что есть, работают только с оговорками и у определенных застройщиков. Так за счет чего банк и застройщик могут позволить заемщику не оплачивать первый взнос по ипотеке?
Повышение стоимости объекта
Банки постоянно увеличивают первоначальный взнос, чтобы снизить свои риски. И если заемщик хочет приобрести квартиру без первоначального взноса, то ему с учетом завышения стоимости объекта важно уложиться в максимальную сумму кредита по льготной ипотеке и не превышать оценочную стоимость жилья. Например, если выбрать квартиру, где обязателен первоначальный взнос 40% от стоимости, то банк объект не одобрит, так как при завышении цены возникнет разница с оценочной стоимостью недвижимости.
Рассмотрим пример. В Казани можно приобрести по семейной ипотеке квартиру в пределах 6 млн рублей. А если заемщик хочет взять кредит без первоначального взноса, стоимость нужно будет завысить на эту сумму. Значит, квартира должна стоить меньше 6 млн рублей. Если стоимость объекта в 5 млн рублей завысить на 20% (1 млн рублей) первого взноса, получаем сумму кредита — 6 млн рублей и укладываемся в лимит по льготной ипотеке.
Но, по словам агента по недвижимости АН «Альтера» Гузель Фаттаховой, в Казани сложно найти недвижимость по такой низкой цене, разве что крошечные студии площадью 20 кв.м. Поэтому чаще всего подобные программы распространяются на жилые комплексы в пригороде, где стоимость жилья позволяет не превысить сумму кредита по семейной ипотеке.
А вот по ИТ-ипотеке максимальная сумма кредита уже 9 млн рублей, и если заемщик проходит по условиям этой льготной ипотеки, то в Казани можно найти отличные предложения без первоначального взноса. Также можно рассмотреть покупку квартиры в Москве, где сумма кредита еще выше — до 12 млн рублей, поэтому есть возможность купить недвижимость не только без первоначального взноса, но еще и с ремонтом.
Субсидирование застройщиком первоначального взноса или его части
Это маркетинговые акции от застройщика, когда он вносит стартовый взнос за заемщика. Такие программы действуют неделю, две или вовсе три дня. Если вы хотите взять ипотеку без первоначального взноса, то лучше делать это со специалистом по недвижимости, который держит руку на пульсе и постоянно в курсе всех новых предложений на ипотечном рынке.
Повышение ставки
Длительный срок кредита и неминуемые колебания на рынке недвижимости и так создают для банка определенные риски. А если заемщик еще и ничем не подкрепляет свое намерение исправно выплачивать долг, риски возрастают многократно. Закономерным образом банк в этой ситуации стремится их компенсировать — в том числе за счет повышенной процентной ставки.
Это касается стандартной или базовой ипотеки, по которой можно приобрести недвижимость любому заемщику в любом банке. Единственный минус этого варианта — высокая ставка 24-30%, которая может еще больше увеличиться, если мы хотим приобрести объект без первоначального взноса.
Требуется дополнительное обеспечение ипотеки
Опять же, с целью защитить себя от непредвиденных расходов, банки обращают внимание на недвижимость, которая уже имеется у заемщика в собственности и которая поможет банку сократить финансовые потери в случае отказа заемщика от выплаты долга.
Так что для заемщиков по стандартной ипотеке, у которых нет средств на первоначальный взнос, а ставку хочется немного снизить, существует возможность предоставить банку залог на другую недвижимость. Это может быть квартира, частный жилой дом, апартаменты или участок земли, в некоторых банках в качестве залога можно использовать не свою, а чужую недвижимость.
Обязательное страхование жизни
Страхование жизни сейчас является обязательным условием по льготной ипотеке. А по стандартной ипотеке требуется, в случае если оформляете целевой кредит, например, под строительство. Более того, стоимость страхового полиса возрастает, все дело — в желании банка снизить риски.
Альтернативы
Что можно сделать, если денег на первоначальный взнос нет, стоимость жилья слишком высокая, а брать кредит под залог недвижимости совсем не хочется?
-
Взять потребительский кредит
Для того чтобы это сделать, не нужно ни дополнительного обеспечения, ни объяснения причин. Просто идете в банк, берете кредит и пускаете эту сумму в счет первого взноса по ипотеке. Минус потребкредитов заключается в том, что проценты по ним выше, чем ставки по ипотеке. А это значит, что нужно взвесить все за и против, прежде чем принимать такое решение.
Кроме того, банк в любом случае будет оценивать вашу кредитную историю и может отказать в выдаче ипотечного кредита, если сочтет, что вы не сможете покрывать одновременно сумму долга по ипотеке и в рамках потребкредита.
-
Взять деньги в долг
Можно взять в долг не у банка, а у людей, которые связаны с вами родственными узами или дружескими отношениями. В этом случае вы будете освобождены от уплаты процентов, но есть и сложности. Во-первых, не каждый родственник и не каждый даже очень близкий друг готов дать в долг настолько серьезную сумму. Во-вторых, часто любые денежные истории с родственниками и друзьями — это практически беспроигрышный вариант для того, чтобы испортить отношения.
-
Использовать материнский капитал
В рамках государственной программы в 2025 году сумма материнского капитала за рождение первого ребенка составляет 690 тыс. 266,95 рублей, за двоих детей — 912 тыс. 162 рубля. Эту сумму по закону можно использовать в качестве первоначального взноса за квартиру, которую вы оформляете в ипотеку. Обратите внимание, что, привлекая для покупки недвижимости средства маткапитала, вы будете обязаны выделить в приобретенной квартире доли для всех детей.
-
Вписаться в одну из программ льготной ипотеки
Государство готово поддерживать определенные категории населения, предлагая, к примеру, программу «Молодая семья» и военную ипотеку. Ипотека по программе «Молодая семья» в 2025 году позволяет получить государственную субсидию в размере 30% (для семей без детей) или 35% (если в семье есть ребенок). А при военной ипотеке государство предоставит средства на первоначальный взнос и на ежемесячные платежи на все время службы.
Оформлять или не оформлять?
Агент по недвижимости АН «Альтера» Гузель Фаттахова рассказала Урбан Медиа, что взять жилищный кредит без первоначального взноса в Казани — вполне реально. Нужно только выбрать программу, подходящую под условия заемщика, и собрать необходимые документы. Эксперт рекомендует перед заключением кредитного договора просчитать возможные варианты и рассмотреть все доступные программы.
В каких-то случаях не понадобится даже дополнительный залог, а в других не придется выбирать из жилых комплексах за чертой города. Так что практически у всех есть возможность купить квартиру, не имея средств, задача только разбираться в рынке недвижимости, чтобы подобрать лучший вариант, и знание ипотечных программ.
Вопрос — стоит ли связываться с ипотекой без первоначального взноса, — сугубо индивидуальный. У кого-то есть возможность занять деньги у друзей, кто-то не готов рисковать имеющейся недвижимостью или не хочет переплачивать, для кого-то действуют льготы.
Ну, а тем, кто хочет сделать вложения в будущее и быстрее приобрести жилье, а не пытаться сэкономить, остается напомнить о важности пристально изучать все заманчивые предложения от застройщиков и банков и здраво оценить свои возможности.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно вас проконсультируют.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий