Что такое раздел дома и земельного участка?
Разделение коттеджа на две части — это означает, что дом перестает представлять собой недвижимое имущество в единственном экземпляре. Снаружи дом так и остается единым зданием, а внутри, как по документам, так и по долям, это уже два разных дома с разными кадастровыми номерами.
Разделение земельного участка подразумевает образование двух и более новых участков земли из одного исходного. Изначальный участок, разделенный на части, юридически перестает существовать. Согласно российскому законодательству, а именно ст. 11.2, 11.4 Земельного кодекса «Образование земельных участков», разделение возможно только по заявлению владельца, а также по соглашению всех долевых собственников, либо по итогам судебного решения.
Когда необходимо разделять участок земли или дом на две части?
Разделение обоих видов недвижимости может возникнуть вследствие нескольких причин: при разводе супругов, распределении имущества по наследству, делении общей долевой собственности, по итогам решения суда, если участок или дом являются незаконными (самовольные постройки, земельные участки частично расположены на берегу и т. д.). Также участки земли могут подлежать разделению при их отчуждении, во время создания садоводческих товариществ и распределении участков между членами данных товариществ.
Какие дома можно разделить между двумя собственниками?
В нашей стране законодательством определены несколько видов частных домов, которые могут быть поделены в случае необходимости. Это недвижимость блокированной застройки или таунхаус, а также дома-пятистенки. У последнего вида мы наблюдаем по одному входу с разных сторон, поделенные части превращены в полноценные площади, пригодные для проживания. При этом внешне здание является единым строением.
Соглашение о разделе дома
Если не получается физически разделить дом, можно составить соглашение о том, в каком порядке каждый из собственников может пользоваться имуществом. В соглашении необходимо зафиксировать, какие помещения закреплены за каждым владельцем, а какие остаются в общем использовании. Конечно, если в доме есть несколько ванн, кухонь, кладовок, поделить их между собственниками будет очень просто.
Вот только редкий дом обладает достаточной площадью для вмещения стольких помещений. Предположим, в доме всего одна ванная и кухня, а также одна кладовая, чердак, терраса или балкон. Тогда эти нежилые квадраты приобретут статус общего пользования.
Мирное соглашение между сторонами, а именно договор, скрепляется подписями при участии юриста. В Росреестр для регистрации документа обращаться не нужно. Если сторонам не удается решить вопрос мирным способом, любая из сторон имеет право составить и направить иск в суд.
Часть дома как самостоятельный объект недвижимости
Частями выступают все помещения дома, как личного пользования, так и общего. К ним также относятся лестницы, лестничные площадки, коридоры, помещения, собранные в один блок. То же можно отнести и к комнатам дома — они не являются самостоятельным объектом недвижимости.
Если частный дом имеет два или три этажа, каждый этаж невозможно закрепить за одним хозяином, так как у них нет отдельного входа. Пристройка в этом случае делу не поможет, наоборот, только усугубит ситуацию, так как все работы, связанные с реконструкцией зданий, необходимо согласовывать. При этом преобразовывать двухэтажный дом в блоки таунхауса еще более неудачная затея, так как земельный участок в данном случае не получится разделить на двух владельцев.
В другом случае, если у вас есть жилая площадь, которая оформлена как блок, и к ней прилагается свой, уже узаконенный участок земли, полученный в результате разделения дома на двух собственников, то ее можно легко поставить на кадастровый учет. Например, как блок в блокированной застройке.
Еще один вариант с превращением обычного дома в многоквартирный можно смело отбросить. Здесь ситуация намного запутаннее и сложнее: это бесконечный круговорот согласований различных работ во множестве организаций, привлечение строительных бригад, консультации с юристом, обращения к кадастровым специалистам, проектировщикам. К тому же земля, на которой возведен многоквартирный дом, разделу не подлежит — она должна быть в долевой собственности у каждого из владельцев квартир.
Как размежевать земельный участок на два новых?
Для того чтобы произвести раздел, необходимо провести межевание земли и подать заявление в Росреестр для регистрации новых земельных участков. В самом начале следует пригласить кадастрового инженера, который установит границы двух участков и составит межевой план. Вполне возможно, что во время этих работ будут также согласованы границы смежных участков, поэтому в межевой план также будет входить акт согласования.
Затем собственники новых участков должны заключить между собой соглашение, в котором нужно указать данные владельцев, а также присвоить адреса каждому наделу. Далее каждый собственник берет межевой план и обращается в местный филиал МФЦ, подает заявление о постановке новых земельных участков на кадастровый учет. Обратите внимание, данное заявление нужно подать в течение одного года с момента присвоения адресов.
Раздел жилого дома в натуре между двумя владельцами
Для того чтобы произвести подобное разделение, нужно обратиться в судебный орган и подать исковое заявление. Чаще всего в суде стороны заключают мировое соглашение, в документе которого четко прописываются все нюансы раздела.
Но бывают случаи, когда стороны не хотят решить вопрос мирно. В этом случае суд назначает экспертизу, по итогам которой эксперты выносят заключение, возможен ли раздел дома. Если экспертиза установила положительный результат осмотра дома, суду будут представлены несколько вариантов перестройки коттеджа. Судебный орган рассмотрит решение экспертов и на его основании вынесет справедливый приговор. При этом суд примет во внимание положение каждой из сторон: это необходимо учесть, потому что стоимость переоборудования дома, скорее всего, будет делиться в равных частях между долевыми собственниками.
Экспертиза также необходима для выявления каких-либо неучтенных помещений, например:
- комнат, которые были недавно переведены из нежилого фонда в жилой;
- пристроек разного характера, сведений о которых нет в техническом паспорте;
- дополнительных построек на участке и так далее.
При этом в разделе будут учитываться только те помещения, которые обладают всеми условиями для жизни. Кроме этого, экспертиза просто необходима для составления мнения о целостности и прочности здания, которое подлежит разделу. Бывают моменты, когда реконструкцию или перепланировку производить категорически нельзя — это может быть ветхое, старое здание, которое давно надо было снести и построить взамен что-то новое.
Есть еще один вариант, когда экспертизу для раздела дома в натуре можно проводить без обращения в суд, в частном порядке. Это возможно только в том случае, если отношения между сторонами — в нашем случае, двумя владельцами — достаточно хорошие, и они согласны решить данный вопрос мирным путем. Раз в суд идти незачем, соглашение можно составить у юриста, а затем заверить печатью и подписью нотариуса. Затем необходимо приступить к переоформлению документов собственности.
Если при разделе дома сразу же разделить землю, на которой построен дом, то вы сможете сэкономить немало сил и времени. По итогам реального раздела жилого дома в натуре между двумя собственниками, каждый из вас получит на руки кадастровый паспорт. Помните, что даже при таком раскладе сторонам все же придется сообща решать некоторые важные вопросы, касающиеся коттеджа, например, это будет капитальный ремонт коммуникаций или кровли.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий