Как продать квартиру, купленную в рассрочку или с помощью траншевой ипотеки

Причины продажи квартиры в залоге могут быть разными: одни стремятся улучшить свои жилищные условия, другие разводятся и делят имущество, не могут выплатить долг или срочно понадобились деньги. А может, квартира приобреталась в качестве инвестиций на старте продаж для последующей продажи. Стоит покупать объект недвижимости в рассрочку или траншевую ипотеку в качестве инвестиций или для себя, и как действовать, когда наступает срок расчета, а денег нет? Урбан Медиа расскажет, как продать квартиру в залоге, не переплатив банку и не потеряв денег.

Продажа квартиры в траншевой ипотеке

Напомним, что траншевая ипотека — это такая программа, при которой кредитные средства выгружаются финансовой организацией застройщику поэтапно. Транши могут быть представлены разными суммами, в зависимости от программы. Самая популярная схема, когда 100 рублей перечисляются в момент подписания кредитного договора, а остаток стоимости квартиры вносится банком за месяц до ввода дома в эксплуатацию. В этом случае заемщик платит 1-2 рубля в зависимости от ставки до завершения строительства, а затем платеж резко увеличивается. Преимущества траншевой ипотеки в том, что не нужно платить банку большие проценты до сдачи дома.

Как видим из примера, при оформлении траншевой ипотеки важно понимать, что после выгрузки второго транша, ставка для заемщиков становится рыночной. Ежемесячный платеж при стандартной ставке далеко не самый приятный, а значит, заемщик должен продумать, каким образом он будет погашать ипотеку. «Подстелить соломку» риелторы рекомендуют уже на стадии оформления кредита, ведь два-три года до ввода дома в эксплуатацию пролетят быстро. Поэтому копим деньги на вкладах на полное погашение, а также решаем, а сможем ли продать объект по цене выше, чем купили, или продумываем возможность рефинансирования по более низкой ставке, например, переоформив кредит на семейную ипотеку.

Если рассматривать покупку квартиры в траншевую ипотеку, как инструмент инвестора, то действуем с еще большей осторожностью. И начинаем оформление только в том случае, если застройщик на старте проекта предлагает цены ниже рыночных, иначе есть риск, что продажа не принесет дохода, а отложить реализацию будет невозможно из-за огромных платежей после выгрузки второго транша банком.

Читайте также Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

2 способа продать квартиру в траншевой ипотеке

1. Продажа объекта после того, как платежи увеличатся

В этом случае необходимо дождаться сдачи дома в эксплуатацию, когда выгрузится второй транш банком, погасить долг за счет своих средств или средств покупателя и выйти на сделку.

Продавцу при этом придется платить большие проценты неизвестное количество времени, пока не найдется покупатель. Чтобы обезопасить себя, необходимо иметь средства для закрытия львиной доли ипотеки. А если квартира приобреталась в целях инвестиций, то внесение дополнительных средств снижает ее рентабельность.

Также траншевую ипотеку можно погасить с помощью кредитных средств покупателя, в этом случае он должен заранее получить одобрение банка. Тогда происходит продажа квартиры по схеме: ипотека на ипотеку. Для этого нужно:

1. Дождаться, чтобы выгрузился второй транш.

2. Взять справку о размерах остатка основного долга.

3. Дождаться, пока покупатель подаст документы на ипотеку в вашем банке и ему одобрят нужную сумму кредита. Большинство банков не готовы на оформление ипотеки покупателем в другом банке, но иногда такое тоже встречается. Также важно, чтобы банк покупателя давал ипотеку под залоговый объект, естественно, залог на квартиру остается в пользу банка, выдавшего ипотеку, но меняется заемщик.

4. Часть кредитных средств переходит на погашение долга по вашей траншевой ипотеке, другая продавцу после регистрации сделки.

5. Продавец снимает обременение и заказывает выписку об отсутствии обременения из ЕГРН для передачи покупателю.

2. Продажа объекта до ввода дома в эксплуатацию и выгрузки второго транша

Заемщик по траншевой ипотеке может найти покупателя заранее, не дожидаясь сдачи дома. В этом случае он должен написать заявление банку о выгрузке второго транша. А после того, как деньги поступят на эскроу-счет, погасить долг за счет своих средств или средств покупателя и выйти на сделку.

Схема продажи:

1. Выставить объект на продажу, найти покупателя и предоставить справку об остатке долга.

2. Принять задаток в счет стоимости квартиры.

3. Написать заявление банку о выгрузке второго транша.

4. Погасить ипотеку с помощью своих средства или денег покупателя (кредитных или личных).

5. Заключить договор купли-продажи.

6. Получить разницу между суммой продажи и остатком долга.

По словам агента АН «Альтера», оформление траншевой ипотеки стоит рассматривать в объектах, где стоимость квартиры небольшая, например, в ЖК «Отражение», «Батталовский» застройщик на старте давал выгодные цены. Но если стоимость высокая, то в качестве инвестиции такие квартиры брать не выгодно, особенно если нет свободных средств для погашения или других объектов, которые можно быстро продать.

У покупателя же квартиры с траншевой ипотекой рисков практически нет, вся сделка происходит в один день, когда погашается задолженность. Так что требуется только заранее проверить объект и продавца на возможность признания сделки недействительной, как и при любой другой продаже: кредитная история, долги, банкротство и т.д. А остаток средств с аккредитива поступает продавцу только после регистрации сделки.

Продажа квартиры, купленной в рассрочку

При окончании срока рассрочки у покупателя квартиры есть два выхода: закрыть ее наличными средствами или оформить на остаток ипотеку. Одно из отличий от траншевой ипотеки в том, что здесь ипотека еще не одобрена, и есть риск получить отказ банка.

Реализовать объект недвижимости, приобретенный в рассрочку, можно тремя способами:

1. Погасить рассрочку за наличные средства и продать квартиру

Рассрочку иногда предпочитают полной оплате те, кто хочет подержать деньги на вкладе. Но есть люди, которые хотят использовать рассрочку с целью заработка. В этом случае надо тщательно выбирать объект, чтобы не иметь проблем с последующей продажей.

Для продажи квартиры нужно сначала закрыть рассрочку, схема будет выглядеть следующим образом:

1. Нужно погасить оставшуюся сумму долга, которую можно увидеть на эскроу-счете в приложении банка.

2. Долг можно погасить самостоятельно или с помощью покупателя.

3. После этого денежные средства перечисляются на погашение долга перед застройщиком.

4. Продавец и покупатель заключают договор, по которому право требования квартиры (если дом не сдан в эксплуатацию, то есть до завершения строительства) переходит к покупателю. Аналогично договору переуступки при продаже квартиры в долевом участии.

2. Оформить кредит на остаток по рассрочке, а затем реализовать объект так же, как обычно при ипотеке:

• досрочное погашение с помощью средств покупателя

• оформление новой ипотеки покупателем и погашение прежней за счет кредитных средств.

3. Переуступка рассрочки

Как правило, переуступка не используется большинством застройщиков. На данный момент такой инструмент предлагает только «Эталон».

Например, у Антона Гарипова оформлена рассрочка до конца 2026 года, с первоначальным взносом 15% и ежемесячным платежом 30 тыс. рублей. Он переуступает ее покупателю, но для этого он должен довнести первоначальный взнос до 30%, а из-за образовавшейся переплаты новому заемщику можно не вносить платежи практически до конца срока рассрочки.

Но покупая квартиру в рассрочку, важно учитывать и существенный минус — обычно застройщик предлагает объект с удорожанием, тем самым снижая его рентабельность и эффективность в качестве инвестиции при перепродаже.

Но чаще всего покупка квартиры в рассрочку не подходит в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи, надо учитывать стоимость квартиры на старте продаж. А вот рассмотреть самостоятельное погашение долга и сдачу ее в аренду стоит, если выбрана удачная локация.

И при рассрочке, и при траншевой ипотеке стоимость продажи квартиры должна быть ниже, чем у застройщика за аналогичный объект, иначе покупателю невыгодно будет проходить с вами весь путь продажи. Рекомендуем не надеяться на авось — «как-нибудь расплачусь, когда придет срок», а заранее продумывать свои финансовые возможности и перспективы выгодной продажи по сравнению с начальной ценой. Потому что и траншевая ипотека и рассрочка заканчивается необходимостью выплачивать крупные суммы денег.

Читайте также Как снизить цену на квартиру, если ставка кусается, а налички нет