Помимо того, что на вторичном рынке существуют откровенно преступные схемы, помогающие сбыть неликвид, встречаются ситуации, хотя и не связанные с мошенничеством, но ставящие под удар саму сделку.
При покупке вторички даже юрист не всегда может гарантировать вам отсутствие проблем, но поможет максимально исключить их. Например, в ситуации, когда продавец сегодня продает вам квартиру, а завтра обращается к процедуре собственного банкротства, и покупатель теряет квартиру. Разбираемся, как не угодить в эти и другие хитросплетения.
Дети не только цветы жизни
Дети могут сорвать не только урок в школе, но и сделку по оформлению недвижимости. Поэтому важно проверить, являются ли несовершеннолетние дети сособственниками жилья, которое вы хотите купить. Если да, то продажа квартиры требует согласования органов опеки и попечительства.
Нередко встречается и продажа квартир с использованием материнского капитала. В этом случае, если ипотека уже погашена, собственник должен выделить доли детям. А значит, для продажи опять требуется разрешение органов опеки и попечительства. Но чтобы ускорить процесс продажи, собственник может «забыть» выделить доли детям. Как можно это проверить?
Изучаем документы о прописанных в квартире лицах, лучше запросить всю истории прописок по квартире, в дальнейшем нам это пригодится. А также изучаем состав семьи продавца — если у него двое детей, квартира была куплена в ипотеку, то нужно запросить справку из пенсионного фонда об остатке маткапитала. Нужно это сделать и в том случае, если один ребенок, учитываем срок, с которого маткапитал стал выделяться и на первое дитя.
Также желательно посмотреть договор, по которому продавец приобрел квартиру в собственность. Обычно в договоре купли-продажи, особенно с участием банка, прописывается, за счет каких денежных средств приобреталась квартира: ипотека, использование маткапитала. Но, к сожалению, указывается это далеко не всегда.
Если продавец не выделил по закону доли детям после погашения ипотеки, есть риск, что ребенок при достижении 18 лет может предъявить требование о восстановлении своей доли в квартире, а суд признать договор купли-продажи недействительным.
Такая же ситуация с приватизированными квартирами: прописанным до приватизации несовершеннолетним детям должна быть выделена доля в собственность.
Прописанные лица
Это могут оказаться не просто дальние родственники, которым продавец когда-то сделал прописку, но и несовершеннолетние дети с правом на долю в недвижимости. А также другие лица, имеющие право не только на прописку, но и на собственность. Например, родственники, отбывающие срок за различные преступления, которые на данный момент не прописаны в жилье. Но спустя время такие лица могут предъявить требование о проживании в квартире, если они были выписаны без их согласия.
Чтобы исключить такие сюрпризы, надо запросить полную справку о том, кто вообще был прописан в квартире, как был выписан и на каких основаниях.
Также выписка лиц, которые не претендуют на недвижимость, но не хотят выписываться, может занять время у продавца, а сделку отсрочить на довольно долгий срок. Продавец должен будет подать иск о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.
В долгах как в шелках
Долг перед управляющей компанией по оплате коммунальных услуг — не такое уж большое препятствие при покупке квартиры. В любом случае, обязанность оплачивать счета за коммуналку возникает только с даты, когда человек стал собственником жилья. А задолженность так и продолжает «висеть» на продавце, то есть бывшем собственнике.
Однако управляющая компания может помотать нервы, не заключая договор об обслуживании, пока не будет погашен долг. Конечно, такие действия неправомерны, замечает юрист Ирина Анфиногенова, но если УК не идет навстречу, выход только один — обращаться в суд, чтобы обязать ее заключить договор.
Также недобросовестная УК может распределить долг прошлого владельца недвижимости по нескольким квитанциям в течение года так, что новый собственник не сразу поймет, что прибавилась сумма в счет-фактуре.
Поэтому попросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и осмотрите счетчики на предмет исправности.
Из избушки замок, из двушки трешка, из балкона гостиная, из кухни санузел
Перепланировка квартиры, которую собираетесь купить, сулит большие проблемы. Необходимо попросить у продавца предоставить полную выписку по ЕГРН на квартиру и сверить планировку с той, что есть в реальности.
По словам юриста Ирины Анфиногеновой, нередки случаи, когда техпаспорт подделывают либо заказывают из архива с новой датой, делают фото, на котором не видно перегородку, пытаются договориться с оценщиком для того, чтобы не осуществлять процедуру согласования перепланировки.
Например, объединение кухни с комнатой, особенно если есть газовое оборудование. Часто объединяют балкон и комнату, в этом случае увеличивается жилая площадь не только в квартире, но и во всем доме, а значит, такая переделка затрагивает интересы всех жителей, требует внесения изменений в общий техпаспорт дома, следовательно, и согласования перепланировки со всеми жителями. «Если меняются характеристики здания, возможно, что это ведет к его реконструкции. И вот вроде бы небольшой нюанс — убрали оконный проем между комнатой и балконом, но возникают достаточно серьезные последствия», — поясняет эксперт.
Юрист рекомендует обращать внимание и на переустройство, что также требует от собственников квартир согласования со специальными органами. Например, нельзя делать переустройство — менять мокрые точки и помещать санузел над кухней, которая в квартире ниже.
Доверяй, но проверяй — продажа по доверенности
Продажа квартиры по доверенности возможна, но нужно проверить ее действительность. Есть риск, что доверенность может быть выдана лицом, которое не отдавало отчет в своих действиях, либо вовсе быть отозвана.
Обязательно изучите доверенность полностью, обратите внимание, какие полномочия доверенного лица в ней прописаны, объект сделки, порядок расчетов и другие существенные условия.
Наследство
На вторичном рынке недвижимости много квартир, которые достались их владельцам по наследству. И здесь тоже возможны риски для покупателя. Например, оспаривание завещания, появление бывшего мужа или жены после смерти одного из супругов с тем, чтобы отсудить свою долю в совместно нажитом имуществе, выявление скрытых наследников, наличие завещательного отказа — например, с условием проживания одного из родственников (такого человека нельзя выселить из квартиры и снять с регистрационного учета).
Юрист по делам с недвижимостью рекомендует для начала посмотреть на сроки, в течение которых наследство было получено. Если не прошло и полугода (срок, который определен для принятия наследства), а квартиру уже продают, это должно насторожить. Однако скрытый наследник может появиться и спустя 2-3 года после сделки. Поэтому лучше всего провести небольшое расследование и попросить продавца уточнить, когда получено наследство, каким образом (по закону или завещанию), имелись ли другие наследники.
Также юрист рекомендует сохранять все выписки, справки, скрины и документы, которые вы получите во время проверки объекта недвижимости. Они будут свидетельствовать о том, что новый собственник проявлял должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи.
Раздел имущества супругами
В выписке ЕГРН также могут быть указаны сведения, что идет какой-то судебный процесс, связанный с недвижимостью. Например, раздел имущества между мужем и женой. Такие сведения можно найти на сайте судов: определить по прописке человека подсудность, зайти на сайт суда и проверить наличие дел. К сожалению, сейчас многие личные данные засекречены, в том числе по разделу имущества, но фамилию найти можно и затем обратиться за разъяснением к продавцу.
Если квартира оформлена только на одного из супругов, но покупалась в браке, она по закону должна быть разделена пополам, если нет брачного договора. Это значит, что собственник должен предоставить согласие бывшей жены на покупку, брачный договор или судебный акт о разделе имущества. Но встречаются случаи, когда продавец говорит, что покупал жилье за свои средства и является единственным владельцем, а потом появляется супруг или супруга с требованиями.
«В этом случае, если квартира сильно заинтересовала покупателя, я рекомендую ему попросить судебный акт о разделе имущества и о снятии обременения и только тогда идти на сделку», — советует Ирина Анфиногенова.
Банкротство
Текущее банкротство продавца недвижимости можно проверить. Для этого есть специальный сайт, на котором публикуются сообщения кредиторов о намерениях обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом, а также наличие действующей процедуры банкротства. Но бывают случаи, когда продавец может быть признан банкротом уже после заключения договора купли-продажи. Например, чтобы покрыть свои долги, собственник продает квартиру, но при этом не закрывает кредиты. А банки инициируют дело о признании его банкротом, и, следовательно, сделка по продаже квартиры становится оспоримой, так как заключена за 3 года до банкротства и может быть признана судом недействительной. Поэтому покупателю нужно попытаться узнать о финансовом положении продавца.
Ирина Анфиногенова рекомендует поискать судебные решения относительно продавца, проверить его долги на сайте судебных приставов. Еще один ресурс для проверки наличия судебных решений относительно собственника и квартиры на сайте «Правосудие». Но даже юристу порой сложно найти судебные дела, так как, во-первых, не все выводится в открытый доступ, во-вторых, сотрудники судов, вводя данные, могут ошибиться в написании фамилии.
Юрист отмечает, что скоро планируется включить в ЕГРН и сведения о семье бывшего собственника жилья. А значит, покупатель получит дополнительный инструмент защиты от притязаний третьих лиц на новую квартиру.
Поэтому если покупатель при заключении договора купли-продажи квартиры не усомнился в правомочиях продавца, несмотря на вызывающие сомнение правоустанавливающие документы на жилое помещение, не предпринял все меры для выяснения информации о продавце квартиры, знал о наличии зарегистрированного в спорной квартире истца, не интересовался историей приобретения квартиры, не осуществил надлежащей проверки производимых сделок, суд посчитает, что покупатель не проявил должную осмотрительность при приобретении квартиры, предупреждает юрист.
Инструкция по проверке квартиры на вторичном рынке
1. Проверяем документы:
-
паспорт. Не должен быть порван или быть в плохом состоянии. Действительность российского паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России или на сайте МВД.
-
справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
-
Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя. Закажите выписку из ЕГРН на объект и попросите у продавца документы, на основании которых возникло право собственности на недвижимость: купля-продажа, дарение, приватизация, мена, свидетельство о праве на наследство.
Обращайте внимание на регистрационную запись о переходе права собственности. Данная запись должна быть отражена в договоре. За получением полной выписки можно обратиться к нотариусу, но нужно какое-то основание, например, предварительный договор.
2. Если сделку ведет представитель собственника, проверяем его полномочия.
У него должна быть нотариальная доверенность, действительность которой можно проверить, обратившись письменно к нотариусу, который ее составил, либо посредством единого сайта в интернете. Там можно увидеть, отозвана она или действительна, но сам текст доверенности скрыт.
3. В случае, если квартира была приобретена в браке, обязательно требуем от продавца согласие супруга, брачный договор либо судебный акт о разделе совместно нажитого имущества.
4. Просим предоставить технический паспорт на квартиру. Сверяем фактическую планировку квартиры с планом, указанным в выписке из ЕГРН. Несовпадения говорят о перепланировке, и тогда должен быть акт согласования перепланировки либо судебный акт об узаконении перепланировки.
5.Если у продавца есть несовершеннолетние дети, выясняем, являются ли они сособственниками и приобреталась ли квартира с использованием маткапитала. В первом случае в сделке должен участвовать орган опеки и попечительства — предоставить документ о согласовании продажи квартиры. Если есть дети и они не являются сособственниками, желательно потребовать от продавца справку из пенсионного фонда об остатке маткапитала.
6. Проверяем продавца на наличие долгов на сайте судебных приставов и на наличие судебных решений относительно собственника и квартиры на сайте «Правосудие»
7. Проверяем финансовое положение продавца. Если процедура банкротства уже инициирована, эти сведения можно проверить на сайте.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий