В течение всего 2022 года рынок недвижимости знатно трясет: сначала небывалый пик активности в марте, потом полное затишье в мае, а теперь «сделки на стопе» в последнюю неделю сентября. Как это сказалось на продажах новостроек и вторичного жилья?
Ипотека подгоняет статистику
Судя по статистике, пока что рынок неплохо держится. Согласно данным Росреестра РТ, в сентябре всего было зарегистрировано 7,7 тыс. договоров купли-продажи. Таким образом, по сравнению с августом рост составил не более 10%, а если сравнивать показатели с «низким июнем», то в сентябре количество ДКП увеличилось на 26%. В Казани этот рост составил 41% (с 1 835 в июне до 2 595 в сентябре).
Наибольшее число сделок, конечно, были заключены с использованием жилищного кредита. Всего, по данным Росреестра РТ, в сентября было зафиксировано 5 270 «ипотечных» сделок. Это на 15% больше, чем в августе, и на 27% больше, чем в июня — самом провальном месяце этого года. Самое большое число сделок с использованием ипотеки, конечно, было совершено в Казани — 2 144. Прирост почти на 15% по сравнению с августом и на 34% по сравнению с июнем.
Первый звоночек от ЦБ: растет число рискованных кредитов
Всего с начала года Росреестром Татарстана зарегистрировано ипотечных кредитных сделок порядка 54 тыс., в том числе в Казани — более 20 тыс. «Несмотря на непростую ситуацию, турбулентность, после июня мы вновь наблюдаем на рынке недвижимости постепенный рост активности», — отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
Рост, действительно, есть. Правда, как видно из статистики, он идет за счет ипотеки. Это подтверждают и эксперты рынка недвижимости. «Не секрет, что драйвером рынка недвижимости является ипотека. Количество ипотек зависит от кредитных условий», — замечает Анастасия Гизатова. Однако такая тенденция совершенно не радует Центробанк. На днях регулятор рынка выпустил консультативный доклад, в котором особое внимание уделяется закредитованности населения.
Регулятор рынка отмечает, что сейчас можно ожидать некоторого замедления выдач ипотеки. «Это в основном связано со снижением спроса на жилую недвижимость из‑за общей неопределенности и более осторожным подходом населения к инвестированию средств, а банков — к отбору заемщиков», — объясняет Центробанк. Как решить проблему закредитованности населения, регулятор не указывает. Однако, судя по всему, это очередной сигнал банкам вести себя более «сдержанно» по отношению к заемщикам.
Рынок новостроек: сентябрь превзошел по показателям август
Исходя из данных Дом.РФ по продажам новостроек в Казани, результаты сентября, хоть и немного, но превзошли показатели августа. Эта тенденция, как мы указали выше, прослеживается и в целом по рынку. В последний летний месяц застройщиками было продано 564 квартиры, в сентябре — 583. Прирост составил буквально 3,2%. Это явно не те цифры, о которых мечтали казанские строительные компании.
Напомним, что в августе девелоперы Татарстана говорили о восстановлении рынка. Участники рынка тогда предполагали, что до конца года прирост по продажам ежемесячно составит 15-17%. Но не тут-то было. Продажи выросли, но не на много, и рост произошел только в основном за счет жилья эконом-класса.
Самыми продаваемыми ЖК в августе стали «Светлая долина» (продано 72 квартиры), «Атмосфера» (57 квартир), «Нокса парк» (56 квартир). В сентября тройка лидеров поменялась. Первым также стала «Светлая долина» (продано 75 квартир), «Атмосфера» (46 квартир), «Станция спортивная» (36 квартир). Это жилые комплекса, где достаточно приятные цены и при этом хорошая инфраструктура. Например, в «Светлой долине» средняя стоимость кв.м. составляет 166 тыс. рублей, в «Атмосфере» — 109,3 тыс. рублей, в «Нокса парке» — 147,6 тыс. рублей.
При этом на рынке новостроек в сентябре увеличились не только продажи, но и средняя цена за квадратный метр. В августе за «квадрат» необходимо было заплатить 158 646 рублей, в сентябре — 164 296 рублей (+4% за месяц).
Клиенты были в шоке и после 21 сентября наступила тишина
Специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум», владелец телеграм-канала «Новостройки Казани» Никита Григорьев в беседе с Урбан Медиа отметил, что сентябрь-декабрь — это самые активные месяцы в продажах на рынке недвижимости. «Мы за эти 4 месяца проводим столько сделок, сколько не проводим за все 8 месяцев. Люди приезжают с отпусков и начинается горячая пора», — замечает Григорьев. По его словам, август в этом году был активный, а в начале сентября спрос стал еще больше. Это происходило, так как на рынке было много интересных программ от застройщиков и люди активно выходили на сделки.
«Как только объявили новости 21 сентября, мы завершили сделки, которые были открыты, а потом наступила тишина», — делится ситуацией на рынке эксперт. По его словам, многие клиенты отменили сделки.
Но в целом все эксперты уверены, что сегодняшняя активность гораздо выше, чем была весной. И те покупатели, которых не коснулась мобилизация, все-таки начинают выходить на сделки. Особый спрос на покупку квартир был у тех застройщиков, которые предлагали субсидированные ставки, без первоначального взноса и другие выгодные для покупателей акции. «Особенно был спрос на квартиры эконом-класса», — замечает руководитель первичного направления АН «Флэт» Наталья Ильина.
Вторичка: покупатель может вальяжно торговаться
Специалист АН Rielty Алена Малютина также подтверждает, что на вторичном рынке конец августа и даже начало сентября были достаточно активными, а потом все резко изменилось. «У покупателей сделки слетели из-за того, что мобилизовали основного плательщика и, соответственно, они понимают, что ипотеку взять не смогут. У кого-то отказы по ипотеке стали приходить из-за этой ситуации», — рассказывает Малютина.
По словам Никиты Григорьева, рынок вторички сейчас пошел вниз по ценам. Предложений опять стало больше, чем покупателей. «Покупатель может вальяжно торговаться. А те, кто не идут на скидки, будут потом кусать локти», — считает эксперт. Например, одна из клиенток Григорьева продавала однокомнатную квартиру на Четаева за 7,2 млн рублей. Нашелся покупатель за 7 млн, но она отказалась делать дисконт в 200 тыс. рублей. В итоге сейчас не может продать даже за 6,7 млн рублей. То есть цена упала почти на полмиллиона.
Алена Малютина подтверждает, что на рынке вторички много тех, кто хочет быстрее «скинуть» квартиру, и они готовы на хороший торг. И, конечно, это влечет за собой планомерное снижение цен. Правда, пока что большие дисконты — это все же единичные случаи. Судя по данным Restate.ru, с 21 сентября по 11 октября на вторичном рынке Казани произошло незаметное снижение в 0,6%. Учитывая эти данные, большинство хозяев все еще надеются продать свое жилье подороже.
Что будет дальше?
«Дальше все зависит от новостного фона: что будут говорить по ТВ, так и будут вести себя люди. Но мне кажется, что сейчас у россиян уже настолько выработался иммунитет, что все стали очень быстро привыкать к новым реалиям. Даже в сентября первая неделя прошла и снова начались звонки», — считает Григорьев.
Наталья Ильина считает, что в октябре предвидится падение. С ней соглашается и Наиль Галеев. По его мнению, в октябре рынок продолжит снижение, а в ноябре можно ожидать стабилизации. Такие «шоковые колебания», отмечает господин Галеев, как раз длятся месяц-два, не больше. К тому же, предпринимаются меры поддержки для семей мобилизованных — это также должно повлиять на настроение покупателей.
Алена Малютина тоже считает, что в этот раз восстановление будет идти быстрее: «Как сказал кто-то из моих коллег: «рынок ищет точку равновесия». Сейчас, действительно, непонятно, что будет со ставкой ЦБ, с ценами на вторичку и первичку. Но в целом состояние уже не такое шоковое, как было весной».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий