Если по итогам нынешнего января продажи новостроек в Казани упали почти на 40% по сравнению со взрывным окончанием 2022 года, то февраль продемонстрировал устойчивый рост. Продажи новостроек в Казани выросли на 28%.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер «БЕСТ-Недвижимость» (Казань) Андрей Савельев в беседе с Урбан Медиа подтвердил тренд на оживление рынка. «Хотя до полного восстановления спроса еще очень далеко, в целом рынок потихоньку начинает оживать. Но количество сделок в любом случае остается очень низкими по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — говорит он. По мнению Савельева, это связано с тем, что цены на первичку в Казани очень высокие, и рынок к ним еще не привык. Кроме того, условия по ипотеке сейчас не такие интересные, как были в прошлом году.
В начале года сохранялась тенденция роста непомерно высоких цен на новостройки, а в феврале цена «квадрата» несколько снизилась: 160,8 тыс. рублей за кв.м. против 164 тыс. При этом средняя стоимость квартиры практически не претерпела изменений: все те же 7,6 млн рублей с разницей в менее 2 тыс. рублей.
Главу АН «Счастливый дом» Анастасию Гизатову не удивляет снижение цен. «Программы с околонулевой ставкой остались в прошлом, соответственно, стоимость будет снижаться», — убеждена она. С ней соглашается и руководитель отдела продаж в АН Rielty Эрнст Мусин. Сейчас клиенты стали покупать квартиры без удорожания, по прайсовой цене. «Если изначально квартира условно стоила 6 млн, то в конце прошлого года ее покупали за 8 млн под 0,1%. А сейчас покупают за те же 6 млн по прайсовой цене под 5,7%», — приводит он пример.
Могут быть и другие причины таких цифр в статистике. «Тут надо внимательно смотреть, возможно, цена и не падала, просто в рассматриваемый период продавались преимущественно большие квартиры. А в них цена метра ниже, поэтому может создаться такое ощущение. Так что правильнее анализировать период не менее года и смотреть, что именно продавалось в каждый период», — поясняет замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов.
В лидерах застройщики с низкими ценами и монстры рынка
По итогам января 2023 года в лидеры среди застройщиков Казани выбился московский девелопер ПИК, зашедший в Татарстан лишь весной 2021 года с проектом «Нокса парк». ПИКу удалось продать в первый месяц текущего года 94 квартиры, благодаря акции с 15% кешбэком от стоимости квартиры. В феврале компания побила свой рекорд и продала 109 квартир.
Однако «Унистрой», занимавший в январе третье место, переместился по итогам февраля на позицию вверх и наступает на пятки лидеру со 103 квартирами (63 в январе). «СМУ-88» и «Ак Барс Дом» в феврале реализовали одинаковое количество квартир — по 76. Замыкает лидирующую пятерку шедший вторым в январе года #Суварcтроит (62 квартиры против 68 в январе).
Мусин отмечает, что ПИК — такой застройщик, который может просто взять и снизить цены. А если покупатель приходит с наличкой, ему сразу делают хорошую скидку. Например, если изначально квартира от ПИКа стоила 6 млн, то клиенту с наличкой обойдется в 5,3 млн рублей.
«У ПИКа можно купить квартиру практически под любые условия: хотите на два года субсидированную ставку — пожалуйста, хотите на пять лет — берите, хотите вообще на все время — забирайте! И комбо-ипотеку, и за наличку. Не хотите никаких ставок — вот вам. На сайте легко выбрать вариант, который подходит клиенту и сразу увидеть реальную цену квартиры, — отмечает собеседник. — Учитывая, что ПИК совсем недавно зашел на казанский рынок, ему надо показать себя. Он демпингует. Это крупнейший застройщик России, он может себе это позволить. Наши крупнейшие застройщики по сравнению с ним по размерам как малые дети».
Вместе с тем, ПИК пока не особо задумывается о сопутствующей инфраструктуре для своих ЖК в Казани. Тогда как казанские застройщики при реализации большинства крупных проектах анонсируют школы, детсады, что, естественно, влечет дополнительные вложения.
Застройщики также подтверждают тенденцию оживленного роста. «У нас февраль оказался очень успешным с точки зрения продаж и почти повторил декабрь по показателям, а также в полтора раза превзошел январь, — комментирует успехи «Унистроя» Юсупов. — Сегодня ни один девелопер в Татарстане не способен предложить такое разнообразие проектов, как «Унистрой». Благодаря этому, нам удается удерживать неплохие темпы продаж».
По мнению исполнительного директора «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой, увеличению спроса способствовали новые финансовые инструменты, которые застройщики отрабатывали совместно с банками. «Благодаря принятым подходам, намеченные плановые показатели продаж февраля в нашей компании были выполнены, а относительно января мы увеличились в продажах в 4,5 раза», — отмечает она. При этом по некоторым проектам «Ак Барс Дома» доля сделок с ипотекой достигла 100%. Это, к слову, в очередной раз доказывает, что единственный способ купить новое жилье для многих — это взять кредит.
Заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «#Суварснами» Эльвира Галяутдинова отмечает, что компании #Суварстроит удается удерживать лидирующие позиции, в первую очередь благодаря гибкой маркетинговой политике с разработкой интересных программ, в частности, это «Ипотека за 1 рубль» и «Выкуп жилья». Популярностью также пользуется предложение от застройщика «Субсидирование первоначального взноса».
Выигрывают те, у кого есть все предложения: от эконома до бизнес-класса
При этом лидерство по проданным квартирам не равно первенству по выручке. В лидирующей тройке ПИК продал меньше всех квадратных метров и получил меньше всего денег. И это объяснимо: средняя стоимость квартиры московского девелопера составляет 6,2 млн рублей. Эти «квадраты» в феврале ушли за 680 млн рублей при средней цене кв.м. в 155,5 тысячи рублей.
А вот идущий вторым «Унистрой» получил 856,5 млн рублей. У этой компании средняя стоимость одного объекта составляет 8,3 млн рублей. Цена квадратного метра от «Унистроя» на 10 тыс. выше, чем у ПИКа — почти 165 тыс. рублей. Практически такая же стоимость «квадрата» у «СМУ-88» — 165,5 тыс. рублей. Однако средняя цена за квартиру у этого застройщика сильно выше двух лидеров — более 10 млн рублей. Так что и «СМУ-88» получил больше выручки, чем ПИК — более 760 млн рублей.
«Ак Барс Дом» также продал 76 квартир и заработал 587 млн при средней стоимости «квадрата» 161 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры — чуть выше 7,7 млн рублей. Среди первой пятерки самый маленький метраж квартиры у #Суварcтроит- 36 «квадратов» при цене в 166 тысяч за квадратный метр. Поэтому и цена квартиры довольно доступна — в среднем 6 млн рублей. Но маленькая площадь проданных квартир дает и такую выручку — 374,5 млн рублей.
По мнению Савельева, в основном выигрывают застройщики, у которых есть спектр предложений: от эконома до бизнес-класса и разнообразие локаций. При этом ПИК выбивается из тренда за счет низкой цены. «ПИК демпингует. Если бы не такая цена, он не занял бы первое место», — считает собеседник.
Рынок ждет снижения цен, застройщики не обещают
По мнению Савельева, рынок первички Казани с приходом весны продолжит рост, но по продажам все равно не дотянет до показателей прошлого года. «На мой взгляд, цены будут стоять. Никаких предпосылок для роста цен я не вижу, как минимум на ближайшие полгода», — обнадежил он. Гизатова прогнозирует, что спрос на новостройки от застройщиков будет снижаться.
По словам Гизатовой, финансовые модели у застройщиков давно заложены и утверждены банком. Поэтому им очень сложно пересматривать действующую ценовую политику. «Но объективно — покупатели не готовы приобретать квартиры по заявленным застройщиками Казани ценам», — считает она.
Латыпова отмечает, что традиционно весной спрос постепенно разворачивается в сторону рынка недвижимости. «Рассчитывать на ажиотаж в этом году, конечно, не приходится. Регулятор продолжает довлеть над маркетинговым субсидированием от застройщика, а банки, в свою очередь, пересматривают в сторону увеличения матрицу своего комиссионного вознаграждения, которую застройщики оплачивают для получения ставок», — сетует она.
Исполнительный директор «Ак Барс Дома» подчеркивает, что обеспокоенность застройщиков вызывает увеличение стоимости стройматериалов с началом строительного сезона. «Поэтому ожидать снижения цен на рынке недвижимости, пока не стоит», — считает она. По словам Латыповой, ежемесячные платежи по сделкам выросли, так что пока и застройщики, и банки в поисках новых решений по их снижению, которые устроят ЦБ и не будут считаться высокорискованными.
Юсупов вторит, что в последнее время ЦБ все сильнее давит на банки и снижение базовых ставок возможно все меньше. «Это может негативно сказаться на продажах впоследствии, так как увеличит месячный платеж для покупателя. Поэтому весна во многом будет зависеть от этого, — делится ожиданиями эксперт. — Пока март идет неплохо. Рост цен на уровне инфляции будет всегда, а иные колебания будут зависеть от ситуации на рынке. Пока она не настолько прозрачна, чтобы уверенно прогнозировать что-либо».
Мусин отмечает тенденцию, согласно которой в феврале активизировались продажи квартир без первоначального взноса или с совсем небольшой первоначалкой. «Застройщики будут максимально стараться искать такие пути, чтобы привлекать клиентов. Ставки 0,1% уже нет и не будет. Застройщики поймут, что где-то надо уступить: сделать прямую или обходную скидку», — говорит он. Один из трендов, который возьмут себе на вооружение застройщики в ближайшее время, — квартиры с ремонтом.
Мусин не ожидает большого спроса на новостройки: «Предложений будет много, а спрос, скорее всего, упадет, за счет отсутствия интересных условий, как и в прошлом году». Возможно, благодаря этому наконец-то увеличится спрос на вторичку.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий