Суть доверительного управления
Риелторские компании, кроме оказания стандартных услуг, содействуют и в доверительном управлении (ДУ). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ, гражданин может передать свою недвижимость в аренду через заключение договора доверительного управления с риелтором. Последний, после подписания документов, становится управляющим вашей квартиры и осуществляет различные действия от вашего имени. Данная услуга отлично регулирует кратковременную и долгосрочную аренду жилой площади.
Что можно передать в доверительное управление?
Наравне с недвижимым имуществом — квартирами, домами, предприятиями, различными комплексами, объектами ДУ также могут стать ценные бумаги, исключительные права, например, на интеллектуальную собственность или товарную линейку. Согласно ст. 1013 Гражданского кодекса РФ, в доверительное управление можно передавать права, удостоверенные ценными бумагами без документов.
Когда может потребоваться передача недвижимости в ДУ?
Самый распространенный случай — собственник жилого помещения живет в другом регионе. Следить за квартирой, контролировать сроки оплаты коммунальных платежей, беседовать с соседями, находить арендаторов — все это требует определенных сил и знаний. Но времени постоянно приезжать нет. Возможно, у собственника нет хороших знакомых или его родственники не могут помочь в этом деле. Тогда на выручку придет договор ДУ.
Как правильно выбрать доверительного управляющего?
Владелец недвижимости вправе выбирать по своему желанию, с какой стороной лучше заключить договор. Это может быть агентство или частный риелтор.
Перед тем, как совершить сделку, необходимо:
-
проверить фирму или индивидуального предпринимателя через реестр юрлиц и ИП. Компании, не включенные в данный список, не вправе заключать договоры;
-
почитать отзывы о компании, посмотреть сайт;
-
проверить компанию на участие в судебных процессах, и по каким вопросам проходили эти процессы.
Преимущества доверительного управления недвижимостью
Заключив договор с выбранной стороной, собственник жилой площади приобретает несколько неоспоримых плюсов. В первую очередь, это — сэкономленное время. С владельца снимается обязанность поиска жильцов, показа квартиры, проверки состояние жилплощади после аренды. Даже возможные конфликты с соседями решит назначенный управляющий. Последующие договоры с потенциальными арендаторами также будет заключать он. Также плюсом является то, что недвижимость будет приносить постоянный пассивный доход.
Минусы сдачи квартиры через доверительное управление
Отрицательные стороны такого договора также имеют место быть:
-
согласно ст. 1023 Гражданского кодекса РФ, владелец жилья получит на руки не всю сумму за передачу недвижимости в аренду: часть денежных средств придется отдать в качестве вознаграждения доверенному лицу;
-
есть риск, что управляющий окажется недобросовестным и станет сдавать квартиру совершенно на других условиях;
-
незаинтересованность доверенного лица в быстром поиске новых жильцов;
-
порча недвижимого имущества;
-
оплата налога на прибыль: собственнику придется оплачивать налог, как самозанятому, на профессиональный доход со сдачи недвижимости в аренду;
-
доходом является общая сумма за аренду и зарплату управляющему;
-
стоимость оплаты за жилищно-коммунальные услуги нельзя вычесть из платы за аренду.
Как заключить договор доверительного управления квартирой или домом?
Предметом данного договора является оказание услуг. Поэтому документ необходимо составить, опираясь на несколько основных пунктов. Итак, в договор нужно включить:
-
описание недвижимого имущества, с точным адресом и с приложением документа о праве собственности;
-
в договоре прописывается, какая мебель, в каком количестве и состоянии остается арендатору;
-
данные паспорта и ФИО владельца недвижимости;
-
сумма вознаграждения управляющему;
-
перечень услуг, которые представляет управляющий;
-
минимальный размер доходов, которые обязано обеспечить владельцу жилья доверенное лицо;
-
срок, на который заключен договор (максимум — на пять лет).
Также к договору можно добавить дополнительные документы:
-
соглашение, в котором четко прописываются детали сделки;
-
доверенность, заверенная у нотариуса.
В последнем документе владелец недвижимости разъясняет обязанности и права доверительного управляющего. Например, это могут быть следующие права:
-
на сдачу жилой площади в аренду;
-
подписание договоров найма;
-
на получение арендной платы;
-
на представления интересов владельца в сопутствующих организациях.
Как зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление?
Для передачи квартиры в ДУ, необходимо выполнить несколько действий. Для начала — найти доверительного управляющего с помощью друзей, знакомых, коллег. Выбирать следует только проверенные агентства или частные компании, с отличными отзывами и рекомендациями.
С найденным управляющим обсуждаем все детали договора заранее, еще до подписания договора. Сюда входят такие моменты, как срок, на который будет заключена сделка, какой объем работы предстоит выполнить, сумма вознаграждения, права управляющего.
Далее обратиться в банк, чтобы открыть счет, с помощью которого будут производиться расчеты с управляющим. При заключении договора нужно также собрать пакет документов, где должен находиться также документ о праве собственности на недвижимость, К договору надо приложить заверенную у нотариуса доверенность на личность управляющего.
Договор составляется в присутствии доверенного лица и нотариуса, на документе ставятся подписи сторон. Обратите внимание, к договору необходимо прикрепить составленный и подписанный обеими сторонами акт по приемке-передаче жилплощади.
И только после совершения всех положенных действий, возможна регистрация договора ДУ в Росреестре. Без отметки контролирующего органа документ не будет иметь юридической силы. Тогда в будущем велика вероятность возникновения непредвиденных обстоятельств. Некоторые из них могут привести к разбирательствам в судебном порядке. Поэтому игнорировать отметку в Росреестре не рекомендуется.
Для регистрации договора доверительного управления обратитесь в местный отдел МФЦ или напрямую в Росреестр. Перечень документов должен выглядеть примерно так:
-
паспорт собственника;
-
составленный и подписанный обеими сторонами договор;
-
акт по приему и передаче квартиры,
-
письменное согласие супруга, заверенное у нотариуса — если владелец жилплощади состоит в браке;
-
квитанция по уплате госпошлины.
Расторжение договора
По условиям ст. 1012 Гражданского кодекса РФ, сделку по доверительному управлению можно прекратить в следующих случаях:
-
смерти владельца недвижимости или управляющего;
-
ликвидации юрлица;
-
признание управляющего недееспособным, пропавшим без вести;
-
банкротство ИП, и т. д.
Если одна из сторон хочет расторгнуть сделку, необходимо предупредить об этом второго участника договора в срок до трех месяцев до расторжения, если обратное не прописано в договоре. Кстати, максимальный срок, на который стороны могут заключить договор, составляет пять лет. Если одна из сторон по истечении этих пяти лет заявит о прекращении договора, сделка перестанет существовать. Если ни одна из сторон не заявит об этом, договор продлевается еще на пять лет, при тех же условиях.
Как управлять доходом и платить налоги?
Приказ Министерства финансов от 28.11.2001 года №97н и п. 1 ст.1018 Гражданского кодекса РФ раскрывают все нюансы по ведению бухгалтерских операций при доверительном управлении. Согласно этим законодательным актам, управляющий обязан вести учет каждого вверенного ему объекта, составлять бухгалтерские отчеты.
Доверительный управляющий должен руководствоваться также тем, в какой форме владелец недвижимости просит предоставлять ему ежемесячные отчеты. Собственник по этим отчетным документам будет трезво оценивать уровень дохода и расходов.
Оплата налогов ложится не только на плечи владельца недвижимости, но и на управляющего. Например, доверенное лицо подает в налоговый орган декларацию по НДС — отдельно по каждому виду объекта;
налог на имущество оплачивает только владелец;
налог на прибыль также имеет отношение только к собственнику, если иное не прописано в договоре: собственник обязан оплачивать налог как самозанятый, потому что получение прибыли за аренду недвижимости входит в понятие налога на профессиональный доход.
Важное:
• доверительное управление недвижимостью удобно и выгодно для тех, у кого нет возможности заниматься этим лично;
• чаще всего договор оформляется для сдачи в аренду квартир или других помещений, а также по работе с ценными бумагами;
• к выбору доверительного управляющего нужно подходить очень тщательно;
• договор необходимо составлять в присутствии второй стороны и нотариуса, чтобы снизить риски;
• документ договора нужно обязательно регистрировать в Росреестре;
• максимальный срок договора составляет пять лет;
• о прекращении обязательств по договору нужно сообщить другой стороне за три месяца до окончания основного срока;
• владелец имущества обязан оплачивать налоги;
• за услуги доверительного управляющего нужно платить.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий