Традиционный январский спад
В начале года девелоперы традиционно ожидают сезонного спада продаж. Однако к весне, как правило, спрос восстанавливается. Рынок первичной недвижимости Казани не изменил многолетней традиции и также продемонстрировал некоторое затишье в январе. По итогам января 2023 года продажи новостроек в Казани упали почти на 40%. Если в последний месяц 2022 года застройщики продали 842 квартиры, то в первый месяц 2023 года — 508 квартир.
«Да, разрыв продаж января 2023 от декабря 2022 довольно существенный, но на самом деле, это не январь был плохим, а декабрь был аномально хорошим для 2022 года», — поясняет замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов. По его словам, этому способствовали новости о повышении процентных ставок по ипотеке с господдержкой. На фоне этого декабрь стал лучшим месяцем по продажам в 2022 году. «Первые два месяца года всегда не очень хороши для продаж новостроек, но январь-2023 показал очень неплохие результаты и стал вторым по успешности январем после 2022 года», — оценил эксперт.
Ежегодную тенденцию с январским спадом отмечает и специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев. «На декабрь ежегодно приходится пик сделок. А что касается января, то тут заметный поток клиентов я заметил только к концу месяца. Начало и до середины января закрывали тех, с кем не успели до Нового года», — говорит он. Снижение деловой активности в январе отмечает и глава АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Тех клиентов, которых мы не видим в статистике января, на самом деле остались в конце прошлого года. Так что спрос еще должен накопиться. Я думаю, что в феврале нас также ожидает снижение», — считает она.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер «БЕСТ-Недвижимость» (Казань) Андрей Савельев подтверждает многолетнюю тенденцию, согласно которой декабрь — самый активный, а январь — самый пассивный месяц. «Половину января вообще никто не работает. Логично, что январь демонстрирует такие результаты. И они не связаны с какими-то явлениями на рынке», -успокаивает эксперт.
Цены на новостройки продолжают расти
Средняя цена за кв.м. не упала а, наоборот, планомерно поползла вверх и превысила порог в 164 тыс. рублей. Тогда как в декабре составляла 159,5 тыс. рублей. И средняя стоимость квартиры тоже несколько изменилась (не в лучшую сторону для покупателей) — 7,6 млн в январе против 7,3 млн в конце года.
Комментируя стоимость «квадрата» в новостройке Казани, Савельев подчеркивает, что в реальности цены не растут: «Официально первичка не падает и цены стоят на месте. Но фактически, если смотреть с учетом скидок, акций, кешбэков, цены на первичном рынке упали на 15-20%. Единственный сегмент, продолжающий расти в цене — загородная недвижимость». По словам собеседника, в Казани двухкомнатную ленинградку вторичного фонда площадью 56 кв.м. можно поменять на дом в пригороде Казани площадью 100 «квадратов» и с участником в шесть соток. И еще останется на ремонт и мебель. Во многом поэтому сегмент загородной недвижимости продолжит свой рост.
Руководитель отдела первичной недвижимости АН «Rielty» Ринат Гаризов также не заметил увеличения цен. Однако объяснил, почему так изменилась статистика: «Застройщики продолжают продвигать ипотеку с субсидируемой ставкой. Да, как раньше кредитов под 0,1% уже нет, однако есть под 3% и выше. С такой ставкой цена на квартиры увеличивается. Возможно, в январе люди начали активнее пользоваться этими предложениями, и средняя цена увеличилась».
Тем не менее статистика за год показывает, что цены на новостройки Казани планомерно росли весь прошлый 2022 год. Средняя цена на новые квартиры увеличилась почти на 37%. В 2022 году средняя стоимость одного кв.м. составляла менее 120 тыс. рублей, а квартиры стоили в среднем менее 6 млн рублей.
Московские «фокусы» от ПИКа
По итогам января 2023 года в лидеры среди застройщиков Казани выбился московский девелопер ПИК, зашедший в Татарстан лишь весной прошлого года с проектом «Нокса парк». ПИКу удалось продать в первый месяц текущего года 94 квартиры (79 — в конце прошлого года и четвертое место). Такой финт удалось реализовать во многом благодаря предложенной столичным девелопером акции с 15% кешбэком от стоимости квартиры при оплате первого взноса по ипотеке картой Tinkoff.
На втором месте по продажам новостроек в начале года оказался лидер рейтинга прошлого месяца #Суварcтроит, продавший 68 квартир (было 150 квартир в конце года). На третьей позиции — «Унистрой» с 63 проданными в новостройках квартирами (было второе место и 126 квартир). СМУ-88 и «Ак Барс Дом» замыкают лидирующую пятерку с показателем в 62 и 38 квартир соответственно (в декабре — 56 и 98).
Лидерство ПИКа Григорьев называет ожидаемым. «Очень правильно сработал их маркетинг — кешбэк первого взноса, можно сказать, покупка вообще без своих денег. Замечу, что ПИК — это отличное соотношение цена-качество. Рынок давно поменялся, на цену квартиры смотреть не стоит, стоит смотреть на платеж и размер первого взноса. Но чаще всего самое главное для покупателя — это «цифра в договоре», поэтому и покупают ПИК. У них цена в договоре самая низкая по сравнению с аналогичными ЖК», — признает он.
Гизатова называет ПИК интересным игроком для казанского рынка. «Этот застройщик выбирает для реализации своих проектов интересное месторасположение, у них новаторский подход с огромной рекламной кампанией по 15% кешбэку. Рекламная уловка отлично сработала на татарстанских покупателей», — оценила собеседница. Отметим, что такую «выходку» застройщика заметил и Центробанк, правда, совсем в не положительном ключе: «Появились новые схемы, по кэшбэкам, пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, так же, как и по ипотеке от застройщика». На это фоне, казалось, что подобной щедрости от ПИКа мы больше не увидим, однако компания продлила акцию с кэшбэком в 15%. Федеральные игроки, несмотря на предостережения ЦБ, с легкостью могут позволить себе подобные «фокусы».
В свою очередь, Юсупов отмечает, что темпы продаж «Унистроя» в этом году пока укладываются в плановый. «Поэтому мы не проводим каких-то маркетинговых акций, которые сильно влияли бы на рентабельность бизнеса, так что ситуация нас устраивает. Сегодня мы уже точно понимаем, что и план февраля тоже будет выполнен досрочно», — оценивает продажи января Юсупов.
Чего ожидать дальше?
По мнению Юсупова, после шока февраля прошлого года любые прогнозы на рынке недвижимости, да и на любом другом, являются крайне зыбкими. «Но если не будет каких-то новых потрясений для общества или экономики, то можно осторожно прогнозировать сдержанный рост рынка. Немало этому способствует обновленная программа семейной ипотеки, а сдерживающим фактором является ограничение суммы кредита по ипотеке с господдержкой в 6 миллионов», — считает замгендиректор «Унистроя». Компания традиционно работает с банками по совместным программам, которые позволяют сделать ипотечный платеж доступнее. «Скоро запустим тестовые квартиры с ремонтом и частичной меблировкой», — анонсировал он.
Григорьев также делится ожиданиями по рынку недвижимости. «Никаких резких скачков (ни в одну из сторон) по цене, спросу, предложению я не наблюдаю. То, что рынок активен — не сказать, но то, что он «лежит» — тоже неверно. Покупают те, кому действительно нужно прямо сейчас, либо тот, кто понял, что квадратные метры — это самая надежная валюта, особенно в это неспокойное время», — считает он.
Гиззатова убеждена, что наиболее эффективным способом стимуляции спроса являются только различные ипотечные программы. «Покупатели выбирают не стоимость квадратного метра или качество строительства, а ежемесячный ипотечный платеж. Соответственно, выбор покупателя будет в пользу застройщиков, которые предоставляют соответствующие условия», — резюмировала она.
Савельев считает, что дальнейшее поведение рынка зависит от поведения Центробанка и размера ключевой ставки. «Некое оживление мы уже начинаем наблюдать. Рынок потихоньку восстанавливается. То есть дно мы прошли. Но, скорее всего, нормальных показателей стоит ожидать только к марту-апрелю. Однако результаты 2021 года мы не скоро повторим», — считает он. Не стоит забывать, что порядка 60% введенных в эксплуатацию в прошлом году объектов не проданы. Так что ждать скорого восстановления рынка на уровень 2019-2020 года не приходится, прогнозирует он.
Курс без изменения ставок и с новыми ипотечными продуктами
Чего ожидать от рынка в ближайшее время? Эксперты уверены, что есть ряд факторов, которые должны положительно сказаться на рынке недвижимости Казани. Прежде всего, ключевая ставка Центробанка пока не поднялась, что, безусловно, является плюсом для покупателей — значит, процентные ставки на ипотеку не вырастут в ближайшее время.
Помимо этого, в январе были анонсированы сразу два перспективных ипотечных продукта. В случае принятия одного из них в ипотеку можно будет «зашивать» не только ремонт, но и меблировку. Напомним, что с таким предложением глава Минстроя России Ирек Файзуллин обратился к Президенту РФ Владимиру Путину, чтобы поддержать лесопромышленную отрасль. Тем временем застройщики уже во всю используют тренд на «готовые» квартиры. Ак Барс Дом анонсировал недвижимость с мебелью еще в прошлом декабре, также о таких планах рассказал и «Унистрой».
Еще одна интересная инициатива, предложенная комитетом Госдумы по строительству и ЖКХ — запустить для всех россиян ипотеку на новостройки по ставке 5% и без использования бюджетных средств. Предполагается, что ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых, наценка финансовых организаций составит 2-3%, поэтому конечная ставка по такому ипотечному займу для гражданина будет не выше 5%.
Савельев убежден: «Если эти ипотечные продукты заработают, это будет очень хорошей поддержкой и потенциалом для роста рынка».
Оставьте свои контакты, и мы расскажем вам о самых выгодных предложениях от застройщиков.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий