Сейчас покупать жилье уже после сдачи дома в эксплуатацию попросту невыгодно — цены космические, а предложенные варианты оставляют желать лучшего. Но как тогда «урвать» себе лакомый кусочек жилплощади по доступным ценам? Ответ прост — оформить ДДУ. Что это такое и как этот механизм работает, читайте в нашей статье.
Что из себя представляет ДДУ?
Договор долевого участия (ДДУ) — это официальный документ, в рамках которого покупатель приобретает жилплощадь еще на этапе строительства дома. Иными словами, вы инвестируете в еще не существующее здание, благодаря чему получаете существенную скидку на покупку квартиры. Однако, поскольку материальной собственности еще нет, такой человек владеет долей объекта и называется дольщиком. Ключевое отличие от обычных договоров купли-продажи заключается в том, что вы приобретаете квартиру еще до того момента, как дом будет построен.
Долевое строительство претерпело существенные изменения после событий 2019 года, когда были приняты новые поправки в Федеральный Закон 214. Теперь дольщики полностью защищены законом, и не рискуют потерять свои сбережения из-за нечестного застройщика, как это часто происходило несколькими годами ранее. Таким нововведением поспособствовало добавление в состав договора третьей стороны, которая и выступает в качестве гаранта сделки.
Приобретение жилплощади по договору долевого участия выглядит предельно просто:
-
между покупателем и застройщиком заключается официальный договор
-
денежные средства переводятся на указанный эскроу-счет и остаются там в качестве заблокированных вплоть до того момента, когда будут выданы ключи от квартиры
-
после завершения строительства покупатель получает квартиру, а застройщик — деньги.
И если раньше застройщик имел право сразу распоряжаться деньгами своих дольщиков, то теперь такой возможности у него нет. Отметим, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, денежные средства возвращаются обратно покупателю.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры через ДДУ
Договор долевого строительства вызывает у потенциальных покупателей квартир двоякое мнение. С одной стороны — это выгодно, а с другой — большие временные затраты далеко не всегда себя оправдывают.
Говоря о преимуществах ДДУ, в первую очередь стоит отметить:
-
Хорошую защищенность со стороны закона. Сейчас интересы дольщиков уже надежно защищены, поэтому вы гарантированно сохраняете свои средства и приобретаете недвижимость по сниженной стоимости. Более того, теперь дольщикам доступны даже компенсации за малейшее нарушение сроков строительства.
-
Официальную регистрацию в Росреестре. Как только договор будет заключен, он сразу же попадет в государственный реестр. Это дает дополнительные гарантии защиты от недобросовестных застройщиков.
-
Четкие параметры в отношении технических данных объекта. Вы заранее знаете общую площадь квартиры, а также всю планировку. Любое несоответствие заявленным данным будет считаться нарушением договора, и с застройщика можно требовать компенсацию.
-
Сохранность денежных средств. Начиная с 2019 года, инвестиционные средства покупателей не могут быть использованы на строительство дома. Это значит, что при появлении финансовых проблем у застройщика вы все равно получите свои деньги назад.
-
Предоставление гарантийного срока эксплуатации. В отличие от обычной покупки квартиры, договор долевого участия предполагает 5-летний гарантийный срок устранения технических неисправностей. Это значит, что даже при несвоевременном обнаружении недочета застройщик обязан исправить имеющуюся оплошность.
Из недостатков заключения ДДУ стоит отметить возможность срыва сроков строительства. Да, компенсация за подобный инцидент предусмотрена, однако ее величина не столь серьезна, что нельзя сказать о нарушении сроков — сдача объекта может задерживаться вплоть до нескольких месяцев.
Еще один существенный недостаток — возможность внесения изменений в проектную декларацию. С точки зрения закона такое право у застройщика все же имеется, главное, чтобы эти изменения не отражались на общем статусе дома. К счастью, добросовестные застройщики к таким мерам не прибегают.
Как правильно проверить застройщика и не прогадать?
Хоть денежные средства дольщиков и остаются в сохранности, терять время из-за недобросовестных застройщиков все равно не хочется. Но как же проверить компанию, будучи совсем некомпетентным в этой сфере? Очень просто:
-
Обратите внимание на проектную документацию. Вникать в технические аспекты вовсе не обязательно, здесь важны совершенно другие вещи: ее наличие в открытом доступе, реальные сроки введения дома в эксплуатацию, а также цели строительства. Отметим, что в ряде случаев в сети проекта нет, однако застройщик обязан предоставить ее по первому требованию.
-
Проверьте статус компании. Наличие приписки «в статусе банкротства» явно будет говорить о том, что заключать ДДУ не стоит. Вся информация по этому поводу свободно хранится в федеральном реестре, достаточно лишь вбить название интересующей вас компании.
-
Изучите деятельность компании и судебные разбирательства в отношении нее. Конечно, любой крупный застройщик так или иначе фигурировал в судебных разбирательствах. Здесь важно понять суть дела — по какой причине на компанию подают в суд. Если это что-то несерьезное, внимание обращать не стоит. Получить информацию можно в электронном формате на официальном сайте реестра Федеральных арбитражных судов.
-
Проверьте факт регистрации компании как юридического лица. Согласно действующему законодательству все застройщики обязательно должны пройти эту процедуру — в противном случае заключать с ними договора опасно. Чтобы это проверить, достаточно перейти на сайт Федеральной налоговой службы и посредством поиска найти нужную компанию.
Помимо всего прочего, получить правдивую информацию можно по отзывам людей, имеющих дело с данным застройщиком. Сейчас существует множество сайтов, располагающих большой базой отзывов по всем существующим компаниям — достаточно вбить запрос с наименованием организации и оценить ее репутацию в различных рейтингах.
Как регистрируется ДДУ
Чтобы ДДУ имел вес, его в обязательном порядке нужно оформить через Госреестр. В стандартном формате посредством письменных заявлений этот процесс может затянуться на срок до нескольких месяцев, однако есть альтернатива — электронная регистрация. Она не только упрощает весь процесс, но и существенно ускоряет сроки регистрации договора. Как показывает практика, в этом случае договор отображается в базе уже через 5-7 дней.
Для регистрации ДДУ потребуется предоставить текст документа, заявление в Росреестр или МФЦ, а также электронную подпись. Если подписи у вас нет, ее можно легко получить в специальных аккредитованных центрах. Они есть в каждом городе, а найти их адрес можно на сайте Госуслуг. Важное условие — электронная подпись должна устанавливаться тем лицом, кто фигурирует в договоре. В остальных случаях потребуется нотариально заверенная доверенность.
Только после прохождения всех этапов и подписи обеих сторон договор можно передавать в Росреестр на рассмотрение и согласие использования электронной подписи в бумажном виде. Далее все документы подвешиваются на сайт и отправляются в архив. Отметим, что регистрация документа в Росреестре не бесплатна — потребуется заплатить установленную госпошлину. К счастью, при регистрации ДДУ в онлайн-режиме пользователям доступна скидка до 30% от полной стоимости.
Возможно ли списание неустойки по ДДУ и как рассчитывается ее итоговое значение?
Представим ситуацию: сроки сдачи объекта в эксплуатацию уже вышли, а застройщик никак не комментирует ситуацию, либо и вовсе не выходит на связь. Что же делать? Согласно действующему законодательству, если застройщик не исполняет свои обязательства и не предупреждает дольщиков о задержке по сдаче объекта за 60 дней до истечения срока, покупатели имеют полное право требовать с него неустойку.
Сумма компенсации для граждан РФ составляет 1/150 часть от ставки ЦБ в перерасчете на сумму договора. Для иностранных лиц эта сумма уменьшается вдвое и составляет всего 1/300 часть. Отметим, что это число эквивалентно одному дню просрочки. Соответственно, общее значение компенсации будет напрямую зависеть от того, как сильно были сорваны сроки.
Возможность приобретения квартира через переуступку прав по ДДУ
Получить квартиру до непосредственной сдачи дома в эксплуатацию можно двумя способами: посредством ДДУ, а также через переуступку прав по этому же договору. В чем разница и зачем прибегать к таким сложностям, если можно попросту напрямую заключить договор с застройщиком? Дело в том, что все перспективные проекты разбираются частными инвесторами еще на самых ранних этапах, поэтому обычному рядовому покупателю получить привлекательную жилплощадь напрямую довольно трудно.
Инвесторы же, добавят к приобретенной жилплощади процент и с радостью передадут ее целевому покупателю. Однако передадут они не квартиру (поскольку физически ее еще нет), а права на ее владение. Именно эта процедура и называется переуступкой прав по договору долевого участия.
Стоит ли покупать квартиру по ДДУ?
Этот вопрос каждый решает сам. Если вы готовы ждать и у вас есть, где жить, то, конечно, этот вариант будет намного выгоднее, чем если потом покупать квартиру в новостройке на вторичном рынке. Более того, у вас будет совершенно новый объект, в котором никто до вас еще не жил. Вы сможете сделать ремонт на свое усмотрение. Тем не менее, покупка квартиры по ДДУ — это всегда риск. Лучше выбирать хорошего застройщика, иначе можно остаться без денег и без квартиры. Более того, вам придется долгое время, пока дом достраивается, жить либо у родственников или арендовать. А это в Казани стоит как минимум 15 тыс. рублей за месяц. Так что прежде чем принимать решение, постарайтесь взвесить все минусы и плюсы.
Для вашего удобства Урбан Медиа подготовил образец договора переуступки прав на квартиру — скачать по ссылке.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий