Что такое самострой, и как узаконить самовольную постройку?

Самострой с точки зрения закона

Самовольное строение, а в простонародье — самострой, регулируется ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Самостроем считается любой объект недвижимости, возведенный с серьезными нарушениями без официального разрешения на строительство. Отдельного внимания заслуживают объекты, которые граждане строят за границами своего участка.

Объект будет считаться самостроем в следующих случаях:

• находится на земле, не относящейся к собственности владельца

• возведен без соответствующего разрешения

• построен с грубыми градостроительными ошибками

• нарушает законы конкретного региона (например, затрагивает территорию заповедника).

Иногда возникают спорные ситуации. Например, объект был возведен в соответствии со всеми градостроительными нормами и даже получил официальное разрешение, однако впоследствии вышел новый закон о запрете на возведение сооружений в этом месте. Что будет с постройкой? Если запрет вышел уже после окончания строительных работ, данный объект недвижимости по закону не может считаться самостроем.

В каких случаях самострой подлежит сносу

Еще буквально несколько лет назад самострои сносили без суда и следствия, достаточно было иметь разрешение местных органов власти. К счастью, сейчас в этом плане дела обстоят лучше. Теперь для сноса самовольных строений нужно получить соответствующее постановление суда, но и это случится не сразу. Сперва собственника неоднократно предупредят о том, что строение возведено незаконно, потом обяжут оформить объект по закону и лишь затем перейдут к активным действиям.

Роль местных властей в этом случае — уведомить собственника. Если вдруг у них появляются подозрения, что объект недвижимости может быть самостроем, они могут прийти на участок и запросить соответствующие документы. При их отсутствии начнется процедура признания объекта самостроем. А дальше — по описанному выше сценарию.

Как показывает практика, если речь идет о частном доме, от первого визита представителей власти до сноса дома могут пройти долгие годы. Судебный процесс затянется надолго, а всевозможные отсрочки можно будет получать неоднократно.

Читайте также Как зарегистрировать объект незавершенного строительства

Отсрочка от сноса самостроя — на какой период можно получить

Каждая ситуация индивидуальна. Большую роль будет играть категория самовольного строения. Если это обычный технический объект, снести его могут довольно быстро. Но если речь идет о частном доме, где живут люди, сроки существенно увеличатся. В этом случае можно будет получить солидную отсрочку на подготовку всех документов к узакониванию постройки.

Если существующие нормы нарушены незначительно, и с юридической точки зрения самострой можно узаконить, суд может предоставить собственнику отсрочку. Срок варьируется от 6 месяцев до 3 лет, в зависимости от ситуации и категории самостроя.

Если решение о сносе уже вынесено, оно должно быть приведено в исполнение в течение 1 года.

Какие последствия ждут владельца самостроя

В большинстве случаев самый страшный сценарий для владельца незаконного строения — гигантские финансовые потери. Владельца могут обязать снести постройку, еще и заплатить штраф. Ситуацию могут отяготить сопутствующие нарушения, например, незаконное подключение к сетям электроснабжения или газопроводу. Но и тут все ограничится финансовыми издержками. Более серьезная ответственность может наступить в том случае, если незаконный объект использовался в преступных целях.

По состоянию на середину 2024 года штрафы за самовольное строение составляют:

• для физических лиц — от 5 тыс. рублей

• для ИП — от 50 тыс. рублей

• для юридических лиц — от 1 млн рублей.

Штраф — лишь дополнительная мера ответственности, судьбу самостроя это никак не изменит. Если постройку решено снести, то этого не избежать. Более того, с 2018 года при злостном нарушении законодательства о самовольном строительстве суд даже может лишить собственника земельного участка. Например, если тот игнорирует требования об узаконивании постройки, не идет на контакт и всячески провоцирует местные органы власти.

Читайте также С чего начать строительство дома

Как не лишиться дома и оформить самострой по закону

Формально самостроем может считаться даже законный с юридической точки зрения объект, если на него своевременно не были оформлены документы. Причин может быть множество — собственник забыл подать заявление, или оно потерялось, либо пакет документов был неполный, и запрос отклонили. Как итог — про необходимость оформления объекта все забывают, а спустя некоторое время приходит извещение о том, что дом получил статус самостроя и его хотят снести. Что в такой ситуации делать?

• Получить официальное разрешение на строительство. Если оно уже есть, найти соответствующий документ.

• Установить право собственности. Ст. 222 ГК РФ позволяет это сделать даже в судебном порядке.

• Получить разрешение от градостроительной комиссии.

• Направить полный пакет документов в строительный надзор.

Узаконить самострой может только владелец участка либо его доверенное лицо. Если участок принадлежит отцу семейства, а дом строит сын, всей документацией все равно должен занимать отец — от сына никакие заявления приняты не будут.

Какие документы нужны для легализации самостроя

Узаконить объект самовольного строительства не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Конечно, если он строится на законных основаниях и не нарушает действующие нормы градостроительства.

К заявлению о признании самостроя законным строением необходимо прикрепить:

• градостроительный план земельного участка

• проект строительства

• заключение экспертизы градостроительной комиссии

• выписку из ЕГРН.

В некоторых случаях этот список может расшириться, здесь все зависит от региона, архитектурных особенностей объекта и категории земель.

Если в качестве самостроя фигурируют жилые и надворные строения на садоводческих участках, их можно легализовать по упрощенной программе. Достаточно отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности, а также прикрепить технический план объекта. В строительный надзор при этом обращаться вовсе не обязательно.

Каким требованиям должен соответствовать частный дом для его легализации

Подать заявление на легализацию самостроя — это лишь полдела. Его могут запросто отклонить, если дом не соответствует минимальным требованиям.

Индивидуальный жилой дом должен соответствовать следующим нормам:

• быть отдельной постройкой, находящейся на отдалении от других сооружений

• иметь высоту до 20 м и не более трех этажей (подвал и подвальные помещения не считаются этажами)

• иметь цельную структуру — разделение дома на отдельные квартиры или секции недопустимо

• иметь все необходимые жилые и нежилые помещения.

Примечательно, что регистрация дома в ЕГРН вовсе не означает его законность. Это лишь подтверждает, что собственник является владельцем дома, но сам объект по-прежнему может быть построен с нарушениями. Если эти нарушения в дальнейшем будут выявлены, даже зарегистрированный дом может получить статус самостроя. Чтобы этого не произошло, проект строительства всегда нужно согласовывать с компетентными органами.

Читайте также Как узаконить пристройку к частному дому

Обязательно ли проводить экспертизу самовольной постройки

Вызов эксперта для проверки самостроя — необязательный, но очень полезный процесс. Так можно заранее узнать, получится ли легализовать объект недвижимости или он имеет слишком много нарушений, и его обязательно придется сносить. Если же вся строительная документация уже есть в наличии и осталось лишь подготовить несколько второстепенных бумаг, можно обойтись и без этой процедуры.

Судебные разбирательства по делам о самострое

Разбирательства касательно самостроев считаются одними из самых затяжных процессов в судебной практике. Как правило, это связано с индивидуальными особенностями каждой конкретной ситуации. Иски чаще всего подают недоброжелательные соседи, которым по той или иной причине не угодило строение. Суду же предстоит во всем разобраться и найти истину.

Есть тонкости судебного процесса, о которых нужно знать заранее.

Судебные расходы всегда придется оплачивать. Это бремя падает на плечи проигравшей стороны, за исключением ситуаций, когда она не нарушала ни чьих прав.

Для каждого судебного дела есть свой срок исковой давности. Для построек, которые не угрожают жизни и здоровью людей, он составляет 3 года. Соответственно, если строение стоит уже более 3-5 лет, никаких судебных разбирательств в отношении него не будет. Конечно, если эта постройка не нарушает законодательство.

Если в доме прописаны другие люди, решение о сносе не может быть выполнено до тех пор, пока все другие жильцы не будут официально выселены.

Судебное разбирательства не всегда заканчивается победой одной из сторон — иногда есть место мировому соглашению. Если стороны договорятся о выплате компенсаций, судья прекратит разбирательство.

Судебные иски могут подавать не только собственники близлежащих участков. В качестве инициаторов судебного процесса по делу о самострое может выступать местная администрация или даже прокуратура, если речь идет о защите государственных ценностей.

Что нужно запомнить

• Самострой — объект, построенный с нарушениями либо не имеющий разрешения на строительство.

• Самострой можно снести только по решению суда.

• За самовольное строительство предусмотрено административное наказание в виде штрафов.

• Самострой можно признать законным строением, если он имеет незначительное количество нарушений.

Читайте также Как выбрать участок для строительства дома