Аванс и задаток при покупке квартиры — в чем разница?

Покупка квартиры — это целая череда формальностей, с которыми вам так или иначе придется столкнуться. Причем они начинаются еще на стадии подготовки: чаще всего для подтверждения готовности к сделке покупатель прежде чем заключить договор купли-продажи оставляет продавцу аванс или задаток. Казалось бы, в этом нет ничего сложного: составляется расписка, переводятся деньги. Однако сложности наступят ровно на том моменте, когда сделка будет сорвана. В этом случае принципиально важно знать, деньги перечислялись в качестве аванса или задатка. Почему это так важно? Давайте разбираться.

Задаток и аванс: в чем разница

Под задатком принято понимать внесение залога для подтверждения своих мотивов совершить сделку. Присутствие задатка гарантирует то, что сделка будет совершена. Иными словами, если задаток был внесен, вы обязаны заключить договор — в противном случае будут последствия. Отметим, что с юридической точки зрения задаток будет иметь силу только в том случае, если дополнительно к нему было заключено соглашение, в котором зафиксирована цена квартиры и дата сделки.

При этом вернуть внесенную сумму можно лишь в некоторых случаях:

• Сделка была отменена по обоюдному согласию сторон. Например, вскрылись новые обстоятельства, которые никак не зависят ни от покупателя, ни от продавца.

• Сделка отменяется по инициативе продавца. Покупателю при этом возмещается компенсация, равная двойной сумме от внесенного задатка.

Если же покупатель сам отказывается от совершения сделки, задаток ему не возвращается.

Аванс — это предоплата. В простонародье этот термин часто используется в качестве символического подтверждения совершения сделки, однако для нашей ситуации такое определение не подходит. С юридической стороны авансом принято считать именно предоплату по договору, то есть перманентное внесение некоторой части суммы от общей стоимости квартиры. Важное уточнение — без заключенного договора аванса не может быть по определению.

Независимо от того, каким термином вы апеллируете в договоре — задатком или авансом, передача продавцу денежных средств обязательно должна быть зафиксирована официальным документом. При этом обычная расписка не подойдет, ведь в ней вы зафиксируете лишь объем переданной суммы, в то время как основным параметром будет общая стоимость квартиры по вашему договору. Если этим пренебречь, продавец в любой момент может попросту отказаться от своих обязательств, а покупателю вернется лишь залоговая сумма, его личные убытки никто не возместит.

Читайте также: Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Аванс или задаток: что выгоднее для продавца и покупателя

Рассматривая позицию покупателя, для него почти всегда остается выгодным именно задаток. Конечно, если он не намерен усомниться в своем решении покупать квартиру. Наличие задатка гарантирует то, что квартира будет приобретена покупателям ровно по той стоимости, которая фигурирует в прилагаемом договоре. Причем если сделка будет сорвана по вине продавца, покупатель получит компенсацию.

Продавцам, напротив, всегда выгоднее работать с авансом. Конечно, если он предусматривает наличие штрафа за отказ покупателя от заключения сделки. Более того, почти все риелторские компании работают на авансе — для них он считается комиссией за оказанную услугу. Равно как и с задатком, если покупатель сам передумает покупать квартиру, при работе через риелторов аванс ему не вернется. В остальных случаях деньги будут возвращены в полном объеме.

С юридической точки зрения почти всегда проще оставлять задаток, ведь если вся денежная сумма уже есть на руках, в передачи аванса нет никакого смысла — всю сумму можно перевести единым платежом. Аванс чаще всего используется тогда, когда покупка квартиры предполагает совершение многоходовых сделок. Например, нужно сперва продать старую жилплощадь, а на вырученные деньги купить новую — при таком раскладе пользоваться задатком рискованно, ведь нет никакой уверенности в том, что все звенья этой цепочки исполнят свои обязательства.

Таким образом, использование задатка или аванса может быть выгодно обеим сторонам — все зависит от конкретной ситуации.

Сделка сорвалась: какие будут последствия

Последствия от расторжения сделки будут напрямую зависеть от того, в качестве чего продавцу была передана денежная сумма: авансом или задатком. В первом случае при расторжении договора деньги попросту вернутся покупателю (если иное не предусмотрено условиями договора). В некоторых случаях в договоре может прописываться, что при отказе покупателя от своих обязательств полная сумма аванса остается на стороне продавца.

С задатком ситуация сложнее, здесь все будет зависеть от того, кто именно выступает в качестве инициатора разрыва сделки:

• если сделку прекращает покупатель, внесенная сумма останется у продавца

• если сделку расторгает продавец, покупателю компенсируется залог в двойном размере (в том числе все расходы, потраченные на сделку).

Ключевое значение будут играть условия заключенного договора. Именно от них зависит порядок действий при расторжении сделки.

Читайте также: Потеряны документы на квартиру. Что делать? Куда бежать?

Как правильно зафиксировать внесение задатка или аванса

Сперва разберемся с авансом. В этом случае достаточно сделать пометку в договоре, что часть от общей суммы будет внесена авансом, а оставшаяся — через определенное время после заключения сделки. Отметим, что при перечислении денег важно указать, что они передаются продавцу в качестве аванса — при возникновении спорных ситуаций это поможет отстоять свою позицию в суде. Возможны ситуации, когда в договоре не указано требование об авансе, но при этом покупатель перечисляет часть суммы продавцу, в суде такое действие будет признано в качестве внесения аванса.

С задатком ситуация проще — достаточно написать соглашение, указав все важные параметры сделки, включая стоимость квартиры и даты платежа. Здесь также важно указать что деньги перечисляются на счет продавца именно в качестве задатка, а не по иному платежу. В качестве подтверждения внесенных средств используется расписка, а также чек о выполненном переводе (если вы перечисляете деньги на банковский счет).

Особое внимание стоит уделить правильности заполнения документов. С авансом ситуация легче, поскольку составление договора в большинстве случаев курирует юрист, в то время как соглашение о передаче задатка составляется покупателем и продавцом чаще всего самостоятельно. Для сохранения юридической силы документа рекомендуется заверить его у нотариуса — так вы обезопасите себя и свои финансы.

Если возникнет непредвиденная ситуация и дело дойдет до суда, к делу будут прикреплены только официальные документы, имеющие юридическую силу. Если расписка или соглашение будут заполнены неверно, они не будут приобщаться к делу.

Как вернуть задаток, если продавец отказывается его возвращать

Часто бывают ситуации, когда продавец отказывается возвращать покупателю задаток, ссылаясь на сомнительные аргументы. Если вы уверены, что продавец действует неправомерно, потребовать взыскание с него денежных средств можно в судебном порядке.

При возврате денег потребуется пройти следующие этапы:

• Направить второй стороне письменное уведомление о том, что вы планируете обратиться в суд за компенсацией денежных средств. В ряде случаев этот шаг позволяет вернуть деньги без суда.

• Подготовить полный пакет документов. Потребуется все справки, чеки, соглашения и расписки, которые были заключены во время подготовки к сделке.

• Составить исковое заявление и направить его на рассмотрение. Заявление может составляться в свободной форме, при этом оно должно включать полные сведения о сложившейся ситуации. Необходимо указать все параметры сделки, прикрепить соответствующие документы, а также описать ваши требования.

• Дождаться судебного решения. Будет назначено слушание, куда вас пригласят. В рамках данного мероприятие суд примет свое решение по вашему делу.

Если вы правильно выполните все перечисленные действия, денежные средства будут возвращены в полном объеме в соответствии с действующим законодательством.

Читайте также: Как продать квартиру быстро и без посредников