Пересмотрев сотни объявлений, съездив в десяток квартир, пообщавшись с их владельцами, вы берете ипотеку, оформляете сделку и переезжаете в свою квартиру. Но вот незадача — выясняется, что в квартире есть муравьи, а под вами живет ночной меломан. Стена между залом и кухней находилась изначально в другом месте, а перепланировка не узаконена. А то и вовсе на пороге вашей квартиры могут объявиться наследники, о существовании которых вы даже не подозревали, и заявить о своих правах на жилплощадь. Чтобы не оказаться у разбитого корыта — без денег и без квартиры, обратите внимание на распространенные ошибки покупателей при подборе недвижимости. И не делайте так.
1. Не проанализировать рынок недвижимости
По сути, это первое, с чего следует вообще начать поиски квартиры. Благодаря анализу рынка вторичной недвижимости, у вас будет представление, сколько может стоить та или иная квартира. Это поможет не переплатить за жилье, которое вам приглянулось, и не ожидать, что продавец существенно скинет заявленную в объявлении цену.
«Часто покупатели либо боятся торговаться, либо пытаются слишком сильно сбить цену при выборе вторички. Это происходит из-за того, что они не проанализировали рынок жилья, — говорит руководитель агентства недвижимости «Риэлти» Эрнст Мусин. — К примеру, покупатель нашел квартиру за 5 млн рублей, но ему кажется, что это дорого. Однако в действительности, исходя из ситуации на рынке недвижимости, это вполне адекватная цена. Либо наоборот — не зная общей картины, покупатель думает, что 5,5 млн рублей за квартиру с качественным ремонтом — это хорошая цена, но оказывается, что можно было бы снизить ее на пару сотен тысяч рублей». Эксперт приводит данные сервиса «Домклик», согласно которым продавцы сейчас готовы снизить стоимость объекта недвижимости на 5-7% для реального покупателя.
Мусин отмечает, что стоимость жилья зависит от многих факторов — от проекта дома и этажа до локации в целом. Например, не могут стоить одинаково двухкомнатные квартиры одинаковой площади на первом и на втором этажах «хрущевки». Поскольку, как известно, жители первых этажей в таких домах часто сталкиваются с проблемами с канализацией, холодными полами, низкими окнами и т. д.
2. Не спланировать бюджет
Нужно понимать, что цена на недвижимость, указанная в объявлении, не окончательная — она может поменяться и в меньшую, и в большую сторону. К примеру, если продавец решит оставить мебель и технику, а покупатель согласится доплатить за это.
Иногда собственники предлагают занижение стоимости квартиры, чтобы в дальнейшем уменьшить сумму налога, которую ему придется платить после продажи. Соглашаться или нет, решаете только вы. Но в этой ситуации вы сможете вернуть налоговый вычет с покупки жилья только с официальной суммы сделки.
В целом при планировании бюджета стоит учитывать не только, сколько будет стоить квартира, но и последующие расходы в виде трат на ремонт.
3. Неверно оценить состояние квартиры
Если вам приглянулась квартира, но в объявлении указана цена ниже, чем за аналогичные объекты, это может быть поводом для размышлений. Возможно, в квартире есть какие-либо скрытые дефекты, которые впоследствии потребуют ремонта. Чаще всего после переезда могут обнаружиться проблемы с проводкой, окнами, дверьми, полом, балконом, которые сложно было заметить во время предварительного осмотра. Поэтому некоторые рекомендуют осматривать квартиру в светлое время суток — при естественном освещении недостатки станут заметнее. В целом лучше сразу же определиться, хотите ли вы приобрести квартиру с хорошим ремонтом или готовы вложиться в отделочные работы после покупки недвижимости.
4. Не проверить наличие неузаконенной перепланировки
Неприятностями может обернуться и неузаконенная перепланировка от прежних хозяев. Вычислить ее можно, сравнив техпаспорт из БТИ и нынешний план квартиры. На наличие неузаконенной перепланировки может указывать чуть заниженная стоимость квартиры.
Лучше сразу узнать, можно ли будет в дальнейшем узаконить имеющуюся перепланировку, если она вас устраивает. Если нет, то, возможно, это повод отказаться от покупки. Поскольку в дальнейшем у вас могут возникнуть трудности с продажей этой квартиры — вам придется скинуть цену. Либо вернуть ту планировку, которая должна быть по техпаспорту. Нужны ли такие сложности — решать вам.
5. Не узнать подробную информацию о доме
Когда вы определились с подходящими для себя вариантами квартир, лучше постараться узнать максимум информации про сам дом, в частности, когда он был построен, проводился ли там капитальный ремонт или нет и какие работы проводили по программе. Это скажет многое о том, в каком состоянии могут быть общедомовые сети.
«Узнать, проводился ли капремонт в доме или запланирован ли он, можно в управляющей компании и ТСЖ. Иначе может случиться не совсем приятная история: вы купили квартиру, сделали в ней ремонт, а потом выясняется, что летом в доме проведут капремонт и будут менять стояки. Вам придется снимать со стен плитку, чтобы обеспечить доступ к стоякам», — отмечает руководитель АН «Риэлти». В результате будут потрачены и нервы, и деньги.
К слову, также будет полезно узнать информацию про саму управляющую компанию — здесь пригодятся и отзывы в интернете, в том числе на сайте и на Youtube-канале Урбан Медиа, и разговоры с будущими соседями. Кто, как ни сами жители, расскажут о плюсах и минусах УК и ТСЖ.
6. Не познакомиться с соседями
Иногда даже из самой хорошей и комфортной квартиры хочется съехать из-за соседей. Мало кому понравится, что кто-то за стенкой постоянно распивает алкоголь и устраивает пьяные разборки с собутыльниками. Или же кто-то из соседей рядом по ночам любит слушать тяжелый рок, а все замечания остальных жильцов и участкового попросту игнорирует. Еще одна проблема — посуточная аренда квартир, такое соседство также может добавить неудобства, ведь неизвестно, кто, когда и с какой целью будет снимать квартиру. Поэтому, узнавая информацию о доме и управляющей организации, заодно поинтересуйтесь у словоохотливых жильцов, какой контингент в доме, а также не водится ли там всякая живность — тараканы, муравьи и крысы.
7. Не проверить все документы
Пожалуй, это один из главных пунктов, который нужно держать в голове при поиске недвижимости. Все остальные проблемы могут показаться не столь значительными, если вдруг выяснится, что по документам не все так хорошо, как рассказывал собственник недвижимости.
Перечень документов, которые надо запросить у владельца квартиры:
-
правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда, договор о приватизации и другие)
-
паспорт продавца, свидетельства о рождении детей до 14 лет
-
выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности или свидетельство о праве собственности
-
документы из БТИ
-
разрешение органов опеки на сделку, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети
-
выписка из домовой книги, где будет указано, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас
-
справка об отсутствии долгов по квартплате
-
нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью
-
выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов
-
нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности
-
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, о том, что продавец не состоит на учете;
-
квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
Эрнст Мусин подчеркивает: не надо бояться запрашивать у собственников весь перечень документов — выписки из ЕГРН, паспорта и правоустанавливающего документа явно будет недостаточно. «Например, если квартира получена по наследству по решению суда, стоит запросить это самое решение. Надо обязательно выяснить, кто прописан в квартире, числятся ли на этой квартире долги по коммунальным платежам.
Главное
Итак, если вы в поисках квартиры, то лучше прислушаться к советам бывалых и экспертам и не учиться, наступая на собственные грабли. Поэтому, прежде чем выйти на сделку:
-
Определитесь с параметрами квартиры, которую вы ищете (от площади, этажа, планировки до месторасположения дома), и проанализируйте рынок недвижимости, исходя из ваших требований. Изучив информацию, вы поймете порядок цен и сможете смело торговаться с продавцом в будущем.
-
Если квартира понравилась, съездите посмотреть ее, лучше днем. При этом запросите план БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки. Если квартира не в самом хорошем состоянии и потребует ремонта, оцените свои силы и возможности. Возможно, продавец сделает скидку. Но если стоимость ремонт уже на первый взгляд превышает эту сумму, подумайте еще раз — возможно, есть варианты выгоднее.
-
Пообщайтесь с соседями, узнайте, кто живет в доме и на том этаже, что находится квартира, спросите, как им управляющая компания и сколько они платят за коммунальные услуги летом и зимой.
- Перед сделкой запросите у продавца все документы — от паспорта до справки от психотерапевта, это ваше право. Минимизируйте свои риски!
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий