«Было два варианта — сделать стандартный офисный центр с евроремонтом или провести редевелопмент»
Официально бизнес-центр «Теплоприбор» в сердце промзоны в Приволжском районе откроется через две недели, но уже сейчас за фасадом, который визуально практически не претерпел изменений, скрывается новое пространство. Год назад объект, выставленный на продажу, приобрел в качестве инвестиции «Доступный офисный фонд» Вячеслава Пимурзина. «Желание реанимировать такие здания было давно, и вот совершенно случайно увидели это объявление. Собственники здания уже приступили к сделке с другим покупателем, но впоследствии все-таки выбрали нас», — вспоминает руководитель компании. Покупка 6,3 тыс. кв.м обошлась в 134 млн рублей.
По его словам, после покупки было два варианта — быстро и недорого сделать в здании евроремонт и превратить его в стандартный офисный центр либо решиться на редевелопмент здания, потратив на это значительно больше времени и средств. То есть, сохранив архитектурный облик здания, переустроить его внутренние помещения и наполнить новым смыслом. Увидеть, каким образом можно преобразить здание, помогла архитектор Ангелина Бородкина. Тогда-то и решили, что надо вдохнуть в объект новую жизнь и сохранить советскую айдентику.
«Посчитать смету мы смогли где-то через три месяца, и очень удивились сумме. Но не стали сдаваться и решили реализовать проект Ангелины. Впоследствии он почти не менялся, за исключением маленьких деталей», — отметил Пимурзин. В итоге новому собственнику здания пришлось заплатить за реновацию две стоимости покупки, то есть на весь проект было затрачено более 400 млн рублей.
При демонтаже цоколя вывезли 300 КамАЗов мусора с одного этажа
Под бизнес-центр «Теплоприбор» отведены три этажа из четырех (верхний этаж ранее выкупила регпалата), а также цокольная часть здания, где располагались лаборатории и производственные помещения. Полгода у рабочих ушло на демонтаж — только с нижнего этажа было вывезено около 300 КамАЗов мусора.
В процессе ремонта в здании поменяли все коммуникации, окна, пожарные и слаботочные системы, выполнили отделку полов, стен, потолков. «Мы не стали идти в сторону удешевления, например, поставили дорогую сантехнику, для системы отопления выбрали не пластик, а металл», — рассказал собственник здания.
Фасад было решено сохранить, также останется надпись «Центральное проектно-конструкторское бюро «Теплоприбор» — ее подкрасят в «родной» цвет. А вот от архитектурной подсветки здания было решено отказаться, поскольку тренд на нее уходит, считает Пимурзин. На центральном фасаде нет кондиционеров — все они выведены на противоположную стену.
Поскольку в здании располагалось проектно-конструкторское бюро, для его сотрудников было важным, чтобы одна сторона выходила строго на север, а другая — строго на юг для лучшего освещения. При разработке проекта были соблюдены световые нормы, чтобы в офисах не было темных зон. А стеклянные двери пропускают свет в коридор.
Как признается Пимурзин, им не повезло с генподрядчиком, из-за чего сроки завершения работ на объекте сдвинулись на несколько месяцев. Изначально запустить проект планировалось 30 ноября, фактически же открытие состоится в апреле.
В здании «Теплоприбора» появятся молельная, комната матери и ребенка и помещение для релакса
Офисные помещения спроектированы площадью от 20 до 40 кв.м, однако при желании из них можно по принципу конструктора «Лего» составлять офисы нужной площади.
Кроме этого, в обновленном здании «Теплоприбора» будут переговорная, комната матери и ребенка, комната для намаза, кафе с халяль-меню (в первое время поставщиком станет компания «Итле»), где можно будет взять еду навынос. В качестве эксперимента будет организована зеленая комната, где сотрудники за 10-15 минут смогут восстановить свои силы с помощью арома- и звукотерапии и световых решений. Система будет включаться и выключаться автоматически.
При реновации здания была продумана доступная среда — установлены пандусы, предусмотрены санузлы для людей с ограниченными возможностями здоровья.
Управлять бизнес-центром будет сервисная компания, она же будет оказывать два десятка дополнительных услуг резидентам «Теплоприбора».
Советская айдентика: от мебели до портретов Маркса
Проект интересен тем, что в бизнес-центре будет присутствовать советская айдентика — предметы и элементы интерьера. «При демонтаже мы постарались сохранить то, что смогли, и внедрить это в общественных пространствах», — обратил внимание Пимурзин. Например, выжила советская мебель, которая была произведена специально для конструкторско-проектного бюро и отреставрирована. Ее установят в кафе. А одну из стен в этом помещении украшает панно — это точная копия рисунка, который был там во времена работы бюро. Также родная советская плитка выложена у раковин на входе в кафе.
Нашлось применение и станкам, зеленым электронным часам — они будут вписаны в интерьеры бизнес-центра.
Среди находок — два портрета Карла Маркса размером 2,5х3 м. Интерес к ним проявили в коммунистической партии и в Казанском университете. Сейчас они хранятся дома у Пимурзина. «Я не смог их отдать. Частично восстановил и привезу сюда», — рассказал он. Помимо этого в здании были обнаружены чертежи на кальке, дипломы, грамоты, медали, советские награды.
На одном из этажей удалось сохранить пол — там, куда не дошли руки охотников за драгметаллами, на другом — воссоздали лепные гипсовые панели. А в цоколе вместо привычных стен установлены привычные для советского периода стеклоблоки — они помогают дополнительно осветить коридор и выполняют шумоизоляционную функцию.
«К осени цены на «квадрат» поднимутся до 200 тыс. рублей»
Пимурзин уверен, что месторасположение здания «Теплоприбор» удачное и перспективное. В городе приступили к реновации бывших промзон, в этой части города работы идут активно. В прошлом году власти города утвердили проекты планировки двух соседних территорий. Так, в границах улиц. Кулагина, Авангардной, Технической и Тульской построят три жилых комплекса высотой до 25 этажей. Площадь застройки жилых домов составит 67,7 тыс. кв.м.
Тем временем, компания «Унистрой» приступила к проекту «Квартал Q» на ул. Кулагина. Для жителей предусмотрено два детских сада, школа на 1224 учащихся, многофункциональный центр, поликлиника. А на территории, ограниченной улицами Технической, Кулагина и Тихорецкой и железнодорожными путями, появится новый микрорайон для 12 тыс. человек. Инфраструктура будет включать детский сад, школу, физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК), многофункциональный общественный комплекс, учреждения допобразования, культурно-досуговые учреждения и т. д.
«Это направление нагружено не так сильно — сюда удобно приехать и отсюда удобно уехать», — говорит руководитель «Доступного офисного фонда». В планах городских властей — строительство новой улицы вблизи жилого комплекса «Алтын Яр», от ул. Кулагина до Фермского шоссе.
Из всего объема площадей на сегодня продано 65%. Из них 60% площадей приобретено для собственного пользования, 20% - для перепродажи и 20% - под аренду. Оставшиеся площади сейчас выставлены на продажу.
В помещениях на цокольном этаже, предназначенных под промышленные мастерские и цеха, стоимость «квадрата» сейчас в районе 99 тыс. рублей, на 1-3 этажах — от 145 тыс. рублей. Арендовать помещения на промышленном этаже можно будет за 1000 рублей за 1 кв.м, на остальных этажах — за 1,5 тыс. рублей. В случае покупки предусмотрены лизинг и коммерческая ипотека. По словам Пимурзина, окупить вложения они планируют за 8 лет.
По мнению руководителя «Доступного офисного фонда», уже через полгода, к осени, цена за «квадрат» в бизнес-центре вырастет до 200 тыс. рублей. Этому будет способствовать узнаваемость нового проекта и развитие инфраструктуры в этой части города.
«После этого проекта другим будет сложно халтурить»
В Казани много зданий, которые подлежат редевелопменту, однако удачных примеров реновации подобных промышленных зданий практически нет, отметила руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«У нас нет такого опыта, как в Москве и Петербурге, хотя фонд, который требует редевелопмента, большой. Есть неудачные точечные проекты, которые сделаны так, чтобы быстрее кто-то зашел на объект. В случае с «Теплоприбором» пошли по сложному пути. Они первые, кто пошел на столь масштабную реновацию, а не просто посетили линолеум и покрасили стены масляной краской, что было бы экономически оправдано», — отметила она.
Опыт модернизации «Теплоприбора» задаст новую планку в реновации подобных зданий, считает Гизатова. «Вызывает уважение, когда так относятся к наследию, тонко чувствуют стиль. Хорошо, что не снесли и не сделали апартаменты. После этого другим сложно будет халтурить, потому что задана определенная планка в реновации таких зданий, которых в Казани немало. Я бы назвала этот опыт новаторским. Есть уверенность, что объект не будет пустовать, а будет жить и станет востребован», — высказала она мнение после презентации проекта.
Соседний корпус выставят на продажу за 45 млн рублей
В дополнение к зданию «Теплоприбора» «Доступный офисный фонд» приобрел соседний корпус в 500 кв.м, они соединены переходом. «Чтобы быть уверенным, что въезд на территорию за зданием всегда будет открыт, нам пришлось купить соседнее здание», — пояснил Пимурзин.
Фасад корпуса согласован с главным архитектором Казани. «Там могут располагаться небольшие офисы от 15 кв.м, а внизу, где были гаражи, — большие шоурумы с панорамными окнами», — отметил собственник здания.
По его словам, на днях объект выставят на продажу за 45 млн рублей. С готовым ремонтом здание готовы продать за 75 млн рублей. «Сейчас на объекте начинаются демонтажные работы», — заявил он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий