Минниханов признал ошибки в застройке исторического центра
Мероприятие собрало в ИТ-парке им. Рамеева весь архитектурный цвет, представителей стройиндустрии из многих регионов России, а также три иностранные делегации — Беларуси, Китая и Турции. Программный директор форума, помощник Раиса РТ Олеся Балтусова пояснила, что название форума «РЕБУС» выбрано не случайно. Аббревиатура составлена из пяти слов, имеющих непосредственное отношение к его тематике: реновация, единство, баланс, устойчивость, строительство. Форум обещает стать традиционной площадкой (будем ждать «РЕБУС-2024») для поиска ответов на различные вопросы отрасли.
Помимо Казани ярко представили себя на форуме Нижний Новгород и Вологда. Последний город презентовал мэр Сергей Воропанов, которому предстоит провести реставрацию Кремля к 2027 году. «Деревянное зодчество — это новая нефть, после вологодского кружева и масла. Действительно, к нам стали приезжать, потому что сложно маленькому провинциальному городу удивить столичных туристов», — отметил Воропанов.
Важность выбранной тематики подчеркнул и вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин, который не смог приехать на форум лично, но записал видеообращение. «Исторический центр — это сердце и душа любого города, отражение того времени, когда город только зарождался и начинал свой путь. Мы должны сохранить в максимально первозданном виде уникальные исторические памятники архитектуры», — подчеркнул он и обозначил задачу сохранения наследия и его грамотной интеграции в общегородскую среду.
Актуальность обсуждаемых вопросов подтвердил на пленарной сессии и Раис Татарстана Рустам Минниханов. Правда, сначала пошутил, обратившись к «даме слева» (Олесе Балтусовой, которая была одним из модераторов пленарного заседания). В свое время, напомнил глава Татарстана, градозащитница была в оппозиции к властям республики. «Она сумела доказать, что в некоторых вопросах власть не совсем права. Мы начали вместе с мэром Казани, Балтусовой вырабатывать правила игры, пригласили экспертов. Сейчас исторический центр Казани является примером и для других исторических объектов», — подчеркнул он.
Раис РТ признал, что исторический центр — это большая проблема для власти. «Но если правильно все структурировать, организовать, эти территории несут серьезную инвестиционную привлекательность. Однако мы пришли к этому не сразу. Мы привлекли специалистов, наработали необходимые компетенции, выстроили целую систему. Конечно, были и ошибки, которые произошли, в том числе, с нашим участием. Не все было сделано правильно. Но опираясь на инициативных людей, специалистов, нам удалось создать некую среду, которая позволяет нам с полным пониманием двигаться вперед», — сказал он.
По мнению Минниханова, крайне важно соблюдать баланс, чтобы застройка в историческом центре была полезной для жителей города, гармонично вписывалась в архитектуру и в то же время была экономически оправданной. Безусловно, инвестиции в исторический город — долговременные. Раис РТ подчеркнул: инвесторы в историческом центре сразу хотят получить хорошую маржу. «Но интересы надо сблизить, чтобы и инвестор был заинтересован, и были соблюдены нормы и правила, создана инфраструктура. Мы им за условный рубль объекты предоставили. Но из госбюджета дали денег: они получают не только объект, но и весь проект, который должны реализовать. Если кто-то может без денег — это не мы. Мы немножко с деньгами», — заявил он и вызвал смех в зале.
«Будущее — за изменениями самого порядка застройки»
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко восхитился объемом реконструкции, сохранения объектов в центре Казани и Свияжске. «Именно такие объекты позволяют людям ощутить свой код человека, проживающего на территории Российской Федерации. Только через историю, наследие, архитектуру мы можем его сохранить», — убежден он.
В выступлении замминистра предложил сделать систему застройки в историческом центре понятной для инвестора, тогда он будет знать, когда и как сможет окупить вложения. «Нужен взаимовыгодный баланс: сохранять наследие и не допустить, чтобы объекты останавливались на долгое время», — сказал он. При этом предупредил: главное в исторической застройке не «залечить до смерти», не вводить правила, которые приведут к утрате ценных объектов. По словам замглавы Минстроя России, уже в этом году планируется объединить проведение госэкспертизы и историко-культурной экспертизы, чтобы ускорить согласование проекта.
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что законодатель может лишь дать инструменты регулирования на местах, а не единое решение: «Если чиновник, отвечающий за развитие территории, сам ее любит и четко понимает, что он строит, — именно с этого все и начинается. Вот Казань и Татарстан в целом — тот пример, когда небезразличные люди, даже в имеющемся правовом поле, возможно, даже со скудными возможностями, все же делают то, что они делают».
Обозначил Пахомов и ворох проблем в законодательном регулировании отрасли. В частности, действующий закон об архитектурной деятельности не отражает потребностей, и заданного инструментария явно недостаточно. Новый закон — уже на старте. «Убежден, что будущее за законодательными изменениями самого порядка застройки, когда девелоперы подстраиваются под планы развития города. Нельзя рассматривать исторический центр вне контекста развития остального города», — подчеркнул законотворец.
Политическая воля руководства — венец решения проблем
Опытом Казани по застройке исторической части города поделился мэр Ильсур Метшин. Он вспомнил, что 10 лет назад, во время подготовки к Всемирной Универсиаде, 300 объектов в центре Казани нуждались в реконструкции, а федеральный законодатель на тот момент никак не ограничивал пребывание в ветхом состоянии этих зданий. Владельцы этим пользовались и зачастую вели себя как собака на сене, констатировал мэр. Тогда вошли в обиход знаменитые прогулки Раиса Татарстана по центру Казани.
Сейчас многие объекты приведены в порядок. К таким результатам удалось прийти, работая по двум направлениям. Каждый объект в историческом центре рассматривался двумя профильными комиссиями. Первую возглавляет мэр города, вторую — глава Татарстана. Уже на берегу удалось договориться, что в историческом центре Казани высотки больше строить не будут. Вторым важным направлением стало принятие четких единых правил для всех инвесторов. Общие подходы были прописаны в Правилах землепользования и застройки, Местных нормативах градостроительного проектирования. Важной вехой стала разработка концепции развития исторического поселения, которая определяет параметры строительства в историческом центре.
«Очень важно, что мы проводим большую работу в партнерстве с девелоперами. Я хочу их поблагодарить, потому что их проекты очень выросли. Какие они были 10-15 лет назад — жажда наживы шла впереди в любом проекте. Сегодня они подходят к каждой площадке с любовью к городу, историческому наследию, есть такое доброе соревнование между ними. Каждый хочет сделать какую-то изюминку в своих проектах», — подчеркнул Метшин.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков согласился: чтобы бизнес был заинтересован, он должен не бояться остаться один на один со своими проблемами. Так что фронтменом в этой работе всегда должен быть орган публичной власти. Вместе с тем, объекты исторического центра не должны «пылиться», — напротив, их нужно интегрировать в единое городское пространства. «Если вовлекать эти объекты в деловой оборот, тогда появится инвестор, и бизнес будет по-другому выстроен. Необходимо искать новые варианты приспособления объектов культурного наследия», — обозначил он свою позицию на пресс-конференции.
Первый заместитель генерального директора корпорации «Туризм.РФ» Денис Секачев, который позже презентовал грандиозный инвестиционный проект «Казань марина», с сожалением констатировал, что в России осталось мало городов, которые сохранили свой архитектурный код. «Москва, Питер, Казань, Нижний Новгород смогли это сделать. И именно эти города бьют рекорды по туризму и инвестициям», — резюмировал он.
Центр города — более возрастной по населению
Одной из интереснейших секций первого дня форума стало обсуждение «Баланс функций. Жилая недвижимость. Строительство в историческом центре. Проблемы и пути их решения». Тон беседе задала глава АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее словам, зачастую застройщики в историческом центре стоят на перипетии: стать Геростратом и войти в историю как герой с плохой репутацией, либо же войти со своим проектом-шедевром.
Обстоятельный доклад «Перспективы жилой застройки в историческом центре. Целевая аудитория» представил председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. По его данным, на российском рынке жилья среди городов-миллионников доля квартир в центре города составляет в среднем 9% от текущего предложения первичного рынка жилья. Причем за последний год объем предложений в центре практически по всем городам растет, исключения составляют лишь четыре города, в число которых Казань не входит. «Процесс вовлечения центральных территорий в рынок жилья продолжается достаточно активно», — констатировал он.
Если в целом рынок жилья сконцентрирован на строительстве малогабаритных квартир (53% — это студии и однокомнатные квартиры), то в центре города ситуация немного иная — там показатель составляет 45%. Средние площади квартир в центральных частях города отличаются: площадь однушки здесь составляет 41 кв.м, притом, что в других районах — 38 «квадратов». Еще больше разница заметна среди многокомнатных квартир: 153 «квадрата» составляет площадь четырехкомнатной квартиры в центре, а в других районах города этот показатель едва превышает 110. «Самые просторные по площади квартиры в центре города, в том числе в Казани», — отметил спикер.
Если оценить структуру сделок по ДДУ, то в центре доля таких сделок составила порядка 7% по прошлому году и 7,5% в первом квартале текущего года. «Это разумная цифра. Более дорогое жилье продается дольше», — прокомментировал Хорьков.
Еще один важный показатель — стоимость недвижимость. В Москве разрыв в стоимости квартиры в центре и в других районах кратный, в два-три раза. Есть города со значительным отрывом в стоимости (30-60%), как, например, в Казани. В этой связи многие покупатели уходят за покупками в кварталы, создаваемые за пределами исторического центра.
Вместе с тем, спикер констатировал, что центр более возрастной, а молодежь чаще реализует свои финансовые возможности на окраине городов. Таким образом, происходит поляризация рынка жилья: молодежь едет на окраины, центры городов стареют вместе с жильем, а рынок должен оставаться разнообразным и устойчивым. «Требуются определенные решения, чтобы сохранить молодежь в центре городов», — убежден Хорьков. Есть города России, в которых за последние 2-3 года цены взлетали в полтора-два раза (Москва, Питер, Краснодар). В городах, в которых рост составил 30-40%, имеют гораздо больше возможностей с точки зрения привлечения молодежи.
Директора девелоперской компании «Тэкоресурс» Руслана Ковалева модератор представил как одного из самых деликатных застройщиков Казани в историческом центре. Ковалев рассказал про кейсы своей компании по строительству в историческом центре. В частности, один из таких проектов — жилой комплекс «Щапова premium», цикл строительства которого составил пять лет. На примере этого объекта девелопер рассказал, как столкнулся с понижением высотности с планируемых 7 до 5 этажей. По словам спикера, ценник жилья в подобных локациях позволяет выдерживать подобные форс-мажорные ситуации. Ковалев признал, что изначально злился на решение о понижении этажности, однако позже понял, что подобное решение властей было верным. Понижение этажности еще больше повысило престижность этого ЖК.
Ковалев также поделился наблюдениями: сам процесс строительства объектов в историческом центре занимает всего 20-30% от всего времени реализации проекта. Остальные же усилия уходят на согласования. Также он рассказал об интересной технологии свайных работ в условиях стесненной застройки.
Сегодня, 4 июля, работа «РЕБУСа» продолжится. Участников ожидает насыщенная программа, в том числе круглый стол Совета главных архитекторов РФ, работа секций и итоговое пленарное заседание. О чем будут говорить участники форума во второй день — читайте в репортаже Урбан Медиа завтра.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий